神马文学网买地“持证准入” 成都地票拍卖或促土地炒作
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 11:41:10
正值国家对房地产市场调控越来越严格的背景下，一场拍卖会开始搅动着成都房地产市场的神经，引发业界对成都市场地价和房价的担忧。
12月17日，成都农村产权交易所拍卖2000亩建设用地指标。每亩15万元起拍，而最后成交结果是最低46.5万元/亩，最高则达到92万元/亩！2000亩土地指标共拍出14.578亿元，成交均价为72.89万元/亩，比起15万元/亩的起拍价，溢价率高达385.93%。
根据成都市《完善土地交易制度促进农村土地综合整治和农房建设工作实施意见(试行)》，凡参加成都市2011年1月1日后公告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》才可报名，简称“持证准入”。
这一制度为国有经营性土地拍卖设计了一个前置条件，对于房地产企业而言，拿地之前必须先买“地票”。
“天价”地票
此次拍卖的建设用地指标从10亩到200亩不等，共30宗。每个竞拍人竞价限额为200亩，每次加价1万元。上午10点，拍卖正式开始，1号指标面积20亩，16万、17万、18万，可能是因为刚开始，大家还不是很习惯，也或者对指标的价值还心里没底，1号指标最终被21号竞拍人以每亩46.5万元的价格抢走。
如果说拍卖之初大家还在互相揣测“底牌”，那么接下来的场面就是“惊心动魄”：2号30亩指标以70万元/亩成交；3号100亩指标以83万元/亩；4号50亩指标以85万元/亩成交。顿时，现场沸腾，爆发出惊呼声。不过，这还不是当天的最高价，14号50亩指标创下了92万/亩的当天最高价。
事实上，成都的“持证准入”政策在今年8月已经公布。当时成都市规定，“持证准入”的土地指标，竞买人可通过农村土地综合整治直接获取建设用地指标，也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标，或向成都农村产权交易所缴纳建设用地指标保证金，取得建设用地指标保证金收款凭证。
四川中原地产(微博)市场研究中心高级分析师周觅介绍，8月规定的几种形式中，大部分开发商更愿意缴纳保证金。而11月发布的新规定，要求必须全部获得指标才能参加国有土地拍卖。而用地需求有好几百家企业，因此，2000亩土地指标拍卖场面火爆。
保利地产成都公司助理总经理、营销总监颜亮向《第一财经日报》表示：“成都市规定拍卖国有经营性用地必须‘持证准入’，我们只能参与，我们未来在成都市场还要加快投资，所以必须购买地票保障未来的项目需求。”
当天保利地产通过141号和145号两个竞拍人拍得400亩地票，总成交金额达2.71亿元；河北荣盛房地产公司拍得180亩地票，总成交金额达1.357亿元；金地地产拍得200亩地票，总成交金额达1.36亿元。考验房企
其实，17日的拍卖会除了房地产企业之外，参拍的还有中石油、四川新华发行集团、全友家私这样的非地产主业公司，同时也有近30位自然人参与角逐。周觅表示，在这种制度设计下，各种利益进去，可能会出现专业的炒家。这样会造成土地炒作化程度加高，因为土地市场交易又增加了一个环节和炒作空间。
而在颜亮看来，政府变相抬高了土地拍卖门槛。当然，“政府出台这个政策的目的倒不是政府调控，而是促使资本向农村转移，农村获得一些收益，加快农村的发展。”不过，这些指标都是由政府供应，这也引起业界的质疑。“有人说，发指标就像印钞票，担心指标被操纵。”
不过，颜亮也认为，如果指标发多了，超过实际土地供应量，也会使得土地指标没有多少价值。而买地票和买地块还是不一样，拍卖土地企业可以很快作出决定，但是，买地票很多企业仍然在观望，看进一步的政策发展，因为这对资金是一个考验。“我们也在看政策进一步实施情况。”
周觅介绍说，今年成都的土地市场，开发商拿地的意愿强烈，争夺也很激烈。指标交易制度对平抑地价可能性不大，因为土地市场门槛已经很高了，即使没有地票，主城区的地价已经高了，楼面地价达到近4000元/平方米。
“拍卖地票可以看做是把地价预先支付了一部分。一个项目都有最高成本，越过极限也是不可能。”颜亮表示，目前行业利润率已经到了平均利润率，只有10%多点，这要看企业能够消化多少，如果消化不了，必然会有一部分转移到房价上去。
周觅表示，1~11月，成都主城区土地均价在500万~700万元/亩，17日的拍卖价格均价超过70万元/亩，这意味着开发商的买地成本将相应增加10%以上。本来土地的溢价率就很高，土地成本增加，成本高企，会转移到房价上去。