五部委打击囤地炒地　买地首付至少五成

　　政策解读

　　土地出让

　　分期付款原则上不超一年

　　这份《通知》由财政部、国土部、央行、监察部、审计署联合发出，《通知》规定，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

　　囤地、炒地一直被指称为高房价的推手之一，五部委加强土地出让收支管理是在14日召开的国务院常务会议后，推出的第一个具体调控措施。据悉，对于土地出让首付款的缴纳比例，此前并没有明确规定，执行中多遵循20%的标准；对于土地出让价款的缴纳期限，同样没有具体规定，多由各地方政府在土地出让合同中自行约定。今年初，为刺激房地产开发投资，一些地方延长了土地出让价款的缴纳期限，比如广东规定延长时间原则上不超过2年。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云向记者表示，开发商拖延缴纳土地款的现象一直存在，个别开发商甚至要通过销售回款来缴纳土地出让款，地方政府则疏于监管。

　　《通知》亦指出，在土地出让收入管理中，有的地区存在拖欠土地出让收入的问题，未能做到应收尽收；有的地区越权减免缓缴或变相减免土地出让收入，造成土地出让收入流失。　

　　支出分配

　　10%用于保障廉租房　　

　　在严格规范土地出让收入的同时，对于支出管理，《通知》规定，要严格按照规定将土地出让净收益的10%用于补充城市廉租住房保障资金。《通知》还规定，土地出让价款支出重点向新农村建设倾斜，逐步提高用于农业土地开发和农村基础设施建设的比重。

　　此前，在2006年国务院办公厅发布的《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》中，规定了土地出让收入的5个使用范围：征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、支农支出、城市建设支出和其他支出。一位不愿透露姓名的研究人员表示，地方在土地出让支出中存在不透明的现象，建议在明确支出范围的基础上，进一步公开具体的支出项目。

　　《通知》提出，地方在编制土地出让收支预算时，要统筹考虑经济社会发展和资金保障能力等因素，合理确定年度用地规模和土地供应规模。　　

　　出让合同

　　开发商未按时动工 可限制参加土地拍卖　　

　　记者注意到，《通知》要求严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动，且拖欠和违约信息将计入其诚信档案，限制参加土地招拍挂活动。

　　去年5月，在国土部和工商总局联合制定的《国有建设用地使用权出让合同》示范文本中，首次约定了建设项目的开工时间、竣工时间。其中，属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。与此同时，开发商延期开发的现象屡见不鲜。有媒体报道称，在2007年广州市的27个“地王”中，就有20个至今没有动工。而按照规定，土地闲置满1年的，用地单位或个人要缴纳20%的土地闲置费；2年不开发的，政府可无偿收回。若按新规定，未按合同约定动工建设的，可限制其参加土地招拍挂活动。

　　专家表示，如果开发商严格按照合同约定的期限进行开发，或者政府按照规定进行操作，就不会存在“囤地”现象。至于新规能否达到效果，关键仍在于地方的执行。据每日经济新闻

　　专家观点　　

　　小开发商拿地更难

　　可能带来新的垄断　　

　　中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云表示，《通知》关于土地出让首付款和分期缴纳期限的规定，实际上抬高了开发商的拿地门槛，将对“囤地”和“炒地”现象起到一定的遏制作用，但也可能带来新的垄断，即资金雄厚的大开发商和国企将更容易拿地。邹晓云指出此规定另一个弊端还在于，将会在一定程度上抑制土地的供应，由于拿地的资金要求提高，必将延缓土地的供应节奏。据每日经济新闻

　　专家疑问

　　开发商“穿马甲”买地怎么办

　　重庆大学一位不愿意透露姓名的经济专家表示，该新政整体来看有利于房地产行业的稳定发展，但在执行方面还有待进一步细化。比如规定要求开发商拖欠土地款，将不准再次购买土地，如果该公司的老板和其他人一起出资成立一家新公司，再以新公司的名义拿地是否受限呢？主管部门如何防范这种现象，还需要制定更详细的规定。记者 柴伟 实习生 蓝山

　　延伸阅读

　　明年建130万套经适房抑房价

　　国家要遏制房价快速上涨，可能将主要通过加大保障性住房的投入来稳定房价。18日上午，住房和城乡建设部召开2010年全国建设工作会议。住建部部长姜伟新在会上发言时表示，住房和城乡建设部明年将继续大规模发展保障性住房建设，计划建180万套廉租房和130万套经济适用房。

　　姜伟新在讲话时提到，2009年房价上涨过快也引起了住房和城乡建设部的关注，认为原因和2009年投资和投机占主导、保障房工作进展不平衡、一些地方的大拆重建工程比较多等因素有关。在谈到2010年住房和城乡建设部工作部署时，姜伟新部长提到，“希望2010年让大家‘住有所居’。”姜伟新表示，明年还将大规模发展廉租保障性住房建设。明年，计划建设180万套廉租房、130万套经济适用房，经适房的面积将严格执行60平方米的标准。

　　对于购买经济适用房的收入标准，住建部有关人士表示，各地可根据建设的实际情况适当放宽，对收入标准进行调整。这意味着，买不起商品房、又不符合现有经适房收入标准的“夹心层”百姓看到了希望。

　　此前，有媒体报道，会议将邀请600余个城市的主管副市长参加会议。记者在与会名单上看到，此次会议确实特别邀请了多个省份不同城市但总数并未达到600名。据法制晚报

　　后市预测

　　明年楼市或前高后低

　　针对2010年中国房地产走势，业内人士普遍认为，由于政策影响的滞后性，即使中央近期连续出台调控政策，但不会阻止短期市场继续走强，预计明年上半年房价依然会保持高位运行，而下半年的市场则充满变数。 

　　瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析员陶冬表示：“我个人对于今后6个月房地产价格依然看好。”根据他估算，现在中国可销售的房源相当于4～5个月的销售量，而这一年之前，在房地产疲弱时期，可销售房源高达到22～23个月的销售。“现在虽然新开工增加较快，但房地产有一个建筑周期，至少要等到明年二季度或者三季度才能上市。”而且他还认为，明年三季度内银行会加息，对房地产不是一个好消息。      据新华网

　　股市影响

　　房地产板块暴挫6％ 九只个股跌停

　　本已走势疲弱的房地产股，昨天遭遇五部委土地管理新规突袭。受此影响，沪深房地产股整体暴跌6.62％，9只个股跌停。在港上市的中资地产股也纷纷下跌，龙湖地产大跌近8％。

　　受土地出让金新规影响，昨天房地产股大幅低开低走，收盘时仅中国国贸、旭飞投资微涨0.55％、0.21％，其余个股全部下跌，个股平均跌幅高达6.67％。其中，72只股跌幅超过6％，福星股份、东华实业、世荣兆业、渝开发、大龙地产、浙江广厦、名流置业、苏宁环球和创兴置业9只股跌停。房地产板块全天成交195亿元，较周四放大逾4.5成。

　　在港上市的中资地产股同样倍受打压，龙湖地产大跌7.98％，收报8.3港元；世茂房地产、雅居乐跌5.2％、4.92％；华润地产、新世界中国跌4.07％、3.89％；上海复地跌逾3％；碧桂园、恒大地产跌逾2％。记者 贾伟