神马文学网国际专家谈投资创富：投资房产能赚大钱？
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/05/02 00:36:29
请欣赏：《国际专家谈投资创富：投资房产能赚大钱？》 我相信，多数人都会想拥有自己的房子，而且在某些时候，买一套可供出租的房子是不错的选择。
但是，我也知道，正是由于过高地估计了房地产投资的回报，才促使很多人盲目地购买过大的住宅，追求豪华装修，甚至于还有人购买并不怎么具有投资价值的度假住宅。这是为何？我认为，原因主要是人们抱有一些不切实际的幻想。
真实的故事
联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）的数据显示，在过去三十年中，美国的房价以每年5.9％的速度增长，仅仅略高于每年4.7％的通货膨胀率。投资行为学专家经常说，人们往往把个别的投资成功案例当作普遍情况，而不愿意相信平均统计数据。
当人们购置物业时，其实是在某一套房子上下了一个巨大的赌注。就好比有很多投资者，每人都挑选了一只股票，其结果是只有几个人能赚到大钱。因为幸运儿毕竟是少数，个别成功的投资案例并不代表所有的房地产投资都能成功。
好好算算帐
即便是房地产投资只赚到了很一般的投资回报，房主们通常也会误以为自己赚了不少。为什么呢？
假设你花了20万美元买了一套房子，首付是4万美元，其余16万美元利用银行贷款来支付。如果在未来的6年中，这套房子的价值上升到28.2万美元，即每年升值5.9％（这完全符合联邦住房贷款抵押公司的数据），你的房子在短短6年中升值8.2万美元。也就是说，你用4万美元的投资获得了8.2万美元的收益，这当然是笔不错的买卖。但如果钱真的这么好赚，那干嘛不再买更大的房子，再投资几栋度假住宅呢？
其实，这样的计算方法是有问题的，其中有很大的一笔成本被忽视了。
假设16万美元贷款的期限是30年，贷款利率为6％。好消息是，你在这6年中每个月支付还款，总共还清了13763美元的本金，这样一算，你的投资收益应当是95763美元。
坏消息是，与此同时，你还支付了55305美元的按揭贷款利息。如果你的纳税比率是25％，贷款利息可以抵减纳税支出，所以你的税后利息成本应当是41479美元。将这笔利息支出从95763美元收益中减去，你的投资收益就降低至54284美元。
要实现这些收益的成本是相当高的。你可能需要支付5％的中介费才能卖掉这套价值28.2万美元的房子，这样你的收益就又减少了14100美元至40184美元。另外还有其他一些支出你没有考虑。比如，房屋修缮费、业主保险费、房产购置税和刚开始买房时办理贷款的各种手续费。这些乱七八糟的费用不可能将你的40184美元收益全部吃掉，但把它们扣除后，再刨除通货膨胀因素，你的投资所得可能就只剩下可怜的一点了。
但尽管如此，你的家也许还能算得上是个不亏本的投资，毕竟你在一个地方住了6年都没有付房租。但出于某些原因，有的人计算投资收益时，只会考虑房屋有没有升值，而没有将节省的房租包括在内。
装修要额外算钱
此外，上述计算还没有包括装修成本。人们通常是将房屋的购买价格与装修价格加起来，然后再去与房屋卖价或房屋现值做比较。通常情况下，修一个新浴室或是弄一个新厨房似乎会大大提高房屋的价值。
但实际情况是，装修是赔钱的买卖。2002年11月份的《消费者报告》（Consumer Reports）曾对房地产评估师进行了一项调查，以了解装修1年后出售的房产可能给房主带来多少回报。
调查结果并不令人满意。《消费者报告》称，房主也许仅能收回50％－75％的厨房装修、阁楼卧室装修或浴室装修成本。此外，阳光室或起居室的装修只能收回40％－50％的成本。如果装修完成超过1年后才出售，能够收回的成本就更少。
这并不是说，你很想装修却不让你装修。关键是你要明白，这些装修并不是很好的投资。
做个长期投资者
房地产并不是一棵美妙的摇钱树。有读者认为，房地产投资的风险比较低。但事实是这样么？
房地产与股票、共同基金确实有所不同，你不会在某个清晨打开报纸，突然发现自己的产业贬值了20％。但房地产的信息流量小也会给你带来不利。房产的价值可能波动得非常剧烈，也可能它的价值比你想像中的少很多，但除非你卖掉它，否则无从知道它到底值多少钱。
话说回来，并非所有的房地产投资都不好，很多人也说房地产是他们最成功的投资。不过，人们投资股票和共同基金可以快进快出，但如果投资房地产，就只能做一个长期投资者了。（乔纳森·克莱门特斯（Jonathan Clements））
作者:乔纳森·克莱门特斯（Jonathan Clements）
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但是，我也知道，正是由于过高地估计了房地产投资的回报，才促使很多人盲目地购买过大的住宅，追求豪华装修，甚至于还有人购买并不怎么具有投资价值的度假住宅。这是为何？我认为，原因主要是人们抱有一些不切实际的幻想。
真实的故事
联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）的数据显示，在过去三十年中，美国的房价以每年5.9％的速度增长，仅仅略高于每年4.7％的通货膨胀率。投资行为学专家经常说，人们往往把个别的投资成功案例当作普遍情况，而不愿意相信平均统计数据。
当人们购置物业时，其实是在某一套房子上下了一个巨大的赌注。就好比有很多投资者，每人都挑选了一只股票，其结果是只有几个人能赚到大钱。因为幸运儿毕竟是少数，个别成功的投资案例并不代表所有的房地产投资都能成功。
好好算算帐
即便是房地产投资只赚到了很一般的投资回报，房主们通常也会误以为自己赚了不少。为什么呢？
假设你花了20万美元买了一套房子，首付是4万美元，其余16万美元利用银行贷款来支付。如果在未来的6年中，这套房子的价值上升到28.2万美元，即每年升值5.9％（这完全符合联邦住房贷款抵押公司的数据），你的房子在短短6年中升值8.2万美元。也就是说，你用4万美元的投资获得了8.2万美元的收益，这当然是笔不错的买卖。但如果钱真的这么好赚，那干嘛不再买更大的房子，再投资几栋度假住宅呢？
其实，这样的计算方法是有问题的，其中有很大的一笔成本被忽视了。
假设16万美元贷款的期限是30年，贷款利率为6％。好消息是，你在这6年中每个月支付还款，总共还清了13763美元的本金，这样一算，你的投资收益应当是95763美元。
坏消息是，与此同时，你还支付了55305美元的按揭贷款利息。如果你的纳税比率是25％，贷款利息可以抵减纳税支出，所以你的税后利息成本应当是41479美元。将这笔利息支出从95763美元收益中减去，你的投资收益就降低至54284美元。
要实现这些收益的成本是相当高的。你可能需要支付5％的中介费才能卖掉这套价值28.2万美元的房子，这样你的收益就又减少了14100美元至40184美元。另外还有其他一些支出你没有考虑。比如，房屋修缮费、业主保险费、房产购置税和刚开始买房时办理贷款的各种手续费。这些乱七八糟的费用不可能将你的40184美元收益全部吃掉，但把它们扣除后，再刨除通货膨胀因素，你的投资所得可能就只剩下可怜的一点了。
但尽管如此，你的家也许还能算得上是个不亏本的投资，毕竟你在一个地方住了6年都没有付房租。但出于某些原因，有的人计算投资收益时，只会考虑房屋有没有升值，而没有将节省的房租包括在内。
装修要额外算钱
此外，上述计算还没有包括装修成本。人们通常是将房屋的购买价格与装修价格加起来，然后再去与房屋卖价或房屋现值做比较。通常情况下，修一个新浴室或是弄一个新厨房似乎会大大提高房屋的价值。
但实际情况是，装修是赔钱的买卖。2002年11月份的《消费者报告》（Consumer Reports）曾对房地产评估师进行了一项调查，以了解装修1年后出售的房产可能给房主带来多少回报。
调查结果并不令人满意。《消费者报告》称，房主也许仅能收回50％－75％的厨房装修、阁楼卧室装修或浴室装修成本。此外，阳光室或起居室的装修只能收回40％－50％的成本。如果装修完成超过1年后才出售，能够收回的成本就更少。
这并不是说，你很想装修却不让你装修。关键是你要明白，这些装修并不是很好的投资。
做个长期投资者
房地产并不是一棵美妙的摇钱树。有读者认为，房地产投资的风险比较低。但事实是这样么？
房地产与股票、共同基金确实有所不同，你不会在某个清晨打开报纸，突然发现自己的产业贬值了20％。但房地产的信息流量小也会给你带来不利。房产的价值可能波动得非常剧烈，也可能它的价值比你想像中的少很多，但除非你卖掉它，否则无从知道它到底值多少钱。
话说回来，并非所有的房地产投资都不好，很多人也说房地产是他们最成功的投资。不过，人们投资股票和共同基金可以快进快出，但如果投资房地产，就只能做一个长期投资者了。（乔纳森·克莱门特斯（Jonathan Clements））
作者:乔纳森·克莱门特斯（Jonathan Clements）
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