国际专家谈投资创富:投资房产能赚大钱?

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/07/20 05:32:16
请欣赏:《国际专家谈投资创富:投资房产能赚大钱?》  我相信,多数人都会想拥有自己的房子,而且在某些时候,买一套可供出租的房子是不错的选择。
但是,我也知道,正是由于过高地估计了房地产投资的回报,才促使很多人盲目地购买过大的住宅,追求豪华装修,甚至于还有人购买并不怎么具有投资价值的度假住宅。这是为何?我认为,原因主要是人们抱有一些不切实际的幻想。
真实的故事
联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)的数据显示,在过去三十年中,美国的房价以每年5.9%的速度增长,仅仅略高于每年4.7%的通货膨胀率。投资行为学专家经常说,人们往往把个别的投资成功案例当作普遍情况,而不愿意相信平均统计数据。
当人们购置物业时,其实是在某一套房子上下了一个巨大的赌注。就好比有很多投资者,每人都挑选了一只股票,其结果是只有几个人能赚到大钱。因为幸运儿毕竟是少数,个别成功的投资案例并不代表所有的房地产投资都能成功。
好好算算帐
即便是房地产投资只赚到了很一般的投资回报,房主们通常也会误以为自己赚了不少。为什么呢?
假设你花了20万美元买了一套房子,首付是4万美元,其余16万美元利用银行贷款来支付。如果在未来的6年中,这套房子的价值上升到28.2万美元,即每年升值5.9%(这完全符合联邦住房贷款抵押公司的数据),你的房子在短短6年中升值8.2万美元。也就是说,你用4万美元的投资获得了8.2万美元的收益,这当然是笔不错的买卖。但如果钱真的这么好赚,那干嘛不再买更大的房子,再投资几栋度假住宅呢?
其实,这样的计算方法是有问题的,其中有很大的一笔成本被忽视了。
假设16万美元贷款的期限是30年,贷款利率为6%。好消息是,你在这6年中每个月支付还款,总共还清了13763美元的本金,这样一算,你的投资收益应当是95763美元。
坏消息是,与此同时,你还支付了55305美元的按揭贷款利息。如果你的纳税比率是25%,贷款利息可以抵减纳税支出,所以你的税后利息成本应当是41479美元。将这笔利息支出从95763美元收益中减去,你的投资收益就降低至54284美元。
要实现这些收益的成本是相当高的。你可能需要支付5%的中介费才能卖掉这套价值28.2万美元的房子,这样你的收益就又减少了14100美元至40184美元。另外还有其他一些支出你没有考虑。比如,房屋修缮费、业主保险费、房产购置税和刚开始买房时办理贷款的各种手续费。这些乱七八糟的费用不可能将你的40184美元收益全部吃掉,但把它们扣除后,再刨除通货膨胀因素,你的投资所得可能就只剩下可怜的一点了。
但尽管如此,你的家也许还能算得上是个不亏本的投资,毕竟你在一个地方住了6年都没有付房租。但出于某些原因,有的人计算投资收益时,只会考虑房屋有没有升值,而没有将节省的房租包括在内。
装修要额外算钱
此外,上述计算还没有包括装修成本。人们通常是将房屋的购买价格与装修价格加起来,然后再去与房屋卖价或房屋现值做比较。通常情况下,修一个新浴室或是弄一个新厨房似乎会大大提高房屋的价值。
但实际情况是,装修是赔钱的买卖。2002年11月份的《消费者报告》(Consumer Reports)曾对房地产评估师进行了一项调查,以了解装修1年后出售的房产可能给房主带来多少回报。
调查结果并不令人满意。《消费者报告》称,房主也许仅能收回50%-75%的厨房装修、阁楼卧室装修或浴室装修成本。此外,阳光室或起居室的装修只能收回40%-50%的成本。如果装修完成超过1年后才出售,能够收回的成本就更少。
这并不是说,你很想装修却不让你装修。关键是你要明白,这些装修并不是很好的投资。
做个长期投资者
房地产并不是一棵美妙的摇钱树。有读者认为,房地产投资的风险比较低。但事实是这样么?
房地产与股票、共同基金确实有所不同,你不会在某个清晨打开报纸,突然发现自己的产业贬值了20%。但房地产的信息流量小也会给你带来不利。房产的价值可能波动得非常剧烈,也可能它的价值比你想像中的少很多,但除非你卖掉它,否则无从知道它到底值多少钱。
话说回来,并非所有的房地产投资都不好,很多人也说房地产是他们最成功的投资。不过,人们投资股票和共同基金可以快进快出,但如果投资房地产,就只能做一个长期投资者了。(乔纳森·克莱门特斯(Jonathan Clements))
作者:乔纳森·克莱门特斯(Jonathan Clements)
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