神马文学网地票捆绑城乡土地 重庆农地流转改革尚未触及土改深处(2)
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地票捆绑城乡土地 重庆农地流转改革尚未触及土改深处(2)
2010年04月09日 06:24东方早报【大 中 小】 【打印】 共有评论0条
推广试验的挑战
怎样确保不演变成强制拆迁？怎样避免地方政府开发冲动的诱惑？
重庆相关政府部门的官员介绍，2009年约4000户移民搬入江津区。农地流转试验为大重庆地区提供的可用建设用地面积相当于上年度城市建设土地指标的10%。那么理论上说，显而易见每一方都能够从中受益。农地流转试验也应该能够在今天规模的基础上逐步推广扩大。无疑这也是政策制定者的愿望。推广农地流转试验所面临的挑战可能包括：
·此次调研中我们多次听到，农民是否参与农地流转完全依据自愿原则。但是怎样确保今后不会演变成带有强制色彩的拆迁？怎样避免下指标的管理方式对地方政府开发冲动的诱惑？再者，在可观的地票收入刺激下，如何避免地方政府强迫农民搬迁的情况发生？如果发生地方土地管理部门任意处置农民土地的事情，农民可以向谁申诉？谁来监督农民住房的建筑质量？所有这些问题都尚未提出妥善的解决机制。
·很多人担心复垦土地的质量不及城郊被置换的土地。换句话说，“补一块地，占一块地”操作起来可能不像设想中那么严丝合缝。令人忧虑的不仅是全国“占补平衡”政策新增耕地的质量，还有重庆试验宅基地复垦的耕地质量。近期国土资源部拟新推出一套土地质量评估体系，用于评估占补新增耕地的质量，以及确保质量的保持。在“占补平衡”管理方面，国土资源部要求各省做到“先补后占”(即补充耕地在先，占用建设用地在后)。重庆农地交易所正在考虑对地票价格适用一定的贴现率，以考虑耕地土地质量欠佳的情况。
·在重庆主城区，用地需求可通过两种方式满足：(1)买入建设用地年度指标内的地块。主要通过招标拍卖挂牌(俗称土地招拍挂)方式进行土地出让，理论上出价最高者获得土地使用权；(2)在农地交易所买入地票，即可以提出指标外用地申请。第二种选择成本更高，实行起来难度更大(先买土地实物，还是先买地票指标？)。而且新增的城市建设用地该怎样分配还有一些疑问。一个建议是，工业、公共设施等用地仍然沿用第一种方式，由国家下达指标。包括房地产在内的经营性用地采用地票方式。显然，用地的双轨制可能增加腐败发生的可能性。而且，国企借助用地指标获得较为廉价的土地相当于间接获得补贴。
如能克服以上难题，那么在不久的将来，重庆试验有望在全国推广。重庆尤其踌躇满志——与我们交流的很多人士期盼着有一天重庆农地流转试验“走向全国”。也就是说，上海的开发商为什么不能买入重庆的地票，将其用于富庶的上海郊区的土地开发呢？而且，国家整体“占补平衡”仍然能够得以保持。从操作实践来说，如果某一时点，北京决定将重庆试验向全国推广，我们希望它是一个逐步的过程，其中，各省份要建立起省内农村土地交易所(或对既有交易所进行改制)，并首先在省内开展地票交易。目前一些地方已经获准在省内局部区域成立小规模农村土地交易中心，但主要限于当地农民小块耕地(打包)出租流转，而且土地仍用于农业耕种。
不过，相较重庆市委书记薄熙来发出的“建立城乡统一的土地市场”的宏愿，以及中央政府统筹城乡发展的长远目标而言，地票试验刚刚迈出了一小步。并且，即便在地票制度下，城镇边缘居住的农民的土地仍然面临着以很少的补偿被征用的威胁。地票制度也不能解决土地资源过分分割、农业投入低效、资本匮乏等农村土地集体所有制存在的问题。因此，接下来我们将谈到土地制度改革的必要性，以及对改革方向的根本性分歧。