神马文学网中国楼市处博弈乱局 该拯救的是房市而非房价-房市-浙江在线-住在杭州
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 03:54:00
中国楼市正处于一场利益博弈的乱局之中。继各地政府出台各类变相拯救房地产商的方案之后，中房协以鲜明的利益代言人角色要求中央政府给予宽松的信贷金融政策，来“支持”房地产业的发展。
若这种以货币调控和地方政府直接干预市场的“捆绑”与“松绑”模式一再上演，中国房地产业就难免重蹈“一放就乱，一收就死”的恶性循环，其结果，则不论是诿过调控的房地产商，还是购买力乏力的消费者，均更加冀望于中央政府的调控，而这样做的后果，除了加大各利益主体之间的均衡难度和引发更深更尖锐的矛盾之外，并不能达到真正使房地产业健康发展的目的。
显然，寻求中国房地产业的良性发展之路，须另寻他途。在经济出现多重不明确因素的关键时刻，惟有启动包括财政体制改革在内的制度性变革，以放权让利来换取经济的良性增长发展，才是拯救房地产市场的唯一出路。
改革第一步是必须理顺中央与地方政府的关系，启动财政体制改革和税收制度改革，使地方政府拥有与事权相匹配的财权，从而使其摆脱对土地财政的过度依赖，回归市场监督者和守夜人的本位。
今年上半年，全国税收总收入完成31425.75亿元，专家预计,今年全国财政收入将接近6万亿。宽松的财政收入，为财政体制改革和税收制度改革提供了历史性的机遇。在全国房地产业出现萎靡的状态下，无论是适当调整中央税收和地方税收之间的比例，或将适合地方管理的专项转移支付具体项目审批和资金分配工作下放给地方政府，都将有助于缓解这一矛盾，也从根本上断绝了地方政府从土地中牟财的冲动。
改革的第二步是改变地方政府成为惟一土地供应主体的现状，将农村集体建设用地等纳入整个土地供应主体，让地方政府从土地财政中挣脱出来，从物业税和交易税中获利，改变地方政府的收入模式，促进地方经济的可持续发展。
在十七届三中全会即将召开之际，关于“中国城乡建设用地二元化的时代或将终结”呼声不绝。据说，《土地管理法》的二次修订已经在国土资源部内形成了正式修改方案，其中对第二章“土地的所有权和使用权”将做出重要修改。
还农民的土地权利，是对中国的房地产业影响至为深远的一步，比任何的房地产调控措施更本质，效果也更明显。如老《土地管理法》中的“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定果能修改，而代之以“农民集体依法通过有偿取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租、抵押”，“农民集体成员通过无偿分配取得的集体建设用地使用权，经批准后可以转让、出租和抵押”，那么，地方政府对于建设用地的垄断供应权力将受到彻底挑战。
除此之外，破除房地产商对商品房供应的垄断，允许市民集资建房、农村集体等商品房供应主体进入，使供应主体多元化，使有才华、有能力的房地产商能够不再依赖“拿地”特权而依靠建筑设计创新、管理制度创新来获取利润，才能从本质上解救形象无比恶劣的房地产商，从而最终“救楼市”，也救了中国的房地产市场。
改革的第三步是各级政府需让利于民和企业，藏富于民和企业，改革现有不合理的税收制度，提供更多公共用品和服务，变“国富民穷”为“国强民富”，让改革成果惠及全民，从而从本质上增加全民的住宅需求动力，改变当前房地产市场中投资需求与自住需求的比例，为建设健康的房地产市场打下基础。
当然，这一系列的制度变革必然涉及多重利益再分配，尤其是会触及到相当一部分既得利益集团的利益。但问题的关键在于，如果不以“放权让利”的利益再分配和制度变革来换取经济良性发展，蕴涵着危机的房地产市场就会以更大的危机代价来要求全民支付成本。二者之间何去何从，殊为考验决策者的政治智慧和危机化解能力。