一壶：滨江看房杂记-滨江-浙江在线-住在杭州

一壶：滨江看房杂记
www.zzhz.com.cn　 2005年08月06日 　住在杭州网
总体观感
8月5日，由住在杭州组织，我们一行多人，看了旅游水印城，同人春江时代，倾城之恋，风雅钱塘，南都逸天广场，天寓，太阳国际等多个楼盘。
优先发展的滨江：政府的规划，是一主城三付城六组团。滨江比下沙、临平，和老城区距离近，通过过江桥和隧道，呈面的接触。政府投资也最大，政策倾斜。据说，滨江区政府投入的配套资金已经是80亿。区域内管网路全部通，绿化带预留也很好，部分学校已经开学，如江南实验小学。
我认为滨江有以下优点：
区域配套齐全，规划先行，不存在区域市政配套不足的问题，大的市政配套已经投入，开发商只要接管口。这样区域的发展基础已经具备了。
离开老城区近，过江道路不会形成瓶颈，过江桥已经有六座，还有规划的隧道，几乎和上海浦东和老城区的之间的桥数量差不多，过江不成为瓶颈，保证了在交通上和老城区的一体的发展基础。
已经有部分基础，一桥附近已经比较成熟，江滨花园的外婆家经常满座。四桥附近地域依托去政府，也开始有部分写字楼、住宅是现房。考虑到将来的地铁等因素，发展潜力比较大。
有部分产业依托，UT、东信等企业，还有部分学校等。
人气仍然缺乏，商业跟进积极性不高。人群数量还是不够，生活有些不便利。
滨江看房的几点随想
逸天广场
我们是早上就去了，先看逸天,看得时间比较长。
逸天―――低容积率，大间距，定义准确的户型和精装修，一般的位置。
一般的位置：逸天看了几次，熟悉了，开车感觉好像可以接受了，以前来，觉得冷清，逸天出于钱塘江转角的位置上，二线江景。楼盘北面是杭州二中，钱江湾的花园,外形不错，稍微密了。东面是其他企业的地，还没有建，西面江，有一点距离，和江之间的中间还有不是很大的空地。大家一致的评价，位置不太好，比较孤立，部分远景的江景房。
逸天的容积率1.73，和高层一般在3.5以上的容积率比，优势非常大，绿化率，大广场等优点，就不重复。
逸天还有一个非常好的优点，被人忽略了，逸天地块是东西长，南北短，好比是短进深的房子，人的视线是南北看的，低容积率本来就通透。东南短，八幢房子，只有两排，逸天自己的房子视线互相不档。从房子的前后看，视线都非常好。北面是二中的低层，很通透，南面是农居点，样子不好，但是视线好。可以看到江，这样逸天的视野是很大的优点。
户型经典，定位不是最高的。王董和装修的集美组都是老手，房子做的非常实用，加上有低容积率，房子全明，客厅，餐厅基本都有窗户。户型的厨房是亮点，有大的工作阳台，视野也很好，相信样板房的厨房对主妇会有很大的吸引。装修也是三个系列，在买房子的时候就和户型结合在一起，定好。交付的时候，只能在两个颜色中选一。银座精装修，客户可以自己选细部之后的调整，最后效果差异很大。这次把装修的大框架定了，客户选择未必精确，但是开发商可以控制效果，可以和客户预先说明清楚。不会像客户可以选细部菜单式的精装修，最后效果比较难控制。
户型实用，稍微紧了。定位是实用的。也有弊病，就是紧了，比如主卧3.9米，客厅4.2。次卧3.6，书房3.3(不全是这样)，显然，体现了香港，广州的实用风格。这样许多家具就没有地方放，储存空间潜力小。所以逸天的墙柜特别多，保证有储物空间，这也体现了集美组熟练的设计风格。逸天户型适用面层次稍普及，比如和绿城的户型比，绿城的房间经常是客卧3.9，主卧4.2米，浪费，但是舒服。只是这些舒服的浪费都是要化钱的。奇怪的是，我们看的样板房，面积也不小，有147，和150，以78%得房率计算，房子宽度又比较短，面积化在了哪里？这样的户型设计，如何适用杭州消费人群，市场会有分歧。
逸天的价格8700。说精装修值1500，送户式中央空调，装修价格的水分或多或少有一点。样板房质量做得很不错。
逸天的主要缺点是地段在一桥西，不够热闹，相对独立，发展潜力又不如四桥边。价格，可以稍微低些好，南都的品牌有市场价值不知道该评什么价格？在现在的形势下，应该再低3-500元，会比较有吸引力。
水印城印象：充分利用了环境价值，两边视线好
水印城、春江在三桥和四桥之间，靠近四桥，距离还是比较合适，不受四桥车辆干扰，又可以欣赏四桥风景。和西面的同人春江时代一样，是非常好的一线江景房区域位置。周边环境上，可以依托滨江区政府周围。潜力比较大，周围还在造广场，江南的沿江，感觉要比江边好，公园多，绿化多。江对面是山或者城市风景，比较漂亮。
水印城楼层多在24到32层，这样充分利用了滨江地域往上的价值，楼盘间距大有7—80米。水印城和春江有个特点，地块南北长，这样前后比较厚，视线要向两边借，东边水印城就占便宜，春江是小高层多，水印城可以借风景看江景。又档了西面的春江的阳光，视线。这和地块出让有关。大家都打江景概念。又没有钱买大地块，只好把土地拆成南北长的长方形地块卖，谁都有江景，都不多。相邻地块互相压制，如果是一家开发，恐怕会照应的更加好，这次是水印城造得高，对环境价值利用的好，往东南两侧视线比较好，可以看江景，占了便宜。
水印城东面是河流，有船闸，好处是将来不会造东西，开阔。就是不知道噪音影响如何。
兼谈春江时代
春江时代中间有路，前面有单独一排两幢房子，但影响不大，是小路，一边是丁字路，靠江边，车流、人流都不会大。这个房子前后视野都很好。春江主要的问题就是它的主题思想不是很明确，没有把自己的优势发挥好，2.3的容积率，造小高层，楼间距反而比水印城小。江边高层的风景有没有借到，又受水印城压制视线都挡住。春江有幼儿园不错的。
水印城就比较利用了周围的环境，东西两边视野好，除了北面的江景房，后排的房子，高层也可以借两边的视线看到江，价值比较高。其他比如阳光车库，运动概念都不错的。两家楼盘的抬高，低层架空的等设计，都是好的。水印城的样板房造的粗糙了，比如一排大柜子，不好看，又让房间感觉小多了。
价格上，水印城，目前在售的非江景房价格已是8000多，个人认为价格能低些，会有吸引力的。水印城南面房子，虽然不是直接面江，但是许多层次比较高房子可以从房子东西两侧看到江，还是有价值。
春江的非江景房8000，江景房8800，春江非江景房，受水印城的阻挡，有些吃亏。江景房的价值还是不错的。
滨江区政府的区块的新盘：倾城之恋和风雅钱塘
我们刚进倾城之恋，里面有不少人在签合同，相对价格低就是好。起价5800，均价6600，小区比较大，小区设计也没有看见有明显的缺点。户型也比较常见实用。100到140，这样，大家会来买比较实用的房子，买得起的房子。销售好是应该的。要注意，它的房子朝向是南偏东有20度左右，买西面的房子可以得到额外的阳光，对应，东面阳光就少了。它和风雅钱塘一样，小区是开放的。开放的小区对整体环境提升是有利的，但是对小区居民的生活有变化，据说维护是居民物业费出资，人们要适应这样的方式。两个楼盘周边配套建设进展比较快，是依托区政府的位置，边上的江南小学已经开学。如果在江边不买江景房，不如就到这里买，价格低，配套好。当然，将来散步到江边，就不如水印城、春江随意。
进了风雅钱塘售楼部，发现户型和外形很有特色，户型方正，楼高低来回有变化，问售楼小姐，果然是澳大利亚人设计的，和北京的水立方是同一家设计所。但是，他们的楼书说的不明白。价格比较高，要7000。不知道，他们的设计到底如何，说不定外观会给人惊喜。楼盘模型也做成了塑料水晶体。
看来，开发商要学习如何理解，并且宣传自己的楼盘。
艺术的天寓
天寓的争议是最大的。其实，我认为天寓的这样的房子，在设计者看来，都是成熟的理念。只不过在中国，比较封闭，难以接受比较差异的东西。况且，现在买房子的第二套房子的买主的主流年龄，小时候正好生活在文化隔绝的年代。
对于实用性的批评，我认为天寓的消费群是比较特定的，比如，有消费能力，不以实用居住为第一需求。人在温饱满座之余，还是可以拿房子来玩的。
天寓具体的描述很多，不重复，天寓有许多细节，比如它窗口整体布置有许多缺口，有的玻璃在外面，有的在里面，整体看来，韵律的分布。将来的外观会非常漂亮。底下的小公建，飘带般的游泳池外观，都体现了设计者的熟练的思想表达。
我可以肯定，天寓的外装修好了，会吸引许多人的。
售楼部也很有特色，可惜售楼小姐没有说明白。灵励的楼书做的不错，外观也很漂亮，可惜就是和房子一样，有些地方让人更加看不懂。天寓位置还可以，部分见江，离开江有点距离。
天寓的首要任务，是要想清楚市场清楚的表达，楼盘的含义。广告：孤独的天寓。孤独，有抵触，还稍微少点自信。
忽然想到，其实天寓的设计到深蓝的位置不错。反正居住的实用性都不好。可是，绿城是绿城，只会说自己如何豪华，好的开发商，有时候也比较实在。
太阳国际
去晚了，售楼部下班了。当年也是另类的设计，两撇加一点，汉字。外观还不错，和天寓比，就显的相对稚嫩。桔黄的楼书，看得眼晕。只有单身公寓了，也没有仔细看，位置不错，一线江景房。
几点小看法：
江景房价格没有体现，钱塘江是大江，高层向上的价值高，江景的价值高，现在江景和非江景价差不过1000多。比价江景房偏低。不买江景的，或者买倾城之恋之类的房子也不错。
长条的地块，注意两边的视线，上面谈水印城和春江谈过了。江景房也要看南边，南边也有远山，也是价值。
滨江的房子太大了，真变成豪宅了，许多人买不起。考虑是新区，要吸引人群，还是应该造小户型，80—100方的房子，或者更加小，购买人群会更加多。年纪青的人，三房一厅，甚至二房一厅也够用了，以后经济实力强了，再买大房子。