易宪容：楼市主体的四方博弈

易宪容：当前我国楼市利益主体的博弈分析
易宪容 发布于 2010-3-22 来源：《中共中央党校学报》2009年第02期 被阅读 28 次
摘要　在既有的市场条件及制度安排下,房地产市场作为一个利益博弈的场所,各种利益主体的利益关系处于失衡状态。这也成为房地产市场难以持续健康发展的症结所在。要让房地产业在扩大内需中发挥重要作用,必须调整房地产市场的秩序与规则,以制度安排来平衡其中的利益关系。
关键词　房地产市场的利益关系;利益博弈;利益调整;利益均衡
国家统计局数据表明,2008年房地产市场开始出现重大调整,不仅一些城市房价下跌,并且普遍出现住房销售快速萎缩。在此,我们先来看看当前国内房地产市场形势。
从房地产市场价格来看,经历了前几年的快速上涨,2008年房价上涨幅度开始逐月下降,但全国70个大中城市的房价仍处于上涨态势,全年上涨6.5%,并且不少地方房价仍处于高位。从全国70个大中城市的房价上涨水平来看,2009年1月,涨幅最大的城市有银川(8.0%)、三亚(6.8%),还有海口(3.1%)、兰州(3.8%)、乌鲁木齐(2.8%)、安庆(3.3%)、烟台(4.3%)、济宁(3.9%)、北海(4.1%)等城市。也就是说,尽管2009年1月份,国内房价指数增长为负(0.9%),但其负增长幅度十分微小。而且,房价负增长主要表现在沿海一线城市,而在内地二三线城市,房价仍然处于上涨通道。
2008年的房价上涨,导致房地产开发投资快速增长,各类资金以不同的方式大量流入房地产市场。2008年1-12月份,全国房地产开发投资完成额为30579亿元,同比增长20.9%(2005-2007年则同比分别增长为19.8%、21.8%、30.2%)。也就是说,2008年房地产开发投资增长只是低于2007年水平,而高于2005年和2006年的增长水平,但总完成额大于2007年的5000多亿元。其中,中西部地区同比分别增长31.7%、22.7%。住宅开发投资完成额为19332亿,同比增长25.2%。这表明,2008年房地产开发投资的总盘子仍然不小,但开始向中西部地区转移。
2008年1-12月份进入房地产市场的资金达38148亿,同比增长1.8%,增幅比2007年低,但总量则大于2007年。其中银行贷款6600亿,同比增长1.0%,多增100多亿(其中房地产开发贷款多增,而住房个人消费贷款少增,1-12月份个人住房消费贷款3572亿,负增长29.7%,少增加1300亿);利用外资726亿,同比增长13.3%,金额多增加70多亿;自筹资金15081亿,同比增长28.1%,同比多增加近3500多亿。也就是说,尽管2008年流入房地产市场资金增幅有所下降,但是总量没有减少,只不过资金来源方式不同。2008年流入房地产市场的资金为两大块,即自筹资金来源和其他资金来源,而且商业银行流入房地产市场资金比重下降。这说明了两个方面的问题:一是房地产融资出现多元化格局,特别在全球资金紧缩的情况下,房地产开发商正在利用各种方式让不同的资金流入房地产市场:二是随着美国次贷危机爆发,房地产下行的风险越来越大,在这种情况下,国内商业银行开始对房地产信贷收缩,而且这种格局在短期内不会改变。2008年房地产销售萎缩的重要原因就是个人住房按揭贷款迅速减少。这有两个方面的原因:一是政策与市场变化,住房投资者逐渐退出市场;二是房地产市场购买对象发生了大的变化。
2008年1-12月份,房屋施工面积达274149万平方米,同比增长16.0%,同比多开工近4亿平方米。房屋竣工面积58502万平方米,同比负增长3.5%,与上年基本持平;房屋销售面积62088万平方米,同比负增长19.7%,同比少销售近14000万平方米,基本上全年都处于负增长;商品房销售金额24071亿元,同比负增长19.5%,销售金额减少5000多亿元,连续出现9个月的负增长。从上述数据来看,全国房屋开工面积增长比较快,但住房销售出现了严重的负增长。这也说明房地产商手中持有住房越来越多,住房的空置率越来越高。
可见,2008年国内房地产市场开始出现某种意义的变化。这种变化一方面表现为住房销售迅速萎缩,住房投资减少;另一方面表现为房地产市场价格与居民实际购买力相差较大。所以,目前以房地产投资者定价为导向的高房价难以为继。特别是,受美国次贷危机影响,全球商品价格出现全面下跌,国内房地产价格也应随之调整。当前国内房地产市场的态势是,一方面住房销售迅速萎缩,但房地产企业不愿调整价格让住房需求释放出来,而是希望通过政府改变现行的政策让消费者进入市场消化过剩的住房供给;另一方面,住房消费者由于房价过高无力进入市场,使得巨大的住房消费需求无法得以释放。房地产市场这种僵局的出现,基本上是房地产开发商、地方政府、商业银行以及住房消费者利益博弈的一种结果。
二、楼市利益博弈中的房地产开发商
中国这一轮的房地产发展是从1998年住房制度重大改革开始的。1998年住房销售面积仅是12185万平方米,到2007年增长到76192万平方米,10年增长6倍多;销售金额从1998年的2513亿增长到2007年的29603亿,10年增长了近12倍。而且这10年的销售总额达到106669万亿,相当于1998年全年GDP的129%,2007年全年GDP的43%。从这些数据可以看到,房地产业在国民经济中的比重越来越高;住房销售金额的增长快于销售面积的增长1倍以上,房价的上涨是近年来房地产市场快速发展的动力。房价上涨可能有成本上涨的推动作用(比如建筑成本及土地成本上升),但更多的是在一种扭曲的市场条件下,房地产企业利用房地产业空间属性及土地垄断属性追求超额利润的结果。
由于近几年房地产市场的发展与繁荣是建立在市场秩序没有确立、法律制度尚不健全、购买者对房地产知识了解不足以及信息不对称的基础上的,因此房地产业的暴利并非市场竞争的结果,而是利用制度缺陷图利的结果。在此过程中,随着社会财富短时间内聚集,房地产开发商得以通过资本优势影响政府决策,把其不合理、不正当的利益制度化和规则化。另一方面,由于目前房地产业赢利模式对权力的过度依赖,影响了房地产产品以质量和服务取胜的市场方向,也影响了整个行业对市场的培育。
一个没有反思的行业或企业,不会成长与繁荣。房地产开发商更应反思一下当前房地产业的问题与症结何在,如何从房地产企业的角度化解问题。针对房地产的销售萎缩,房地产企业应当从市场环境变化、企业产品价格、企业产品质量、企业营销方式等方面寻找症结,而不应一味地把房地产市场的问题看成房地产企业之外的因素导致的结果,把责任归咎于政府和消费者。如果房地产业的发展只寄希望于利用更多的非市场化方式,利用市场的不成熟、制度的不完善、民众对房地产知识与信息不足等因素来维系,甚至认为房地产业的繁荣就是要通过制造社会对立来达成,而不是把房地产市场的发展建立在每一个居民的基本居住权利上、放在人性发展上、放在居民住房条件改善上、放在市场秩序建立上、放在整个社会的共同富裕上,那么尽管在这一轮发展中,这个行业可以利用国有的土地资源、国有银行的资金、国家的各种要素等在短期内制造不少亿万富翁,但由于它没有形成真正有社会责任、有行业基本核心价值的企业或行业文化,那么,即使房地产企业看似是这一轮楼市利益博弈中的最大赢家,但实际失去的却是房地产业本身,是整个行业可持续的健康发展。
三、楼市利益博弈中的地方政府
在楼市利益博弈中,政府可分为中央政府及地方政府。由于两者所处的地位不同。其利益关系与政策目标差异较大。中央政府更多关注的是房地产业长期发展、房地产周期性调整可能带来的金融风险以及相关产业链的变化对宏观经济的影响:而地方政府更多关注的是土地财政的收入、房地产投资下降及相关税收的损失等。因此,两者对房地产业出台的政策也有很大差异。对中央政府的政策,本文只涉及最近的房地产政策的基本内容,以明确未来中国房地产发展之方向。重点放在对地方政府在房地产业中的利益关系、政策取向、政策意图的分析上,以了解地方政府在房地产利益博弈中的作用。
中央政府最近的房地产政策主要体现在131号文件中。该文件的基本精神是把房地产的民生性与消费性确定为房地产市场健康稳定发展的基础,因此,房地产市场的发展应当实现由投资为主导向消费为主导的转变。在此过程中,房地产价格回归理性是根本所在。这样,居民的住房需求才能逐渐释放出来,扩大内需才能产生效果。131号文件的这些精神基本上是对2008年下半年以来中央经济工作会议以及相应的房地产政策的制度化,也给出了未来中国房地产业发展的基本方向。
同样,为了拯救低迷的房地产市场,各地方政府也推出一系列政策措施,诸如按揭贷款利率降低、按揭首付比例下降、房地产交易税的减少或免征、给购买者的直接补贴、给购买住房者上所谓蓝印户口、延迟交收房地产开发商土地出让金,等等。但我认为,这些政策名义上是刺激楼市,保经济增长,但由于这些政策对于过高的房价没有实质性触动,因此与其说是救市,毋宁说是保地方政府自身的利益。
已有的研究表明,这几年盛行的“经营城市、经营土地”最为核心的内容就是土地交易。地方政府从农民及城市居民手中以极低的价格征来土地,然后以高价把这些土地交易出去。这样不仅增加了地方的财政收入(土地出让金)、地方政府的税收,也为地方政府“经营城市”提供了便利的融资渠道,吸引了大量的银行贷款。可以说,在上一轮的经济增长中,地方政府正是借助土地经营这个杠杆,依靠土地出让金。才吸引了约20倍于财政收入资金的银行贷款,撬动了大规模的城市基础设施、房地产、交通及厂房建设,加快了当地GDP增长,跃升了当地城市化的进程。为了保证土地杠杆化的作用,就得保证房地产市场繁荣,保证房地产企业对土地需求的不断增加;而要保证土地需求增加及土地价格上涨,就得保证房价不断上升。在这种情况下,地方政府往往成了房价上涨的主要推手。
然而,这种房地产的繁荣仅是短期的、不可持续的。这与目前的土地产权制度有关。当前中国土地产权,名义上是城市土地为国家所有,农村土地为农村集体所有,但实际上在国家所有制的产权制度下,国家只是一个集合的概念。土地的产权实施、产权安排及产权收益分配往往要通过特定组织或机构甚至少数个人来完成。在这种情况下,一方面,这些组织或机构往往会借助公共利益名义(比如发展当地经济、建设公共基础设施等)扩张手中的权力(比如以城市化的方式大量掠夺性圈占农村土地)、侵害农民及城市居民的利益。另一方面,这些组织或机构又会把土地资源以最快的速度和最不透明的方式在短期内卖出,特别是在某些个人手中卖出。近几年,正是这样的一种土地交易方式使得地方政府在获得土地出让金增加当地土地财政收入的同时。大量的国家财富也在短期内流入少数人的手中。所以,房价下跌不但会影响地方政府的土地财政、地方GDP、税收等,同时各种幕后交易也容易暴露出来。这样的结果,当然是一些地方官员所不愿意见到的。不少地方政府极力托市推高房价,不能不说与此有密切的关系。
然而,极力推高房价,必然会导致房地产泡沫,进而使资产价格严重扭曲、资源配置失调,威胁整个经济的健康发展,也会在一定程度上加大金融体系的脆弱性,导致银行体系资金链断裂,从而引发金融体系或银行体系的危机。无论从理论上来看还是经验上来看,每一次金融危机或经济危机,无不是与房地产泡沫有关。在上个世纪80年代,日本经济经过一轮快速增长后,已经成了世界第二大经济体。但是,20世纪80年代末期,日本的房地产泡沫破灭,从而把日本经济带入“失去的十年”。最近蔓延全球的美国次贷危机,尽管产生的原因是多方面的,但房地产泡沫破灭应该算是最为重要的原因之一。哈佛大学教授费尔德斯坦指出,美国次贷危机发生的直接原因是美国房地产泡沫破裂。房价下跌最初引发次级抵押贷款问题,然后蔓延到房地产抵押贷款市场和其他金融市场,导致信贷供给的下降。从而影响了经济持续发展,并引发金融市场的危机及全球经济衰退。因此,地方政府出台政策托市,维持房地产泡沫,只能是让房地产业调整延缓,而不可能改变房地产市场价格调整的基本趋势,最后受害的也只能是地方经济。
四、楼市利益博弈中的商业银行
一般而言,房地产业是资金密集型产业,其发展与繁荣建立在金融支持及金融产品创新的基础上。如果没有金融产品的创新,近10年来国内房地产市场要取得这样快速的发展与繁荣是不可能的。由于中国房地产市场刚刚发展起来,每一次房地产金融政策的出台或调整都是一次又一次利益博弈的结果,也是一次又一次的利益关系大调整。
中国住房金融业务是从上世纪80年代开始的。1983年的《城镇个人建造住宅管理办法》开始办理住房储蓄贷款、住宅贷款业务。1997年央行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》,标志着中国住房消费信贷开始启动。1998年央行颁布的《个人住房贷款管理办法》则是关于住房金融信贷最为重要的政策文件。它确定了未来房地产金融市场发展的基本方向,建立起了“银行为主、信贷为主、一级市场为主”的房地产金融市场体系。在这样的房地产金融体系下,房地产融资单一,对商业银行信贷依赖程度过高;政策性住房金融发展滞后,比如对中低收入居民等特定人群缺乏政策性住房金融支持;金融市场结构不合理,市场机构体系不完善,既无多样化的房地产金融机构也无多层次的房地产金融市场承担风险,房地产金融风险完全聚集在商业银行。特别是。随着国内房地产市场的发展,这种风险更是越来越严重。当监管部门要调整相应的政策时,所面临的利益冲突就显性化。
再以住房预售制度为例。住房预售制度是根据计划经济时期制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。由于这种房地产金融制度安排的计划痕迹,使其与发达市场体系下的住房预售制度存在很大差别。这种制度安排更多考虑的是房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险,而更少考虑住房消费者及商业银行的风险,从而使得金融风险由住房消费者或商业银行承担。由于住房预售制度的单边风险承担机制,使其成为房地产开发商获取楼市超额利润的重要工具。对于这样一种存在严重利益扭曲的房地产金融制度,2005年央行曾提议取消,但因遭致利益相关方的激烈反对而不得不搁浅。
还有,近期房地产市场取消第二套住房限制的争论,也是房地产市场商业银行利益博弈的一种方式。目前我国的住房按揭政策仍然是世界上最为宽松的。这是由于:第一,在大多数国家,个人住房按揭贷款每个月的还款比重不会超过家庭月可支配收入的28%-35%,但在我国则可达50%。第二,在大多数国家,个人住房按揭贷款市场准入需要用四个文件来证明其收入真实性,即个人银行对账单、个人所得税税单、个人银行信用记录及个人公司证明。但目前国内只要求出具个人公司收入证明,而且收入证明可以在律师事务所开出。这就使得我国个人收入证明的真实性与其他市场经济国家不可同日而语。特别是,在国人诚信不足的条件下,这种个人收入证明的真实性更是大打折扣。个人按揭贷款市场的低准入门槛就成为制造房地产泡沫的条件。但是,当央行对个人住房按揭贷款有一定限制时(而且这种限制是十分宽松的),房地产开发商则一直在采取不同的方式,试图取消对第二套住房的限制。
当然,在这样的博弈中,商业银行也成了巨大利益的获得者。由于房地产业对银行体系信贷具有很强的依赖性,使得从2001年以来,房地产开发贷款一直保持25%以上的增长。个人住房按揭贷款则从无到有。到2008年第三季度末,房地产开发贷款余额达到1.97万亿,个人住房按揭贷款余额达到3.3万亿,占商业银行信贷总额余额的17%左右。可以说,在房价一直在上升、住房按揭贷款风险一般需要8年才能显现的情况下,住房按揭贷款往往被信贷人员认为是商业银行最为优质的信贷资产。因此。在2007年底以前,由于过高利差水平、总行负责制下信贷规模扩张的激励以及信贷扩张成为商业银行最主要的赢利模式,住房按揭信贷规模扩张成为各商业银行的兵家必争之地,在住房按揭信贷扩张中商业银行也分得了房地产业繁荣的一杯羹。可以说,国内商业银行能够快速发展与繁荣,既与国有银行改革有关,也与房地产市场发展与繁荣有关。
但是,随着2007年以来美国次贷危机的冲击,世界经济呈衰退态势,由于国内房地产政策的调整以及房地产业内在风险的逐渐显示,商业银行住房按揭贷款扩张的赢利模式也发生了不少变化。比如,为了以房地产住房消费来带动居民内需,中央政府出台了一系列信贷优惠政策。但是,根据住房按揭信贷优惠政策,商业银行的住房按揭利率利差水平也在缩小。这就导致商业银行对个人住房按揭贷款业务的主动性降低。原因在于现行信贷优惠政策对商业银行而言是一种负激励。因为,就利差水平来看,在2008年10月30日之前,国内商业银行加权利差为3厘以上(活期存款多的银行利差加权更高),对于商业银行而言,此时快速扩张住房按揭贷款规模当然是十分有利的。加之当时房价处于上升时期,按揭信贷风险较低,商业银行就有较强的激励扩大住房按揭贷款市场份额。但是,新的住房信贷政策启动以后,商业银行住房按揭利差迅速缩小,甚至是负利率。在房价开始处于下跌通道时,就形成了对商业银行的负激励。
可以预计,2009年房地产业将出现投资下行,住房价格将回归理性,房地产市场的风险会越来越高。在这种情况下,出于规避风险及利润水平的考虑,国内商业银行已经没有早期快速扩张住房按揭贷款的动力。有人说,要放开第二套住房信贷优惠政策,让更多的投资者进入房地产市场。试想,对于第一套住房的贷款者,商业银行都会按照既有标准来严格审查,那么,即使放开第二套住房优惠政策,国内商业银行难道不会更加谨慎吗?既然存量贷款有严格的市场准入及审查标准。那么不少已贷款者希望通过这种政策享受优惠利息并非易事,肯定要过许多关。
从上述的分析可以看到,在上一轮的房地产发展与繁荣过程中,商业银行也是巨大的利益获得者。~而且这种利益的获得往往都是一系列制度博弈的结果。但由于国内房地产金融体系刚刚产生,存在很多缺陷,必然给相应的银行体系积聚许多潜在风险。尽管这些风险目前还有没有显现出来,但是随着国内房地产市场全面的周期性调整,这些风险最后还是会暴露出来。而且这些风险到底有多大,还得看2009年房地产市场调整的幅度及深度。对此,国内商业银行没有半点理由不对房地产市场全面调整更为密切关注,更加谨慎提防。
五、楼市利益博弈中的消费者
在这一轮房地产利益博弈中,住房消费者应该是最大输家。从1998年住房制度改革开始,国内房地产市场得到快速发展,住房生产也增长了几倍。可以说,在2003年之前,这些大量生产的住房进入住房消费比重是比较高的。但是在此之后,随着房地产业的快速发展,各地房价出现前所未有的飙升,特别是2005-2007年,各地房价飙升更是无以复加。如果以房价收入比来测算居民住房支付能力,全国绝大多数城市的房价收入比应在15倍以上,而国际公认的房价收入比是4-6倍。高于发达国家3-5倍。
正如最近不少政府官员指出的那样,目前房地产销售萎缩,关键的问题是不少地方的房价高得离谱,绝大多数民众没有能力进入房地产市场。住房消费者成为高房价的最大受害者。我们通过北京5号线周边的房价上涨,就可以知道这几年北京的房价上涨了多少,上涨幅度有多大,房价上涨到什么离谱地步。比如,2003年,天通苑的经济适用房的价格是2650元/平方米,到了2008年同样的房子价格上涨到近万元。这还仅仅是经济适用房的价格。如果以5号线周边的商品房来看,其价格上涨更多。远离北京市中心的房价上涨是如此,那么在北京四环以内的房价上涨更是离谱。北京是这样,全国不少地方也是如此。
按照市场经济法则,房价上涨得离谱,房地产泡沫迟早要破灭。但是,在全球经济出现衰退,全球各种商品及资产的价格出现全面快速下跌时,为什么偏偏中国的房地产价格没有出现一定程度的调整或理性回归?当然,这里既有房地产业本身的特性问题,即房价调整或下跌要比其他商品或资产价格下跌要慢得多,加之政府出台了一些房地产政策从而推迟了房价的调整或下跌。但是,无论怎样,吹大的房地产泡沫肯定要破灭,房地产的价格肯定要调整。调整的方式可以不同,但如今的消费者已不同于以往,他们对房地产的价格以及自己的支付能力清清楚楚,不会轻易在房价很高或房地产泡沫巨大的时候进入房地产市场,把房地产开发商手中的高价房都买下来,充当这场房地产利益博弈中的受害者。
房价全面理性回归才是内需扩大与经济健康发展的必由之路,也是破解当前房地产业难题的治本之策。应当借助全球和国内经济调整的大时机,让这种以高房价带动的畸形经济改变过来。让绝大多数居民的住房条件得以改善,让更多的普通百姓一起分享经济改革的成果。一言以蔽之。房地产市场价格全面下调是重新确立房地产业信心的根本所在,也是居民扩大内需以及未来中国经济持续健康发展的重心所在。