2010年4季度西安房地产市场预警预测报告

2010年4季度西安房地产市场预警预测报告(图)
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西安房地产信息网    www.800j.com.cn    时间：2010-10-24 字体大小 9 px 10 px 12 px 14 px 16 px 19 px
4月中旬 “新国十条” 出台后，全国房地产销量急剧下滑后显现迅速回暖的态势，对二线城市的西安楼市而言， 2季度西安楼市连续三个月销量下滑，但3季度全市范围的促销浪潮下，积压数月的市场购买力急剧释放，楼市销量出现大幅上涨。与此同时，9月底中央出台了新一轮的楼市调控政策。在此情况下，西安房地产信息网数据研究中心结合政策面、宏观经济、市场现状等综合因素，对2010年4季度西安房地产市场发展预测如下：
一、商品房市场
1、市场销量回暖放缓
新政出台后西安楼市观望态势明显，市场积累了一批刚性的自住型购房需求，随着需求市场对新政效应的信心日益减弱，蓄积数月的刚需市场在3季度开始迅速释放；此外随着2010年前三季度西安市各项经济指标的持续向好，同时通货膨胀的预期下也使得一批前期观望的购房者为了财产的保值和增值更加急迫的入场。改善型需求的避险性，自住购房需求的迫切性相互叠加，以及房源供应量的放大，刺激楼市销售量继续回暖。但需要注意的是，蓄积的市场购买力从8月开始持续释放，4季度末或将出现后劲不足的状态，此外，9月底中央出台的二次楼市调控政策，将首套房首付比例从20%上升至30%，提高了置业者的置业门槛，对市场信心再度形成影响，4季度市场需求量将由此受影响，因此，4季度西安楼市销售量将出现放缓走势。
2、政策指导，市场供应量继续保持高位
随着新政对西安楼市的影响进一步深入，西安楼市市场供应持续放量，“新国十条”以及3季度起实施的“十六条”都明确要求对西安新建商品房预售实施资金监管，以及管理层对捂盘惜售行为的严厉打击，从今年土地成交以及商品房新开工面积来看，在政策指导下大批新项目将在4季度公开销售，此外随着年度末开发商将面临资金清算等资金压力，也将迫使开发商尽快施工、开销售，回笼资金；与此同时，在政策深化住房供应层次的指导下，西安市大型经济适用房项目诸如学林雅苑、天朗莱茵小城等项目也将加快入市步伐，预计4季度西安楼市市场供应量将持续高位，形成房源货量充足，类型丰富多样，价格梯级分布的局面。
3、开发企业“小心护航”，房价将趋稳
2010年房地产业遭遇史上最为严厉的政策调控，4月新国十条以及9月29日新政的出台，将一定程度上抑制刚性需求及改善性需求，减少住房投资与投机行为，使购房者更趋理性。同时3 季度以来新盘的大量入市，以及保障房（廉租房、经济适用房）的大量开工建设，将稳定市场预期，中长期，中低价位、中小套型商品住房项目以及保障性住房有望较大幅度增加。因此，从供给和需求来看，新政策出台后，供需紧张的矛盾将会大大缓解，房价上涨的压力将会极大地减轻。此外，随着需求市场住房消费日趋理性，4季度市场销售竞争将进一步加剧，开发企业将以稳价、走量为首要目标，因此，4 季度西安房价将呈现走稳态势。
4、政策将成为后市最大不确定因素
与历史同期相比，2010年以来西安市商品房、住宅成交均价均保持快速上升，在中央出台一系列政策以“控制房价过快上涨”以来，3季度西安市住宅成交均价依然保持着4.82%的上涨，从月度均价走势来看，6月西安房价跌至低谷后迅速反弹。从全国其他城市来看，3季度各大城市楼市也均表现出量价齐涨的现象，而9月底出台的楼市调控新政，或将促使已现回暖势头的市场重新走向观望期，此外，房产税、空置税等税收制度将加快试点和推行，或将提前出台，随着市场发展，4季度政策如何走向将成为影响西安楼市发展的最大因素。
二、土地市场
1、土地市场供应稳中有升
4月份随着2010年全国住房用地供应计划的发布，结合国土资源厅今年的土地供应总体计划要求，以及市国土资源局所下达的2010年土地供应计划，且今年以来调控政策的主要重点集中在落实土地供应计划，3季度住宅用地供应量已经走出第2季度的低谷，供应总量环比上期上涨37.72%，伴随着一系列调控政策的实施，预计全市住宅用地供应量将会稳中有升。
2、楼市调控影响土地市场成交，开发商拿地热情消退
2010年以来，政策密集调控左右着楼市走向，在调调整下，地方政府将继续加大土地市场供应，但开发企业对市场后期走势缺乏信心，拿地热情将会消退，预计2011年之后随着政策效应逐渐明朗，土地市场或将好转。
3、商业用地需求上扬
随着城市大骨架拉开，浐灞、经开等区域住宅市场逐渐升温，但区域落后的商业环境大大制约着区域住宅市场发展，同时新政影响下商业地产价值凸显，从3季度各类土地成交宗数来看，商业用地成交宗数达到14宗，占总成交宗数的36%，大大超出住宅用地成交宗数，预计4季度西安商业用地将继续受宠。
4、三环外用地继续市场供应主体
2010年3季度西安土地市场主要集中在东南三环附近，以城南区域的曲江板块和东三环浐河沿线的住宅用地市场较为活跃，目前随着西安城市发展的持续外扩，房地产开发用地供应已逐步向三环及三环外延伸，尤其西安国际化大都市的建设推进，三环外房地产用地供应将进一步放量，诸如西咸板块无疑将成为下一个供地热点区域。
三、二手房市场
自4月新政至今，西安的二手房市场也经历了“回落—盘整—攀升”的发展过程，尤其“金九”到来之后，二手市场更是火爆不堪。预计四季度二手房市场的走势将呈现以下几个特征：
1、旺盛刚需有望延续至年底
受4月新政的影响，市场上已经积蓄了一大批购房需求，这些购房需求中近95%都属于自住型购房者，包含首次置业和改善型购房者。由于结婚、孩子上学等原因。虽然进入四季度淡季，但是，预期年底前的购房需求在诸多因素的共同作用下，仍将保持一个比较旺盛的势头，四季度二手房市场销量将保持平稳的走势，预计与三季度持平。
2、二手房价下跌空间不足，价格分化或将显现
虽然8、9月份的二手房均价有明显的反弹，但目西安刚需旺盛，二手房价尤其是热点区域的二手房价的回落空间已经非常有限。此外卖方在无更好投资途径的前提下，出手套现的意愿并不强烈，这也将影响二手房价的进一步下降。
从三季度二手房成交情况可以看出，曲江、西高新、城北等远郊区域的房价出现了快速上涨。据800J曲江的某联盟中介反映，南湖周边房源一周的价格上涨千元之多，而需求仍然高涨。而城市核心区的房屋因陈旧、功能性不足等原因，价格将会较为稳定。从目前西安二手房市场的购买人群来看，资金较为宽裕的置业者会追寻功能完善、环境好的新房源，致使二手房价格呈现分化的趋势。
3、租赁市场或将继续升温
从受新政影响的2季度开始，二手房租赁市场就开始预热，转售为租的现象屡屡发生。3季度又在大学生租赁的刺激下，二手房租赁已显火爆之势，预计接下来的4季度租赁市场将持续升温。一方面，西安城中村拆迁造成的大量的租住人群转向小区单元房；另一方面，随着天气的逐渐变冷，更多的人寻找带有制暖设备的房源。预计这两方面原因将激发租赁市场继续火热，同时预计也将带动租赁价格的上涨。
综述：
今年以来，国家持续加大房地产调控力度，连续出台被业界视为“史上最为严厉的”房地产调控新政，楼市陷入观望，不少购房者认为房价下跌已经成为大势所趋，而3季度西安商品房各项指标出现的回暖势头，对于西安而言，随着土地供应量、房地产项目的开工量、开盘量的增加，以及保障房建设力度的不断加大，4季度西安房价将实现稳步增长，同时，3季度末二次调控政策的出台或将市场再度带入观望期，直接影响西安楼市4季度走向。在政策趋稳，市场效应完全释放后，2011年西安的自住性需求仍然旺盛，在供应量增加的情况下，市场结构会逐渐趋于合理，楼市也将重归稳定。
来源：西安房地产信息网    作者：西安房地产信息网数据研究中心