2010年第3季度西安二手房市场季度分析报告(图-

2010年第3季度西安二手房市场季度分析报告(图)
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西安房地产信息网    www.800j.com.cn    时间：2010-10-26 字体大小 9 px 10 px 12 px 14 px 16 px 19 px
一、2010年第3季度西安市二手房市场概况
继2010年4月来楼市最严厉的调控政策出台之后，西安楼市整体呈现了量价齐跌的态势。进入三季度，随着楼市整体的“回暖”，尤其是“金九”的到来，西安楼市量价齐升的态势非常明显，二手楼市更是一片“火热”的景象。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示，2010年3季度，西安二手房共成交386511.18平方米，较2季度下滑了15.5%；其中普通住宅成交265383.78平方米，挂牌均价为4064元/平方米。

从图上可以看出，3季度二手房住宅市场成交量持明显上升的趋势，在楼市调控新政的影响下，楼市观望氛围浓厚，步入7月之后二手房的成交量依然保持低位运行；8月来楼市整体“回暖”，二手房住宅销量小幅攀升，涨幅为2.27%；随着楼市整体的“回暖”以及“金九”的到来，面对日益上涨的房价，众多刚需置业者纷纷走出观望，迅速成交，9月住宅销量环比上涨8.26%。
同时，通过上图也可以看出，3 季度全市二手房挂牌均价呈现了一路上涨的态势。自4月新政以来，二手房挂牌价格一直在低位徘徊，进入三季度后二手房在一手房破六的影响下，挂牌价也出现了较大幅度的上涨，直至9月，西安二手房挂牌均价上涨至4219元/平方米。
二、2010年第3季度月西安市二手房成交分析
2.1 2010年第3季度西安市成交二手房面积分析

从图表中可以看出，2010 年第 3 季度西安市90 平方米以下的房源依然是二手房成交市场上的主力，这部分房源占总成交量的 57.6%，其中60平方米以下的房源成交比重最大，占总销量的26%；其次是60—80平方米的房源，占22%；100—120平方米之间的房源成交占13%，排行第三。目前楼市供给的小户型以中高端的公寓类为主，三季度随着楼市的整体回暖，刚性需求逐步释放，总价低、功能全的小户型持续热销。同时，部分投资客渐渐回归市场，面对昂贵的一手房，二手楼市的小户型便成新宠。同时，在改善型置业者的带动下，100平方米以上的大户型销量持上涨之势。
2.2 2010年第3季度西安市成交二手房建筑年代分析

从2010 年 3 季度二手房成交建筑年代区间分布上图可以看出，1996年—2000 年之间的二手房成交量占总成交量的33% ；从目前西安二手房楼市供应来看，该建筑年代的房源依然主体，一方面这部分房源建筑形势比较单一，大部分已经被淘汰，而也正是由于这一点，价格比较低廉，在刚需群体中较为受欢迎。其次是2001 年—2005年，占总成交量的 29%；2000年之后的房源成色较新，功能较为齐全，资金较为充裕的置业者较为关注。排在销售第三位的是2006年以后的房源，占成交总量的19%，该类房源设计新颖，使用年限长，同时也以高层、小高层的建筑类型为主，受到年轻置业者的追捧。随着二手房的热销，西安二手房源供给小龄化趋势明显。
2.3 2010年第3季度西安市成交二手住房建筑类型分析

从2010年3 季度二手房建筑类型分布图中可以看出，多层的成交量占全市总成交量的62%，小高层占 18%，高层占 20%。可以看出，多层依然是二手房市场的主导，这类房源由于物业、公摊、居住舒适度等多方面的因素而备受刚需的欢迎。但是与上月季度相比，多层的成交比重下滑了6%，可见在市场供给减少的同时，人们对住房的要求也不断提高。高层的销量首度突破20%，这主要是在新房价格上涨的趋势下，改善型置业者“弃新从旧”带动，房源新、功能齐全、社区配套以及区域发展是该类置业者重点关注的。
2.4 2010年第3季度西安市成交二手房物业类型分析

2010年3季度二手房成交中，普通住宅的成交量占全市总成交量的 91%，依然是二手房市场的主力；其他以及商业用途分别占3% ，办公占2% ，商住占1%。与一手房市场一样，普通住宅物业一直市场的绝对主力，西安刚性需求旺盛，随着新房价格的上涨，二手楼市住宅更是举足轻重。
三、2010年第3季度西安二手房市场特征
在经历了4月新政调控后的冰点之后，西安二手房市场逐渐在3季度中复活，交易量逐步回升，市场回暖迹象明显，具体表现为以下几个方面：
3.1 刚需支持市场，3季度二手房销量上涨明显
从数据可以看出，7月至9月二手住宅成交量上涨10.73%， 涨幅较大。从目前西安二手房市场购买人群来看，刚需是绝对的主体。进入3季度之后，西安楼市回暖迹象明显，一手房的房价不断攀升，直至8月突破六千元的大关。迫于房价的压力，资金匮乏的刚性需求置业者无力承受，便将目光投放在二手房市场。从本季度举办的住博会现场也可以看到，来本网展会咨询二手房的置业者不在少数，其中以80后的年轻置业者居多。众多此类的置业者表示，新房的价格已经超出了承受范围，而结婚生子等亟待解决的问题不能再等，目前二手房是比较合适的选择。可见，新房价格上涨对刚需置业者产生了一定的压力，致使更多置业者转回二手房市场，促进成交。
3.2 新房源入市巩固中小户型主力位置
无论是一手房还是二手房，中小户型一直是成交的主力。据西安房地产信息网数据研究中心数据显示：3季度二手房市场90平米以下的中小户型成交量占57.6%，依然占据总销量的一半之多。一般来说，二手房的中小户型具有地理位置较好，总价较低的特点，同时易租易售的特点也是中小户型热销的重要因素。从3季度二手房中小户型的成交情况来看，中小户型热销的原因还有房源新的特点，诸如紫薇花园、怡园洋房、旭景碧泽园、紫薇田园都市，甚至还有绿地世纪城、新兴?骏景园之类的较新项目房源的成交。可见，随着人们对居住要求的提升，新房源已经成为人们选择中小户型的新标准。
3.3 市场回暖引发卖主惜售
经过2季度的观望，，市场观望氛围渐渐“瓦解”，尤其随着传统“金九”的到来，置业者也是奋力出手。随着置业者购买热情不断显现，卖方则产生了惜售的情绪，部分甚至出现了“悔单”现象。据800J一联盟中介反映：来自陕北的某投资客将委托的六套房源全部收回，据称该客户表示看好后市发展，暂缓售出计划。经历几年的调控，房主对于调控后的市场走势都保持了较乐观的心态，相信市场长期仍将上扬，由此使得今年前三季度挂牌价在一度上涨之后，即使没有成交量也不愿大面积降价卖房。
3.4 二手房出租市场异常火爆
进入三季度以来，西安二手房出租市场比以往更加火爆。一方面7月份西安高校毕业生离校，工作敲定在西安的大学生绝大多数走向了二手房租赁市场。另一方面，西安城中村中租住人群较多，而在83个城中村改造项目工作进展过程中，这部分人群只能搬出村子，走向二手房租赁市场。此外，9月底有消息称拟于明年开始征收私房出租税，该消息对租房一族产生了较大的影响，部分的租客则着手寻找适合长期租住的房源。在众多因素的影响下，3季度二手房租赁市场比往年更为火热。
四、 综述
2010 年3季度的二手房市场整体回暖迹象明显，在刚性需求不断释量的影响下，销量与价格均呈现了上涨之势。随着四季度这样一个淡季的到来，预计二手房销量将会与三季度持平，挂牌价或将继续保持平稳。
来源：西安房地产信息网    作者：西安房地产信息网数据研究中心