江门市房产局 - 江门市中心城区2010 年上半年房地产市场报告

江门市中心城区2010 年上半年房地产市场报告
2010-7-21 13:16:19
一、商品房供应
2010 年上半年，江门市中心城区批准预售商品房项目共 25 个，其中新开盘项目 9 个。批准预售面积 37.82 万平方米，其中住宅面积 34.91 万平方米，同比增加 5.5% 。住宅合共 2994 套，月均 499 套，同比增长 15.5% 。见表 1
表 1
时间
商品房供应
供应总面积
（万平方米）
住宅面积
（万平方米）
商业面积
（万平方米）
住宅套数
（套）
公寓套数
（套）
别墅套数
（套）
2010 年上半年
37.82
34.91
2.87
2994
2876
118
2009 年上半年
36.79
33.09
2.11
2598
2491
107
同比（ % ）
2.8
5.5
36.0
15.2
15.5
10.3
2009 年下半年
48.55
44.45
4.12
3641
3353
288
环比（ % ）
-22.1
-21.5
-30.3
-17.8
-14.2
-59.0
今年上半年的商品住宅供应主要呈现以下的特点：
1 、新批预售主要集中春节前和五一前两个时间段。受调控政策带来的观望情绪影响，开发企业大多放慢了供应的节奏。
2 、新批预售总量同比虽略有增加，但从全年的计划以及供求比来看，仍显得相对不足。
3 、从地域来看，江海区的供应比例明显加重，其中外海首次有大型楼盘推出，填补了这一地段的空白。见图 1

图１
4 、供应的套均面积减少，开发企业因应市场需求调整了产品策略，使得大户型的住宅供应不再主导市场，而 91-120 平方米这种中等偏小户型的住宅供应所占比例大幅增加。这对房地产市场的健康发展有着十分积极的意义。见图 2

图２
二、商品房成交
2010 年上半年，江门市中心城区商品房成交面积 47.4 万平方米，成交金额 25.1 亿元。其中住宅 41.66 万平方米，同比下降 22.5% ，成交金额 21.49 亿元， 3403 套，月均 567 套，套数同比下降 17% 。住宅成交均价 5158 元，同比上涨 29% ，是历史最高位。见表 2
表 2
时间
商品房成交
成交总面积
（万平方米）
住宅面积
（万平方米）
住宅套数
（套）
成交均价
（元）
住宅均价
（元）
公寓均价
（元）
别墅均价
（元）
2010 年上半年
47.40
41.66
3403
5295
5158
4482
9255
2009 年上半年
58.42
53.76
4098
4050
3998
3637
7467
同比（ % ）
-18.9
-22.5
-17.0
30.7
29.0
23.2
23.9
2009 年下半年
68.38
62.63
4861
4402
4333
4121
8548
环比（ % ）
-30.7
-33.5
-30.0
20.3
20.0
8.8
8.3
今年上半年的商品住宅成交主要呈现以下几个特点：
1 、各月成交量起伏较大，与去年同期单边向上的情况反差明显。今年 前两个月快速下跌， 3 、 4 两月缓慢回升， 5 、 6 两月再次下跌，总体呈“ h ”型走势， 见图 3 。 1 月份成交量从去年年末的高峰回落，但仍是今年上半年最高点， 2 月份受春节因素影响继续大幅回落， 3 、 4 两月市场上人气有所回升，但受严厉调控政策的影响，上升的势头没能延续， 5 月份开始成交再次下跌， 6 月份继续探底。

图 3
2 、公寓成交均价涨速加快，屡创新高，见图 4 。除 2 月外其余五个月环比都上涨，从 3 月起连续四个月环比上涨， 5 、 6 更是连续两个月突破历史高位。各月同比增幅也居高不下。新开盘项目价格高开高走以及旧盘余货价格稳中有升是拉动公寓均价快速上涨的两大主因。

图 4
3 、 别墅成交比例从去年年末的 4% 增加到 7% ，直接拉高了整体的交易均价。 90 平方以下占四分之一， 120 平方以下占近六成，比以往有明显增加。在单价普遍较高的条件下，购房者大多选择相对较小面积的户型从而使总价不至于太高。见图 5

图 5　　　　　　　　　　　　                             　　　　　　 图 6
4 、北新区的住宅成交比例有所下降，占总量的 37% ，但区域优势依旧较为明显。城区板块比例有明显增加，超过了江海区，达到了 23% 。其余板块的比例相对稳定。见图 6
5 、交易单价在四千至五千元区间的住宅是目前市场的主流，占总量的 39% ，比去年末增加了 12 个百分点。单价在五千元以上的豪宅比例从去年年末的 12% 增加至今年上半年的 30% 。见图 7
 
图 7　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　图 8
6 、市场上接近半数的住宅单套总价在 50 万以上，见图 8 。交易套均总价达 63.2 万，同比增涨 20.6% 虽低于单价增速，但仍超出相当部分家庭的承受能力，这也是成交量萎缩的重要原因。
7 、 购房者户籍在中心城区的比例明显减少，仅占 44% ，不足一半，见图 9 。本地刚性需求在快速增长的房价面前收到了一定的抑制。外地购房者，尤其是投资者成为房价上涨的间接动力。

图 9
三、存量房成交
2010 年上半年，江门中心城区存量房成交面积 35.75 万平方米。其中住宅 21.3 万平方米，同比下降 21.8% ，合共 2274 套，月均 379 套，同比下降 20.7% 。住宅成交均价 2035 元，同比上涨 33.9% 。见表 3 ，图 10
表 3
时间
存量房成交
成交面积
住宅面积
住宅套数
成交均价
住宅均价
2010 年上半年
33.75
21.30
2274
1803
2035
2009 年上半年
53.23
27.24
2867
1222
1520
同比（ % ）
-36.6
-21.8
-20.7
47.5
33.9
2009 年下半年
48.48
30.53
3211
2038
1838
环比（ % ）
-30.4
-30.2
-29.2
-11.5
10.7

图 10
比较图 3 和图 10 ，今年上半年商品房和存量房市场的成交量走势基本一致，表明两个市场联系密切，互相影响。相对而言，由于刚性需求的支撑力度较大，存量房市场成交的起伏相对不如商品房市场，而且土地的稀缺性决定了存量房 会成为越来越多市民解决住房问题的主要渠道，从长远来看 市场潜力十分巨大，应该引起社会各界的共同关注。
四、 总结与预测
1 、 2010 年上半年，随着一系列来自中央的严厉政策的不断出台，江门的房地产市场上弥漫着比较浓厚的观望气氛。 调控各利益相关方的角力贯穿始终并不断加剧，导致供应放慢， 成交量节节下滑，而房价则进入一个快速上升的通道，一定程度上脱离了真实的购买力。
2 、展望下半年，江门 楼市将可能步入一个艰难的全面调整阶段。政策持续力度减弱的可能性不大，相反一些长期性制度建设的不断推进会使当前的调控逐步走向深化。加上后市的潜在供应量比较庞大， 只要调控政策执行到位，房价上涨的势头得到遏制并回归理性是大势所趋，只是时间的问题 。这需要一线城市的传导，龙头企业的带动，地域结构的转变等多方面因素共同影响。
五、附表
上半年楼盘供应排名前十
名次
楼盘名称
开发企业
供应面积 ( 平方米 )
住宅套数
1
海逸华庭
外海城建
46079
364
2
白沙大道西 25 号
东宝物业
35499
308
3
华茵绿洲
华茵绿洲房地产
33071
338
4
天鹅湾
东华房地产
32527
250
5
中天国际
中集天宇
30772
266
6
名仕华苑
鑫城房地产
27823
274
7
泮海蓝湾
里村房地产
25099
200
8
恒和苑
裕和置业
19390
204
9
都市豪庭
篁庄花园开发
15063
170
10
五邑锦绣豪庭
金华房地产
14948
37
上半年楼盘销售排名前十（按金额、面积）
名次
楼盘名称
开发企业
销售金额
( 万元 )
销售面积
( 平方米 )
1
山湖雅苑
木朗经济发展
25474
27452
2
嘉悦名都
远禾发展
18963
40620
3
海逸华庭
外海城建
16524
34296
4
海伦堡
万城房地产
13061
22569
5
凤山水岸
怡福房地产
12204
24101
6
中天国际
中集天宇
11932
19859
7
世纪城
世纪城房地产
11810
18172
8
珠江帝景湾
珠江投资
9779
17983
9
天鹅湾
东华房地产
9082
18785
10
珠江国际新城
珠江房地产
8650
10081
上半年住宅销售排名前十（按套数、单价）
名次
楼盘名称
销售套数
销售单价
区域
1
嘉悦名都
317
4668
北新
2
海逸华庭
295
4818
江海
3
海伦堡
234
别墅： 7431
公寓： 5331
城区
4
凤山水岸
185
4803
北新
5
中天国际
160
5898
北新
6
世纪城
153
4617
城区
7
天鹅湾
136
4729
江海
8
珠江帝景湾
107
5438
城区
益丽花园
107
3612
荷塘
10
泮海蓝湾
103
4578
北新