江门市房产局 - 2009 年江门市房地产市场报告

一、全市概况
2009 年，江门市房地产完成开发投资 77.46 亿元，同比下降 10.1% ，新开工面积 377.33 万平方米，同比增长 27.4% ，施工面积 1023.18 万平方米，同比增长 15.9% ，竣工面积 246.88 万平方米，同比增长 12.1% 。
全市商品房批准预售面积 369.79 万平方米。
全市商品房成交面积 462.39 万平方米，同比增长 22.4% ，其中住宅 407.12 万平方米，同比增长 28.3% ；成交金额 140.59 亿元，同比增长 37.1% ，其中住宅 125.8 亿元，同比增长 47.5% ；商品房成交均价 3041 元，同比增长 12% ，其中住宅 3090 元，同比增长 15% 。
全市二手房成交面积 336.96 万平方米，同比增长 90.5% ，其中住宅 158.63 万平方米，同比增长 65.2% ，成交金额 48.72 亿元，同比增长 163.6% ，其中住宅 22.79 亿元，同比增长 132.8% 。
总体来说，2009 年江门房地产投资出现降温，开发速度较往年有所减缓，商品房供应相对不足，但市场交易十分活跃，量价齐升，二手房市场发展尤为迅速。各市区表现不一，但差距总体在缩小，详见表 1 。
表 1
分类
名称
商品房成交
二手房成交
总面积
住宅
总金额
住宅
总均价
住宅
总面积
住宅
总金额
住宅
万 ㎡
万 ㎡
亿元
亿元
元
元
万 ㎡
万 ㎡
亿元
亿元
蓬江、江海
126.8
116.39
43.71
40.38
4240
4180
100.97
57.29
16.33
9.75
同比
81.1%
81.7%
47.4%
44.5%
0.2%
-4.2%
70.6%
62.3%
110.7%
117.1%
新会
74.06
60.88
25.09
21.11
3388
3467
60.99
39.7
9.62
6.08
同比
43%
55.3%
75.2%
85.3%
22.5%
19.4%
45.8%
90.2%
111.2%
162.4%
鹤山
82.34
78.8
34.71
33.15
4215
4206
98.15
22.21
11.34
3.43
同比
84%
88.4%
110%
115.8%
14.1%
14.5%
329.9%
111.9%
306.1%
170.4%
恩平
23.99
19.06
5.44
4.8
2268
2518
11.59
6.61
0.88
0.45
同比
162.5%
140.7%
218.1%
276.7%
21.1%
56.5%
8.9%
14.0%
41.9%
45.2%
台山
82.33
73.51
18.05
15.67
2192
2132
35.56
21.62
2.51
1.53
同比
19.7%
37.9%
35.8%
69.8%
13.4%
23.1%
80.1%
51.7%
94.6%
87.9%
开平
72.84
58.48
13.59
10.69
1866
1828
29.7
16.93
2.31
1.15
同比
2.0%
-5.9%
54.3%
57.7%
51.2%
67.6%
31.5%
82%
57.3%
94%
全市
462.36
407.12
140.59
125.8
3041
3090
336.96
158.63
48.72
22.39
同比
22.4%
28.3%
37.1%
47.5%
12%
15%
90.5%
65.2%
163.6%
132.8
二、中心城区房地产市场分析
（一） 政策回顾
1 月，本市区各大银行开始办理房贷利率七折优惠业务。
1 月，本市区发布 2009 年度低收入家庭住房保障标准。
3 月，“粤十五条”发布并开始执行，鼓励购房消费，引人关注的是 “ 直系亲属（父母、子女）首次购买普通住房的，可申请提取本人的住房公积金 ” 。
4 月，本市区住房公积金贷款最高额度上浮至 20 万元，两人或两人以上购买同一住房的最高额度为 40 万元。
5 月，江门市开始正式办理珠三角八市公积金异地互贷业务。
6 月，转发省建设厅、省财政厅、省地方税务局《关于实施住房转让退还所得税地方收入部分有关问题的通知》。
7 月，江门市房产局发布 计划在市区收购二手住房或空置商品住房作廉租住房的启示。
7 月，市政府发布《 关于进一步促进江门市区房地产开发投资的实施意见》，对符合条件的房地产开发项目予以先征后补（缴交的城市基础设施配套费的 50% ）的优惠。
9 月，市区开始实行新的购房入户政策
9 月，市政府发布《关于加强商品房预售管理的通知》，打击房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源的行为，完善商品房预售方案报备制度。
（二） 土地供应
充足和稳定的土地供应是改善房地产市场供求关系，促进市场健康发展的前提。 2009 年江门市中心城区土地市场成交的商品房用地共 12 块，合共面积 68.78 万平方米，成交总地价 19.88 亿元，总体呈现以下几个特点：
1.总量仍略显偏紧，且分布不平衡，主要集中在北新区。
2.地块多以底价成交，但楼面地价上升较快 , 个别甚至超过 2000 元 / 平方米。
3.市场集中度提高，外地开发商来势凶猛。
（三） 商品房供应
2009 年，江门市中心城区批准预售 商品房项目共 37 个，面积 85.39 万平方米，其中住宅 77.54 万平方米， 6239 套，月均 520 套。几项数字与 08 年同比均有较大幅度的下降，详见表 2 ：
表 2　　　　　　 面积单位 : 万 ㎡（下同）
批准预售总面积
其中住宅面积
商业面积
住宅套数
2009 年
85.35
77.54
6.23
6239
2008 年
136.13
112.69
11.03
8022
09 年同比
-37.3%
-31.2%
-43.5%
-22.2%
拿过去五年的数据对比可以发现，在经历了 07 年和 08 年连续两年的高峰之后， 2009 年的商品房供应大为缩减。详见图 1 、图 2 。如果说 07 年的供需两旺还能保持市场平衡，那么 08 年的市场调整但供应仍然放量导致供过于求，使得开发商放慢了 09 年的开发速度。当市场迅速消化掉存货以后，新货上市的步伐明显跟不上，再加上部分开发商“捂盘”，使得市场一度面临供不应求的局面。
图 1

图 2

另外， 2009 年的商品房供应还有以下几个特点 :
1.别墅比例略有下降，普通住宅比例增加。户型结构上的矛盾有所缓解但依然存在，中小户型住宅供应仍然不足，见图 3 。一直以来，江门市民人均住房面积相对不低，比较喜欢居住在 100 － 120 平方米的三房住宅，加上近年来换房的需求激增，使得开发商比较乐意开发中、大户型的住宅。但随着房价快速攀升，大面积住宅的房价对购房者的压力加大，而年轻一代逐渐接受了两房中小户型，且开发商发现他们曾经尝试开发的中小户型住宅销售都很旺，再加上政府的调控措施， 使得 09 年中小户型住宅的供应增加，这对发展健康的房地产市场，抑制楼价涨幅过快有着积极的意义。但值得注意的是，一些开发商为应对“ 90 70 ” 政策，将一些大中户型分拆成两套“ 伪小户型”设计和报批，却捆绑销售。这种情况在江门开始出现并越来越多，值得重视。长远来看， 未来商品住宅供应结构将发生根本性的变化，大面积户型逐渐减少，中小户型套数越来越多会成为大趋势。
图 3

2.供应时间段明显，新货扎堆上市，详见图 4 。元旦、春节、劳动节和国庆节这“四大节日”前的一个月都有大量的新批预售。节日效应是开发商们不约而同选择的推盘策略。相比之下，其他时间的供应则显得甚为冷清。
图 4

3. 区域结构趋于平衡化。见图 5 。北新区板块和江海板块这两个以往传统的热点区域在 09 年的开发力度有所减缓。杜阮、龙湾这一板块成为今年的热点，老城区板块的供应也有大幅增加。
图 5

（四） 商品房成交
2009 年，江门市中心城区商品房交易总面积 126.81 万平方米， 成交金额 43.71 亿元，其中住宅成交面积 116.39 万平方米，成交金额 40.38 亿元， 8959 套，月均 747 套。几项数字均比 08 年有大幅度的上升。市场交易十分火爆。详见表 3
表 3 ：
成 交 情 况
总面积
住宅面积
住宅套数
别墅套数
公寓套数
总均价
住宅均价
别墅均价
公寓均价
2009 年
126.80
116.39
8959
311
8648
4240
4180
7981
3869
2008 年
70.02
64.05
4687
568
4119
4235
4362
6585
3540
08 年同比
81.09%
81.72%
91.15%
-45.2%
110%
0.16%
-4.17%
21.20%
9.29%
均价方面， 09 年的商品房网上合同成交均价 4240 元，与去年基本持平。住宅均价 4180 元，比去年略有下降。主要是今年别墅成交所占比例大幅下降所致。 09 年公寓成交均价 3869 年，同比上涨 9.29% 。
2009 年，中心城区经济适用房成交 90 套，成交面积 6760 平方米，成交金额 1178.6 万，成交均价 1743 元。全部集中在江南新村保障房小区。（ 08 年共批准预售经适房 92 套）
2009 年的商品房交易主要有以下几个特点
1．全年成交量总体呈“ N ”型走势。见图 6 。一月份还处于市场的冰点，二月份开始进入了“小阳春”，成交量快速攀升，一直持续到 6 月份的全年最高峰。 7 月起市场开始逐步回落，到 9 、 10 月市场进入了一个相对平稳的时期。但全年最后两个月市场却突然发力冲高，导致 12 月的成交量与 6 月份的成交量基本持平。
图 6

2． 成交均价随时间增长明显，见图 7 。研究全年的成交均价走势发现，住宅和公寓的均价走势基本一致，而因为受别墅因素影响，住宅的均价曲线波动略大一些。从公寓来看，全年有 7 个月均价上涨， 4 个月下跌。最长连续 3 个月上涨，没有出现连续 2 个月下跌的情况。全年基本沿着“冲高 — 小幅调整 — 再冲新高”的曲线前进。全年公寓的累计涨幅达 19.4% 。
图 7

3．别墅成交比例大幅下降， 120-144 面积段的住宅成交最多。受供应不足影响，中小户型的成交比例不高。见图 8 。
图 8

4．四成住宅交易均价超过四千元，套均总价也“水涨船高”。见图9 、图10 。均价超过四千元的住宅比例大幅提高，江门房价正从“三千元时代”向“四千元时代”迈进”。套均成交总价 54.3 万元，总价在 50 万元以上的住宅比例达到 47% ，接近一半，总价 30 万元以下的住宅成交比例则不到 20% 。总价偏高成为制约大部分工薪阶层购房的重要阻力。
图 9

图 10

5．本地户籍购房者占半壁江山。见图 11
图 11

（五）存量房交易
2009 年，江门市中心城区存量房交易总面积 100.97 万平方米， 成交金额 16.24 亿元，其中住宅成交面积 57.29 万平方米，成交金额 9.67 亿元， 6076 套，月均 506 套。住宅交易均价 1701 元。几项数字均比 08 年有较大幅度的提升，也超过了 07 年。详见表 4 、图 12
表 4 ：
存 量 房 交 易
总面积
住宅面积
住宅套数
住宅均价
2009 年
100.97
57.29
6076
1701
2008 年
59.19
35.30
3824
1272
09 年同比
70.59%
62.29%
58.89%
33.75%
图 12

再看图 13 ，从全年各月的成交量来看，除了前两个月是传统的淡季，以及最后一个月的井喷以外， 3 至 11 月的成交量总体平稳，波动远不如一手房市场，显示二手房市场呈稳步发展的态势。
图 13

三、 总结与预测
1．经历了 2008 年的调整， 2009 年，在以宽松的货币政策为首的一系列救市政策的刺激下，与全国的大部分城市一样，江门房地产市场迅速反弹，市场交易十分活跃，并在通胀预期导致投资（含保值）需求的强力带动下，超越了 2007 年的高峰，达到空前繁荣。
2．2009 年间市场交易量如过山车般大起大落的变化让人始料不及，却更令人深思。其中固然有政策的因素，但主要还是由于市场各种需求的此消彼长，还有供应时间的不平衡，导致供求关系迅速变化所致。一季度开发商还有不少库存，他们大多采取了打折促销的手段，因而 吸引了大批的自住需求入市，直接导致了 “小阳春”行情。 二季度改善型买家开始陆续进场，加上还有不少追涨的自住买家，使市场更加火爆。三季度开始，由于价格一路上涨，导致对价格极为敏感的自住需求大量萎缩，再加上供应的不足，使市场热度下降，开始出现观望情绪。这时改善型（包括保值）买家是主体，一些纯投资型买家也加入。四季度开始，在供应放量、优惠政策到期等因素共同作用下，市场又活跃起来。改善住房条件和投资需求在目前的市场已经占据主导地位。
3．2009 年房地产市场的繁荣是宏观经济快速复苏的重要引擎。 但在整体宏观经济还未完全好转的背景下，今年的楼市迅速从调整转向火爆，尤其是成交价的快速上涨，再加上投资需求的增加，使居民房价收入比、房屋租售比等重要指标偏离了正常水平， 让房地产市场积累了一定的泡沫和风险。
4．宽松刺激政策的退出是 一个确定而缓慢的过程，市场发展有着其内在的规律。 2009 年市场的亢奋在短期内应该难以再现，但也不会出现硬着陆。一个健康的房地产市场需要多方共同搭建，目前来说，需要政府促进房地产开发投资，加大土地和商品房，特别是普通住宅的供应，还有加快保障性住房的建设，同时完善市场的监管。需要开发企业居安思危，调整思路，多建造与市场需求相一致的优质产品，并且合理定价。更需要广大市民理性消费，积极监督。