楼市炒家们抛盘苗头已经显现

http://www.jrj.com　 2007年12月15日 00:14　 中国经营报
作者：吴程涛
仿佛在一夜之间，深圳楼市交易量突然倒退了5年。
据深圳市国土资源和房产管理局提供的数据显示，2007年1月~10月深圳市住宅销售面积为463.76万平方米。而《深圳统计年鉴（2003）》显示，2002年深圳的住宅类房屋实际销售面积为735.36万平方米。成交量前后缩水200多万平方米。
结合11月~12月深圳房地产交易持续低迷的现状，业界预测，2007年深圳住宅房屋销售面积将退回到2002年的水平。
上半年一路高歌，涨幅突破50％的深圳楼价，为何下半年形势会急转直下？
记者调查发现，早在今年7月7日本报作出特别报道《中介兴风 深圳楼市起浪》之前，深圳炒房团已经在4月份发现了楼市承接力可能“断裂”的信号，并且赶在“五一”黄金周之前逐步撤离。
一线调查
揭秘深圳炒楼轨迹
12月9日，香港旺角。
炒楼客张海生（化名）通过电话向记者讲述了他在深圳炒房的撤资经历。
“‘五一’黄金周期间，当媒体、专家、开发商还在为深圳楼市的‘量价齐升’喊涨时，我们已经察觉到深圳楼价的承接力可能会被几种综合因素扭断。”据张海生回忆，深圳楼市炒家的抛盘苗头始于今年4月。
四月“抢闸”
“4月份的时候大家经常聚在深圳市乐园路的湛江海鲜酒楼吃饭，然后相互交流信息，一聊就是三四个小时。”张海生说：当时大家最担心的就是，有传闻称由于深圳楼市冲得太猛，深圳各银行全年的贷款额度可能在“十一”黄金周之前用完，届时二手楼交易可能无法获得贷款。这意味着下半年二手楼市交易将被釜底抽薪。
张海生分析说，从理论上讲，只要楼价持续上涨，即使2007年出不了的货也可以等到2008年，待银行新的贷款额度下来再出货，届时还能赚得更多。但是，今年上半年深圳楼价已经上涨了50％。对投资者而言，如果下半年楼价下跌或者增幅小于上半年，那还不如在上半年出货，毕竟楼市的行情是买涨不买跌。如果选择坚守到2008年，那就必须相信这样的假定：深圳下半年的楼价会保持上半年的增速，实现全年100％的增长。
“深圳楼价一年翻一倍，这种假定太疯狂了。如果2008年的楼市持续看好，我们大不了重新‘进货’就是了。但如果下半年楼价跌了，我们就会被套住。权衡再三，最后我们还是决定赶在银行收紧房贷款之前出货。”张海生说。
“幸亏出手早了一点点，到了6月份的时候，深圳就有一家银行开始收紧房贷，甚至不办理二手房贷了。”张海生感叹道，如果到了8月份还抛不出去，那炒家基本就是被套住了。
多家中介公司的统计数据证实了张海生透露的炒家抛盘轨迹。
世联行研究中心的数据显示，在二手楼市场方面，深圳1月~7月成交活跃，投资现象比较普遍，成交量节节攀升，其中4月日均成交套数达到今年的历史最高点414套，成交价格也从年初的8996元/平方米飙升至7月份的13299元/平方米，涨幅达到48％。
另据深圳中原的数据显示，10月份深圳市共成交二手住宅约2800套，成交面积21.9万平方米。而6月份时，成交量为12100套及101.4万平方米，10月成交套数及面积仅分别相当于6月时的23％、22％。
“四五月份是深圳楼价上升的巅峰期，当时银行还没有收紧房贷，政府下一步的宏观调控政策也没有正式出台，一切都只是传闻，所以基本上只要有货出就有人接。再加上当时有一些中介公司开始筹资炒楼，增强了市场的承接力，所以当时的楼价得以继续保持了两位数的增长。”张海生说。
九月“离场”
“到了9月份，众多针对炒楼的‘利空’政策开始逐渐由传闻变成了现实。这直接影响了炒家在抛盘获利后，不再将资金投入楼市。”张海生说。
据张海生回忆，当时对炒房投资打击比较大的信息有三条：其一是央行第五次加息；其二是第二套房首付比例提高到四成；其三是传闻深圳要开征物业税。
“一切只不过是算账，当风险高于利润，自然就没有人愿意炒房了。”张海生逐一为记者做了以下分析：
其一，9月15日，央行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。此次加息是今年以来的第五次加息，距离第四次加息的时间不足一个月。在央行连续5次加息之后，个人自营性房贷利率5年期以上已调高至7.83％。若采用等额还款方式，按揭50万元30年期的客户月供就要增加300多元。增加300多元的月供未必会对资金雄厚的炒房者构成重大影响，但会对自住购房需求形成压制，进而就削弱了市场的承接力。
其二，9月27日晚，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求已贷款买房的个人，再利用贷款所购第二套（含）以上住房首付不得低于四成，且贷款利率上浮至基准利率的1.1倍。此举不但加大了炒房的成本，也增加了炒房的风险。
其三，9月末政府部门确认深圳是物业税实施的试点城市之一。未来占有房产越多要交的税就越多，该信息对炒房者无疑又是一大打击。
“等以上三项政策全部明晰的时候，银行贷款额度也基本耗尽，深圳所有银行的二手房贷已经非常难申请。这时候炒家要想在二手市场甩货已经甩不出去了。”张海生说。
“值得注意的是，在炒房者逐步离场之时，银行并没有收紧一手楼的房贷。”张海生说，这意味着具有自住需求的消费者，仍然可以在购买一手房时正常贷款。但是，从8月份开始，除了二手楼市场，深圳一手楼市场的交易量也在大量萎缩。
据《2007年1～10月深圳市房地产市场分析报告》数据，在新建商品房销售面积上，7月份商品房销售面积为48.98万平方米，8月份猛跌至33.83万平方米，9月份微跌至31万平方米，到了10月又环比直降近50％，仅为15.36万平方米，创下全年最低。
另据中国最大的房地产上市企业万科（000002）公布的11月经营业绩：11月商品房销售收入42.3亿元，销售面积40.7万平方米，环比分别下降了18.02％和25.46％。这是万科销售收入和销售面积连续两个月出现两位数以上的大幅下降。
“在炒楼资金撤出后，‘刚性需求’并没有接上来。深圳的高楼价是靠投资资金支撑的。”张海生说。
楼市“寒流”
“由于投资占了深圳楼市交易的大头，所以炒家离场后，中介公司自然会受到巨大冲击。再加上楼市交易火爆时，个别中介公司私自挪用客户资金直接参与炒楼。一旦楼市惨淡，资金链条马上就崩断了。”张海生回忆道：“十一”黄金周后，由于业绩不良，许多中介公司的业务员开始狂打电话，联系老客户看楼。高峰的时候，他一天能接50多个电话。由于懒得一一拒绝，张海生不得不更换了内地的手机号码。
2007年11月13日，全国拥有150家门店的深圳中天置业突然倒闭，老板蒋飞携款潜逃。
据初步调查，在楼市交易火爆期间，中天置业通过代收楼款等策略，积累了一批可观的流动资金，并挪用炒卖二手楼和股票。2007年下半年，由于楼市成交量的下滑，中天置业的资金漏洞开始显现，进而导致了企业倒闭。
紧随其后，拥有23家门店的深圳长河地产又爆出了暂时歇业21家的消息。一时间，深圳地产中介行业“乌云弥漫”。
“深圳房产中介接连暴露资金问题，反过来又加剧了楼市交易的低迷。因为深圳大部分的房地产项目均由中介公司代理。”张海生透露，进入11月后，深圳楼市开始由十月份的“有价无市”向“量价齐跌”转变。
12月8日，位于深圳宝安松岗的中海西岸华府正式推出第二批小户型高层住宅，其中，55平方米的一房户型售价为5000元/平方米起。该价格创下了深圳年度楼价的新低。
据悉，除了中海西岸华府外，在农历新年之前，深圳还将有24个房地产项目面临开盘。在记者电话查询的过程中，有15家表示售价仍在研究当中。
据深圳某房地产界人士透露，目前，在广州、深圳等地均出现了中介代理楼盘一个月仅销售两套的案例。因此，开发商在开盘定价上也是慎之又慎，生怕在关键时刻“一着不慎满盘皆输”。深圳个别楼盘已经通过打折等方式，直接降价。
08“预期”
“2008年1月深圳楼价又将面临一个关口。”张海生分析说：进入2008年后，由于新的银行贷款额度开始下放，届时深圳房地产交易量可能会出现大幅增长。但基于目前深圳楼价的高位因素，也有可能会继续保持低迷。
“据我个人了解，真正在深圳炒楼的香港人并不多，多数香港人在深圳买房只是为了居住需要。要判断2008年后深圳楼价的走势，或许需要研究其他内地炒楼资金在深圳的走向。”张海生说。
深圳市房地产研究中心王峰博士的研究报告与张海生的说法相一致。
根据王峰的研究报告：1~10月，深圳全市国内购房人购房套数为43677套，占总套数的93.7％，购房资金567.4亿元，占总资金的92.6％。境外购房人（含港澳台）购房资金为5.3亿元，占总资金的7.39％，外来购房资金所占比例相对较小。
“需要注意的是，深圳的内地炒房资金，它可能会流出去。例如深圳银行曾经实施了日限提3万元现金的措施。有传闻称这与内地资金通过地下钱庄进入香港股市和楼市有关。”张海生向记者透露，在深港西部通道的香港一侧，于8月23日开盘的 慧豪园，曾有一位深圳客户一口气斥资2200万元购下13套住房。
另据香港媒体消息说，自 慧豪园今年8月23日开盘以来，已有超过300名深圳看房客通过中介用集体包车的形式赴港看盘。
“内地资金进入港股，与港股和内地股市的市值差价有关。同样的，内地资金如果进入香港楼市，也与价值差价有关。”张海生说：目前香港旺角200万港币一套的房子，其售价并不比深圳高。但是，同样大小的一房一厅，在香港旺角可以租到6000元/月，但在深圳只能租2000元/月。相比之下，同样的钱购买香港房产即使卖不出去，用来出租也比在深圳划算。
虽然内地资金有进入香港楼市的苗头，但张海生却并不同意内地楼价会在2008年暴跌的预测。
“只要国家经济的基本面没有问题，内地居民的收入还是会持续增长的。”张海生强调，“深圳购房的刚性需求不是不存在，而是上半年过高的价格增长，使得他们有需求但没有能力购房。一旦楼价回归到合理区位，这批刚性需求就会将楼价托住，因此，楼价不会暴跌。”
按照张海生的分析，深圳临近香港，香港的价格指标其实就是炒房者的一个心理关口。目前，香港普通工人的月工资多在10000~30000港币之间，而深圳则多在3000~8000元人民币之间。在这种情况下，如果深圳楼价向香港看齐，显然不是正常现象。再加上炒家离场，深圳楼市价格就难免迅速滑落。
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“有价无市”频现一线城市
进入11月中旬，北京、上海乃至广州、深圳等一线城市，楼市价格都程度不同地出现了“有价无市”的局面，使得2007年以来扶摇直上的房价开始局部松动：虽然有的城市楼市价格依然在高位运行，但实际交易量已开始下降；尤其是被称为全国楼市价格风向标的上海，进入秋季后就提前进入“冬眠”状态，成交量急剧萎缩，虽然还没有停下上行的脚步，但增速却明显减缓。据最新数据显示，11月，上海市商品住宅成交均价下跌7个百分点。
有业内人士认为，需求决定市场价格。目前在北京虽然很少有“无房可住”之人，但是却有相当数量的人对自己的住房条件不满意，他们的需求将成为开发商建设商品房的动力，所以房地产市场仍然会处于供不应求的状态，价格下跌无从谈起。一些业内人士也对后奥运时代的房地产市场持乐观态度。
访谈
“海南泡沫”不会在深圳重演
国内房价平稳至少还须5年
《中国经营报》：2007年12月，深圳楼市出现“量价齐跌”的同时，广州、上海、北京、武汉等城市也都出现了 “有价无市”迹象。有人担忧，深圳当前的楼市寒流，会否重蹈13年前“海南泡沫”破灭的覆辙？
宋丁： 导致1994年海南房地产泡沫爆发的一个主要原因是“炒地皮”。1991年海南房地产平均价格为1400元/平方米，1992年猛增至5000元/平方米，比1991年增长257％。1993年上半年海南房地产价格达到顶峰，为7500元/平方米。房价泡沫迹象明显。
当时海南城市人口100多万，房地产公司就有1.3万家，平均每一家地产公司服务80个人。
1994年，海南房地产泡沫开始破灭，当地95％的地产公司破产倒闭。随后，破产危机以海南为起点，逐步向北海、广州、惠州等城市蔓延扩散，最终酿成全国性的房地产危机。
如今，房地产开发用地都要通过公开拍卖，海南当年的“炒地危机”现在已经不可能发生。上世纪90年代，我国房地产正处于萌芽阶段，许多房地产相关的法律、法规都不完善，当时一些企业的拿地方式，如果放在现在的法律规定中衡量，那就可能违法。另外，当时参与房地产开发的主体还有很多是国企，现在的深圳，基本都是有一定规模、有一定品牌的房地产企业在负责开发。无论是房地产的开发主体、法律体系还是市场成熟程度，现在的深圳房地产都与海南当年的情况存在本质区别，不可相提并论。
《中国经营报》：如何看待今年下半年深圳房地产出现的“量价齐跌”现象？
宋丁：这是2006年~20007年以来，深圳楼价过快增长的累积效应。2007年下半年，深圳楼市成交量下跌明显，但价格下降并不明显。
在2006年以前，深圳的房价上涨基本与GDP增长速度持平，甚至略低于经济增长速度，楼市运行健康。2006年以后，深圳楼价开始步入快速增长轨道，特别是2007年上半年出现了非理性的增长。2007年下半年的成交量下跌，与2006年以前的楼价过快增长有关系，与此同时，也跟国家的宏观调控政策有关，例如加息、提高第二套住房首付、准备开征物业税等等。
《中国经营报》：如何看待我国近年来各地楼价的飙升？
宋丁：这与我国的住房供应结构有关。由于城市廉价房供应不足，开发商囤积土地以及商品房供应结构以大户型为主等综合因素，使得我国住房的三种需求涌进了商品房市场。一是有经济条件欲改善住房条件的刚性需求；二是没有经济条件却因为没有廉价房供应只能买商品房的“被迫需求”；三是先富起来人群的投资需求。
这三种需求集中起来，就造成了全国商品房价格的飙升，供不应求。
《中国经营报》：全国楼价有望在何时趋向一个比较理性的发展阶段？
宋丁：从中央政府的一连串宏观调控政策可以看出，政府正在运用调控手段，将目前“混”在商品房市场中的三种需求相对地隔离开来。
例如通过将商品房土地拍卖的部分收益用来建设经适房、廉价房，这样一来，未来有住房需求却经济能力比较弱的居民，就可以暂时先住在经适房或者廉价房中。通过这一调控手段，“被迫需求”可以被隔离出商品房市场。将来经适房里的居民经济条件提高了，又可以通过“换房”再次进入商品房市场，变为“刚性需求”。与此同时，通过开征物业税、提高首付等手段，有效控制短线的投资需求。
在政府的宏观调控下，随着上述三种需求的逐步隔离，在短时间内，商品房有价格调整的压力。但是，通过这样的调整，未来的商品房市场，就有希望出现以“刚性需求”为主的良性局面。
据我了解的一个最新信息，政府部门正在研究将地方政府土地拍卖收益的一部分，限定用来建设廉租房。未来，经适房、廉租房、两限房和小户型住房土地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70％。
在我国整体经济运行平稳，居民收入水平不断提高的情况下，5年~10年的时间内，我国的商品房价格有希望在“刚性需求”中平稳增长。
综合开发研究院（中国-深圳）地产研究中心主任 宋丁