新政出台后　杭州楼市将显现五大变化

　　“二次调控”的各地方细则陆续出台，继宁波推出严厉的“限购”政策后，杭州《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》(以下简称《实施意见》)也终于出台了。尽管目前杭州的地方细则将会对市场产生多大影响尚无定论，但从政策内容看，几个大的方向逐渐开始明确，我们将其分为以下几项。

　　变化1：投资性购房将减少

　　一人买两三套是不可能了

　　抑制不合理住房需求是这轮调控的重点所在。和上海、厦门、宁波、深圳等地类似，杭州的房产新政对投资性购房从购买套数和贷款上都做了严厉规定。

　　限购也对一些“几套并一套”的大户型提出了挑战，目前不少项目的大户型为符合90/70政策“一房多证”，今后这次房源的销售将受明显影响。

　　“杭州的限购，基本上就封了居民多次购房的可能性。”一位开发商开玩笑说，现在他们的心情有点像“等待被审判”：看购房者对政策到底怎么反应，是继续看好市场还是开始看空。这样的说法或许有点戏剧化，但确实如他所说，前后两次调控的态度相当明确：遏制投机性需求，遏制房价过快上涨。

　　8月之后，很多城市的房地产市场成交迅速反弹，购房者对未来一年房价上涨的预期重新超过下跌预期。但恰恰是在这样的情况下，购房者更需要理性。

　　变化2：市场供应量增加

　　开发商将加快出货，尽快回笼资金

　　“二次调控”出台后，从各房地产开发企业的表态来看，绝大多数开发商没有改变其原本的推盘计划，也就是说第四季度的商品房市场原定供应量不会因为政策而减少。

　　另一方面，无论是中央的政策还是各地已出台的细则，都在强调要“切实增加住房有效供给，全力加快保障性住房建设”。从杭州的楼市细则看，其中第三大部分表示“进一步加强普通住房供地及建设管理，增加住房有效供给”，其中的第十一条表示“国土资源、规划、建设、房管等部门要共同建立保障性住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批‘绿色’通道。”

　　从上海、宁波等地的政策看，都提高了“商品房预售条件”，不过杭州新政并未改变商品房预售条件，并且明确提出“加强商品房预售资金监管”。预售资金的监管提高了对开发商自有资金比例的要求，如何尽快出货，将是开发商接下来考虑的重点。

　　事实上，最近一年，包括绿城、万科、保利、滨江、德信等品牌房企在内，旗下各个项目的开发速度一直在加快，多数项目从拿地到上市已经可以控制在12个月以内，最快的9个月内就能上市——以加快资金周转速度来提高利润率已经是大开发商们的共识，而他们是市场供应的主力。

　　变化3：房源供应类型多样化

　　六类保障性用房量将增多

　　北京、深圳、厦门、上海、宁波、杭州……随着各地楼市调控细则的出台，各地保障房建设指标也在不断提高，“时间表”在明确起来，问责机制也在逐渐清晰，这意味着，保障房有效供应将进一步放大。

　　杭州目前的保障性住房有六种，包括：经济适用房、廉租房、危改房、限价商品房(目前特指拆迁安置房)、公共租赁房和人才房。“新国十条”出台后，杭州曾召开全市保障性住房工作会议，明确提出，在坚持“六房并举”的同时，要加大公共租赁房、拆迁安置房、人才房的建设力度。

　　今年，杭州主城区将开工经济适用住房50万平方米、竣工50万平方米，开工廉租房5万平方米，开工拆迁安置房400万平方米、竣工300万平方米，开工两项公寓9万平方米，开工人才专项房50万平方米。与历年数据相比，我们可以看到拆迁安置房和人才专项房的开工量在明显增加。这是杭州保障性住房建设的方向，不会变。

　　事实上，在杭州楼市细则中，整个第二部分都是“进一步加强保障性住房建设和管理，完善住房保障体系”，通过收购、采购二手存量住房以及普通商品住房，增加保障性住房房源。实施保障性住房建设代建制，选择实力强、信誉好的品牌企业承担经济适用住房、拆迁安置房、人才专项用房等保障性住房的建设。

　　变化4：住房需求进一步分化

　　很多人不会去凑商品房的热闹

　　房源供应类型的多样化，最理想的状态是，让不同收入水平的人群都能找到适合自己的住房，这最终导致需方市场的分化。说到这里不得不提，其实我们一直在呼吁住房供应系统的双轨制：在确保保障性住房供应量充足的前提下，放开商品房市场。当然，这在短期内无法实现，但近两年来，杭州市确实在做一件事——提高保障性住房覆盖面，并提高其使用率。

　　杭州保障性住房最受诟病的有两点：一是居住的便利性，二是品质。目前看来，杭州正在做的工作除了增加保障性住房的供应量之外，还在设法提高保障性住房的使用率。比如，提出加强保障性住房配套设施建设的管理。

　　变化5：房企座次重新排

　　接下来会是品牌房企们的争夺

　　“每经历一次市场波动，总有一些房企被淘汰出局，只是在杭州市场上这样的淘汰过程显得比较‘温和’，它大多是通过股权置换、项目收购的方式来完成，而不是破产、倒闭。”一位从业近20年的开发商坦言，他相信，这次调控也必然会有一些缺乏发展潜力的房企退出市场。

　　事实上，经过这两三年的密集调控，大多数开发商已经形成共识：房地产调控在相当长的一段时间内将成为一种常态。

　　特别是经过去年的地价上涨之后，大型房企、上市房企的资金优势越来越明显。再发展下去，就是大开发商之间抢占市场份额、争夺市场话语权的竞争。

　　这轮洗牌过程，可能表现得也不会太激烈，但一定会更精彩。开发商如果想要生存发展就必须提高产品品质、服务质量、企业管理和资本运作能力。