从世界史看土地使用权

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2007-03-24 10:25:58  来源: 南方都市报   作者:
美国来信之薛涌专栏
新公布的《物权法》,规定住宅建设用地使用权期届满后自动续期。根据我国现行法律规定的建设用地使用权最高期限:居住用地70年;工业用地50年;商业用地40年;综合用地50年。
有人说,这是给买了房子的阶层一颗“定心丸”,告诉他们房子作为私有财产得到了法律保护,可以传给子孙。但也有些人担心,法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定,给产权带来了不稳定的因素。
这一担心,涉及中国改革中的一个制度瓶颈,必须突破。众所周知,如今虽然许多人成了有房阶层,但房子是盖在国有土地上的。70年后土地使用期满,房子是你的,土地是国家的。这就像莎士比亚的《威尼斯商人》中描述的交易一样:欠我的债还不了,就还我你心口的一块肉!但是,对方在要割肉时说:你可以拿走这块肉,但不能拿走一滴血。结果,因为血的所有权没有让渡,肉的所有权也成了空话。
住房和土地的所有权,就是这种血肉关系:要让渡就全让渡,只给肉不给血,肉也等于没给。土地国有,住房怎么私有?所以,《物权法》规定了土地使用权的自动续期,试图从技术上解决这个理论难题。
不过,诚如批评者所指出,这种解决方式还是留下了条尾巴:70年后续期时土地使用权的价格没有规定,定价权显然还在国家手里。如果国家把土地使用权价格提高到房主承受不了,房主还是不得不放弃对自己住房的所有权。这个漏洞必须堵上。在我看来,堵的办法有两种:一是索性规定土地使用权价格在续期时不得调整,或让房主在这70年期间的任何时期提前“买断”续期后的土地使用权;一是制定一个使用权重新定价的制度机制,并保证房主参与定价的权利。
我以为,第一种方式最好,操作简单,等于把土地使用权当做既成所有权来保护。有人也许反对:70年后土地价格可能上涨十倍或几十倍。现在就确定了价格,作为土地所有者的国家,岂不吃了大亏?
不然。只要我们确定一家一居的土地使用权让渡原则,并控制每家或每人土地使用权的额度,这实际上是把土地较为均等地还给老百姓,是一种确立私有产权的过渡。国家廉价向百姓让渡土地所有权,是“不与民争利”的仁政。而老百姓一旦有了稳定的产权,将刺激经济发展。从国家的角度说,是吃小亏占大便宜。
从历史上看,从中世纪后期到近代的英格兰,就出现了类似的过程,并引起农业革命,为工业革命提供了必要条件,最终导致大英帝国的崛起。
事情要追溯到14世纪的黑死病。这一瘟疫使欧洲人口锐减,从人多地少,一下子变成人少地多。领主找不到人干活,庄园全荒了。绝望之中,领主和佃农达成协议:我给你终身甚至是可继承的租佃权,你每年支付固定的现金地租。这样,领主保证了劳动力的供应。佃农所支付的现金也非常之少。一来当时人少地多,地不值钱但劳动力值钱,佃农更有讨价还价的优势;二来人口少造成物价低,现金很硬,领主见到几块钱的固定现金收入就满足了。于是,土地使用权很快就固定了下来。
但是,随着经济的增长,人口迅速反弹,英格兰又到了人多地少的地步,物价飞涨,土地急剧升值,固定的现金地租实际价值降低到了无足轻重的地步,佃农大获其利。打个比方,在半个世纪前的纽约,豪华饭店一晚上一二十美元,现在则是四五百美元。我如果当时把一个房间终身租下来,甚至可以传给子孙,我现在支付的一二十美元就不过是象征性的,转租出去每天进账几百美元,等于获得了实际的所有权。
英国佃农就是得到了这个便宜:土地上产的粮食增值数倍,利润自己独吞。赚下第一桶金后,胃口大开,立即投资改进生产,刺激了生产技术的提高。农业劳动生产率的跃进,使英国能用较少的农业人口养活较多的非农业人口,使以大量非农业人口为基础的工业革命得以展开。
英国的农业革命非常复杂,面向有很多。但上述的面向,即我所谓的“佃农革命”,一贯被国内阶级斗争的史观所忽略。其实这一过程恰恰证明:把既成产权让渡给小生产者,而非对之进行“残酷剥削”,才是创造经济动力的根本。
言归正传。当既成产权让渡给普通百姓后,会有什么效益呢?简单地说,老百姓觉得房子是自己的以后,就会对本社区投资,比如捐钱给当地学校,维护公共设施和社会秩序,保护环境。因为这样做不仅改善了生活环境,也吸引别人在这个社区购置房产,使房价提高,房主的资产升值。所以,在向个人让渡了既成产权后,国家应该进一步向社区让渡管理权和行政权,最终形成以基层选举为基础的社区自治。居民的产权,也进而过渡到在本社区内的政治权利。国家由此从基层社会的管理中抽身,节省下大量行政经费。
社区是社会的细胞。综观世界史,凡是私有产权确定,社区有充分自治权的国家,发展得都比较有效率。中国与西方之间的距离,就是在这个基础上拉开的。日本和中国在现代化过程中命运之不同,最大一个原因就在于日本江户时代就已经有了强大的社区自治传统:国家不与民争利,也不与社会争权;最后面临西方的挑战,本来已经自我组织良好的社会就能有效地动员起来。反观中国,上千年的官僚政治传统使社会丧失了自组织力,一切唯官是听。这也怪不得孙中山先生哀叹中国是一盘散沙了。
如今,中国面临着前所未有的历史机会。我们不仅要保护小民百姓的基本产权,而且还要确立基层社会的自治权。这种草根民主,不仅为市场经济提供了必要的政治框架,也是中国崛起为大国的基础。
(作者系旅美学者)
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