楼市风向标 炒家不死

2010-05-26 10:20:43　来源:南都周刊(广州)跟贴 550 条手机看新闻他们对楼市走势有着天然的敏感，即便在最严厉的房产政策之下，在调控一线的上海，他们依然能找到资本升值的空间。

南都周刊2010年度第19期封面
楼市风向标
从中央到地方，在政府频频打出的组合重拳之下，2009年金融风暴中借政策优惠得以咸鱼翻身的楼市，终于在2010停下了波澜壮阔的“大跃进”。号称“史上最强”楼市新政满月了，高企的房价是否仍然扑朔迷离，未来的楼市将会如何演绎其走势？
资本是市场敏锐的探测器，大胆逐利、规避风险，每一轮的潮涨潮落，总能从中提前发现端倪。于是，一度被称做撬动房价的温州炒房团，无疑成为最著名的楼市风向标。即便在最严厉的调控寒风之下，在面临打压的前沿阵地上海，他们依然能找到资本升值的空间。
房企大佬身为市场带头大哥，他们代表的成熟企业的商业理性，每一次楼市变局之际，他们总能未雨绸缪历经洗礼而不衰，开疆拓土拿地卖房一举一动都暗示着未来的“面包”价格。当恒大举起全国85折大旗之后，万科北京某个项目只是额外打了个98折，就有媒体打出了“引发房产价格全面调整”的标题，而在一次房地产商的私人聚会中，“万科降我们就降”的半似玩笑之语，让你看到这个老大哥的标杆风范。
房产中介作为市场的晴雨表，他们的乐与忧体现着楼市的冷与热，也折射着在这个吊诡的交易市场上买卖双方的博弈与较量。
摒弃从前舆论通常的算命先生式预测，或者莫衷一是的观点呈现，自说自话地讲着中国房地产市场化10余年来楼价升与降的虚妄故事，我们希望从观察撷取的几大风向标现象，以及总结的十大衡量指标，在风吹草低中能够拨开一丝楼市迷雾。
【内文导读】
炒家不死
万科2010
焦灼时光
风吹草低见楼价
炒家不死

华府海景营销经理蔚峥嵘正在为温州看房者讲解周边环境及未来规划。

“太太炒房团”团长罗夏兰在与销售代表就价格和折扣问题进行协商。

曾经的网络红人“二月丫头”，销声匿迹多年后，转型从事起了房产业。相比较起当年，如今更多人叫她“妮可”。
他们是最普通的温州炒房团，他们是最著名的楼市风向标，他们是资本的代言，他们对楼市走势有着天然的敏感，即便在最严厉的房产政策之下，在调控一线的上海，他们依然能找到资本升值的空间。
南都周刊记者_ 王宏宇 温州、上海报道 摄影_刘浚
“炒家”还是“投资家”
主持人“散会”的话音还未落，与会者就已经争先恐后地离座去赶电梯。位于温州国贸大酒店5楼的这间偌大的会议室里，转眼间只剩下稀疏几个人。
在装走纪念品、剩下的水果和香烟以及桌子上的塑料摆花后，这剩下的几个人也一哄而散。为什么走得这么急，他们要早点赶回温州：“广播里说了，温州的车牌号从今天开始，已经有字母了，晚一点遇到堵车高峰，耽误了买菜烧饭，可不划算。”
这天是5月15日。离史上最严厉的楼市新政发布，已经过去了一个月。章蕾一个人坐在会场里，一脸疲惫。在她身后，工作人员正忙着拆除“新政后的上海楼市暨某某楼盘推介会”的背景墙。
“低端团都是这样。我们的高端团是酒会，听众素质要高一点。”章蕾无奈地说。这位《上海侨报》的工作人员，网络上的红人“二月丫头”，一半工作时间在上海，另一半时间则在温州。几年来，她最主要的工作就是组织温州看房团去全国各地扫房。
“直到现在，我们仍然每周都发团。”章蕾坚称楼市新政对她们没有影响，“住宅地产受限了，商业地产开始明显升温。今天我们请来了近10个炒房团的团长，都很感兴趣。本来预计请50位投资者参会，结果来了80多位。”
但新政也并非对每个人都毫无影响。温州百盈房地产公司总经理张和平就很不开心，从新政出台到现在，他的公司还没有一套房子成交。“我的客户中很多人都改去炒金了。”无奈之下，他最近正尝试带一些三线城市的团去看房。
张和平的前同事，现在的开启房地产公司负责人杨琳琳境遇也不太好。她说新政出台时，因为贷款办不下来，开发商拒退定金，杭州的地产曾经动荡过一阵，她有一个朋友，当初买房时“怕不卖”比规定的10万还多交了20万定金，结果新政出台后开发商拒退定金，最后找了工商才讨回来。
曾经热衷组织炒房团异地购房的房产中介公司，也开始慢慢转型。杨琳琳的公司就引进了一位新投资者，计划打出“财团”的概念，“像温州曾经的中瑞、中驰财团那样，整套拿楼出来卖。”
杨琳琳说，现在温州的炒房团有三个特点，一是“公务员团”多，即买房者身份多为公务员，遮遮掩掩；二是投资者开始青睐二三线的低价小户型房；三是很多人对100万元以下的商铺有了兴趣。
而“新国36条”出台后，风险投资界更希望温州资本转向创投。5月15日，在2010温州民间资本发展高峰会上，讲师将新政解读为“一种信号，一种导向”，称温州资本要像过去从“草根”到“官商结合”那样再次转型，因为从付出成本高达20%-40%的 “官商结合”转向只需20%成本的“风险投资”，“不用陪着喝酒，不得肝硬化，也没有政治风险”。
温州中小企业发展促进会会长周德文则抱怨说，房产新政对温州投资热情来说是“一记重创”，而新的“国36条”到底是否有诚意，仍未可知。5500亿存在银行里的温州资本到底何去何从，取决于温州人能不能尽快从“炒家”变成“投资家”。
温州夜宴
窗外凄风冷雨，但潘大叔仍然不为所动，一笔一画地写完了合同上每一个字。
作为本次推介会上对章蕾推介项目感兴趣的一位“意向投资者”，按惯例，在交了2000元现金和填写完个人资料后，办理了“VIP卡”的他被请到酒店顶层的餐厅包厢，参加开发商组织的晚宴。
晚宴其实只有两桌，一桌是楼盘的销售人员，陪着潘大叔这样的中小投资者；另一桌则是几位专业投资者，由侨报的工作人员、开发商的副总和营销经理陪着。两桌的投资者彼此并不熟识，也不打招呼和交换名片。一位工作人员悄悄地对记者说，专业投资者们都是公务员，他们不愿意透露自己的身份。
旁桌正高谈阔论新政后的楼市走向，潘大叔这桌可不管那些，他们只顾吃菜。酒过三巡，就开始闹哄哄地要交换名片和电话。
这桌上的来宾除了自称“医生之家”的潘大叔外，还有“太太炒房团”的团长罗夏兰，退休的语文老师周阿姨，做服装生意的林小姐，做房产贷款担保生意的林文章，做书包和运动包生意的黄建武以及广发银行的洪成建。退休的潘大叔擅长中医推拿，没事也会给别人看看病，他儿子也在医院，一年薪水20多万。
潘大叔的手艺可不是吹的。看见林文章气色不好，潘大叔二话不说，挽起袖子只是推拿几下，林文章便开始谈笑风生，连夸“好手艺”。林文章穿着一条印满外国美女的白色裤子，据说这款裤子现在温州很流行，几百块一条。他是个很费裤子的人，每年都要穿破好几条。
潘大叔刚坐定，大家就吵吵着要服务员上酱油碟。所谓酱油碟，其实就是一个小碟里放上酱油、醋、麻油、糖，每个人面前摆一个，遇到冷盘，自己蘸着吃。“对温州人来说，再豪华的饭局，没有酱油碟，也都不是好饭局。”周阿姨说这里的饭菜虽然贵，但是不好吃，兴奋之余还让记者改天去她家里尝尝地道的温州菜。周阿姨的大儿子在温州，小儿子在上海，她这次参团，是帮小儿子看房。
主办方本来还让大家等等开发商领导来祝酒讲话后再动筷，不过鬼才等他，大家二话不说就开吃。鱼翅羹不好盛，林文章于是站起来单手拿起斗大的汤盆，给大家分个精光。
罗夏兰无疑是这一桌的中心。作为“太太炒房团”的团长，她名声在外。她从2005年开始炒房，在上海折戟，直到现在还没恢复元气。最近的楼市新政之下，她已经半个月没出过门。“不过这次看房可能是一个好的开始。”罗夏兰目前手里有3个待选项目：一个是北京潘石屹的朝外SOHO，一个是山东枣庄的项目，还有一个在新加坡。
“没有300万别想娶媳妇”
在温州人看来，外地的房子再贵，也贵不过温州。温州本市房价早已坐3（万）望6（万）,即便是瑞安、乐清这样的县级市，房价也已经冲破3万。像苍南、龙港这些以炒房闻名全国的镇，甚至都有望成为国家首批“镇级市”。
即便新政对炒房有诸多限制，做箱包生意的黄建武还是觉得，没有比买房更稳妥的投资项目了。他炒过房也炒过股，2007年专家说股市赚钱，又说基金最稳健，他就去买基金，手头的基金果然从9毛多涨到两块七，但没舍得卖，转眼2008年就变成了两毛，从原本赚100万，变成了赔200万，到现在还攥在手里。“还是炒房稳妥，从炒房到现在，我在楼市上没亏过一分钱。”他下一步的计划是“去北京郊区买一些超市”。
在广发银行工作的洪成建也如此。他和黄建武经常搭帮炒房，虽然都是小赚，但从2005年到现在，还没有亏过。不同的是，“以前觉得合适就买，现在则要掂量掂量”。他手头的房子不多，除了去年在杭州买的一套房子，剩下的大多是三线城市的酒店式公寓和商铺，由于开发商包租金，压力并不大。
29岁的洪成建毕业于温州大学，早年落户到温州瑞安的农村户口，当地奖励了三套房，靠着这些房，加上2004年后炒房赚了一些，才“勉强”娶得起媳妇。订婚花了20多万，结婚花了40多万，这让他有点吃不消。不过他很庆幸自己结婚早，“现在温州婚宴都要1万元一桌，肯定请不起了。”
话题说到温州的嫁娶，大家你一言我一语说得更热闹了。罗夏兰说，她有一个亲戚，研究生毕业在温州，对方家里有10套住宅和两处商铺，都没看上。温州现在的订婚标准是男方三套房，女方一套房，在温州房价已经飙升到3万元每平米的现在，这意味着“没有300万你就别想娶媳妇”。
黄建武说，买房投资是温州人的常态。他很热心地要帮记者和摄影记者介绍温州的女朋友，“真的不错，随便一家都有个几百万”。他说，他们这些人是标准的温州老百姓，并不是专业的炒家，真正的炒家是温州的大老板，“他们有一个算一个，都在炒房，抬升房价的是这些财团，不是我们这些温州的老百姓。”
上海正午
次日中午12点半，一辆福特全顺14座旅行车准时停在国际大酒店门口，几位温州投资者的上海看房之旅，就此起程。
大家一上车就热烈讨论起物业税的开征问题，“到底是8%还是0.8%？0.8%还可以，8%可就要命了。”
说归说，房子还是要去看的。由于连天阴雨，车子看起来并不太干净，车况和路况也不大好，坐在后座的黄建武索性躺下来呼呼大睡。车子路过气势磅礴的杭州湾跨海大桥，整个车子里，没有一个人向外看一眼，这里甚至整个上海对他们而言，显然都已经习以为常了。
他们的手机都是非智能型的老款，并没有上网功能，看的杂志也只是《租售信息》这类。出了温州市界，他们打电话时会说“回去再细说，漫游着呢”。到了目的地上海金山，主办方把人们安置在经济型酒店，两人一间，他们也安之若素。在车上，开发商介绍项目周边商业，他们听得很认真。经过5个小时的长途颠簸，吃过晚饭，位于上海郊区的金山街上已经空无一人，他们仍然坚持自己“出去逛逛”。
上海侨报地产部的工作人员方芳说，温州人很能吃苦，却不懂享乐，这让外人很难理解。她见过一个温州的投资客，自行车把上挂了个袋子，里面装了几十万房款，一路骑了40里去买房。有个法国的温州侨民回国买房，拖着大大的旅行箱下了飞机，一路坐长途车回温州，再坐公交车回自己家。“我真不明白他们有那么多钱，为何还要这么节省？”
第二天一早8点钟，投资客们就已经准时起床，前往目的地。这是一个上海高铁金山站旁的楼盘，名字叫“华府海景”，距市中心45分钟车程，住宅起价每平米1.8万，写字楼起价1.6万。当地有一处世博分会场，而在一条马路对面，就是金山规划中的9公里黄金海岸线，“滨海商务区”，远远看去甚至可以看到沙排赛场和在建的水上乐园。
这些温州客人很容易就接受了开发商介绍的这些概念，对附近在建的上海百联很感兴趣，也很关注金山未来要从美国引进的“正宗奥特莱斯”。不过黄建武有点失望，因为开发商把商铺都留起来了，这次卖的只是上一期剩下的大约20套住宅和新开盘的写字楼。
看楼的过程平淡无奇，同普通购房者的待遇并无差异，但效率更高。男的一拨，女的一拨，销售员在触摸电视上讲解PPT，再浮光掠影地看一段宣传片，看看样板间，戴上安全帽匆匆去工地，到楼上再看一眼。全部流程走下来，也不过半个小时。剩下全部的时间，都用来选楼，讨价还价。
开发商上置集团的营销部经理蔚峥嵘对此次看房满怀信心。这是楼市新政后，他接待的第二批温州看房团。上周的那一拨订了一整层的写字楼，这让他接待时更加亲切和蔼，有问必答。
向温州客人介绍时，蔚峥嵘毫不避讳自己也是炒房客，他的销售团队里已经有不少人买了自己的楼盘，“这里性价比很高，上海的名流也都很认可，你们有喜欢足球的吗？前国脚申思和祁宏都在这里买了，前几天赵本山还派人来看房了。”
介绍楼盘时，他还不忘给投资者们谈谈政策与大势：上海的新政细则预计本月20日之前出台，而据内部披露的物业税草案来看，未来的物业税率很可能是8%。他认为，这肯定会打压住宅房价，但同时也会让人们注意到调控范围之外商铺和写字楼的投资价值，“在国外，人家炒房都是炒商铺，没有人炒住宅。”
挑房子仍然是分组进行。投资客们虽然不动声色，但似乎每个人对房产的性价比都心里有数。林小姐说，这样的房子，这样的价位，在温州哪还用轮到购房团，早就被抢光了。
“我还是看好住宅。”虽然觉得蔚峥嵘说得有道理，洪成建还是选了一套不到80平米的住宅，不过想了一下后他又选了一套不大的写字间。在银行工作的他，可以自己搞定异地贷款。林文章给自己选了套住宅，打了个电话，又帮自己的老板选了套写字间。潘大叔也留了一套，他说儿子会开车过来再看看。
隔壁传过电话声，周阿姨正要儿子自己过来看房，她旁边的林小姐则在犹豫到底是选住宅还是写字楼，最后她定了一套住宅。罗夏兰也出手了一套。6个人加起来，一共选了8套。
“发烟发烟。”林文章先开口了，蔚峥嵘于是给每个人递了一支烟，“一支烟一万块钱折扣哦。” 林文章很不经意地提到，今天早上看电视说，安徽合肥的商铺发售，给出的折扣是85折，很多人排队去买，“他们也打电话要我去。”
预定了一套写字间的洪成建还是担心写字楼租不出去，他说，去外地买写字楼，对方都是包租的。在被拒绝后，他表示折扣不够低就不买了。他私下对记者说，自己的心理价位是93折。
开发商方面派出的副总张帅面有难色。不吭声，猛抽烟。一会儿，他们去外面开小会了。回来说，上周给大客户买一整层的折扣是96折，这次也算团购吧，按大客户96折处理好了。
这时投资客们说，85折是开玩笑，但96折没法接受。于是开发商又出去开小会，回来说那就没办法了。接下来就是难堪的沉默，足足3分钟。隔壁传过话来，温州客也要求开小会。
就这样开过无数个小会后，最终的折扣定了下来，95折，但要一次性付款。下午两点，合同终于签完可以吃饭了。此时离最初来到这里已经过了足足5个小时。
“我们的楼盘原来主要是针对上海客户，并没有去温州推广。”36岁的上海人张帅看起来对接待温州客有些头疼，“市区已经有一些写字楼开始涨价了，四五天就可以卖掉一层。不过新政出台后，上海的细则还没有出台，市场观望很明显，投资客观念转变还需要一些时间，所以有些合理的折扣也就打了。”
“即便没有新政，房地产市场也会越来越成熟。现在是正常的，原来是不正常的。长线投资肯定是国家鼓励的。”张伟补充说。
这次庆功宴明显比昨晚的那场夜宴提升了档次，是在豪华包房进行的。开发商接待客户的几位高层似乎已经精疲力竭，没有来参加。不过，温州客们似乎也无心恋战，连声催促快点吃饭。但很遗憾的是，电梯坏了。
侨报的工作人员仍在犹疑的时候，几位五六十岁的温州客已经毫不犹豫地拔腿上了楼梯，坐下来三下五除二吃地完饭，连声催促“开车”去上海市区。
上海正午的阳光已经偏西。他们下午要去那里走马观花看世博，然后坐火车回家。毕竟，炒楼仍不是生活的全部。
万科2010

在”地产教父“冯仑看来，王石在摸清政府思路方面，确实有着非常好的直觉和经验，这让万科在历次调控之时总能平安过关。
文_ 龙行之
当恒大举起全国85折大旗时，受到的是媒体一连串的质疑。但万科北京某个项目只是额外打了个98折，媒体就盖上了“引发房产价格全面调整”的标题。估计正在与万科暗争老大位置的恒大心理多少有些不忿，但这就是万科，它是企业的风向标。
“万科降我们就降！”5月中旬，在一个房地产商的私人聚会中，有几个上市开发商半带玩笑地说道。虽然这只是玩笑并非决策，但万科在国内住宅市场的影响力可见一斑，所有人都在用放大镜盯着万科。
万科降价？
5月16日，万科北京的一个项目万科紫苑降价开盘的消息传遍了大江南北。
确实是降价了吗？该项目的开盘价格为2.5万/平方米，在附加若干优惠条件后，实际最终售价为2.42万/平方米。3月13日，该项目前一期开盘时的成交均价是2.425万/平方米。如果说降价，那这个项目的确实比前一期打了个98折。项目开盘当天售出了近50%的单位。
98折算不算降价？这是业界争议的焦点，而北京万科营销总监肖劲的回答也是公关味十足。16日他表示，北京万科积极响应政府的号召应对市场变化，在与客户充分交流的基础上，最大限度的迎合百姓需求，按照购房者愿意接受的价格提供万科的产品。但几乎是同一时间，万科北京的负责人毛大庆表示，价格已经调整到合理水平，暂时不会再有降价的措施。
如果仅从价格上而言，这次万科的确是作出了800元的微小调整。万科紫苑实际上是万科与中粮在北京联手开发的首个住宅项目，2008年中国楼市陷入深度调整之时，万科亦在该项目一度推行部分房屋“100万一口价”的变相降价策略，当时在北京楼市曾引发一轮争议。但今年楼市热力四射，该项目上一期3月13日开盘时，160套项目一天内售完。如果没有遭遇调控，新一期的楼价完全可以提高10-15%开盘。
不过，这次仅仅下调几百元的微小调整，更像是万科的试探或营销手段，并不是业内所熟知的万科降价风格，更难与2007年底王石抛出的那波席卷全国的“拐点”降价潮相提并论。
我们不妨把时间推回到两年半前，2007年12月9日，广州陈家祠地铁站通向康王北路万科“金色康苑”楼盘的短短几百米路的两旁人行道上，早已挤满了闻风而来的市民，以至于保安不得不分时段放行；直通售楼部前长龙最前面的人两天前就已经“到位”。
当时买房者的普遍预期都是20000元/平方米的心理价，因为周边项目当时的市场价格也达到了18000元/平方米。但万科却祭出13800元/平方米的“重磅炸弹”，当天开盘不到两小时，“金色康苑”推出的156套单位，便宣告售罄
这才是万科的降价模式，一步到位，直接冲击购房者的心理底线。不仅仅是广州，当年的万科在全国各地都掀起了一轮轮的降价潮，深圳可以看作其第一波行动。2007年10月万科降价潮的始发地“第五园”的降价幅度甚至达到了24%。此后两个月内，以珠三角的广深为发源地，万科先北上至中西部的成都、武汉，再东进至上海，又溯北至北京，降价风暴几乎波及了其势力版图内的各核心城市。就连二线城市都未能幸免，杭州四盘同降，东莞更打起了7折的旗号。
在万科示范效应下，中国楼市陷入了长达一年多的价格调整期，不过率先祭起降价大旗的万科却率先脱险，收获了最急需的现金流。
低调2010
事实上，当这次被称为“史上最严酷调控”开始后，是恒大率先在全国举起全线85折的降价大旗，不过其迎来的却是媒体不同的解读。而万科北京这个项目800元的微小调整就被媒体就盖上了“引发房产价格全面调整”的标题，这就是万科的风向标作用。
现在，所有人都在耐心地盯着万科，等着这位真正的大佬给出答案，看看其是否会重现两年前的境况。不过，在万科紫苑的小尝试之后，万科既无言语，也无再跟进的动作。
与两年前的一往无前相比，万科的2010年显得异常平静。从财务数据上看，万科降价的动力也并非迫在眉睫。近期公布的万科一季报显示，目前万科财务状况非常安全，足以应对市场变化的各种可能。报告期末，万科持有现金179.2亿元，高于短期借款和一年内到期长期借款的总和127.4亿元。无论从现金流还是存货，公司都已将风险控制到最底。
在刚过去的4月，万科的销售成绩也在合理范围之内。该月总共实现销售面积63.3 万平方米，销售金额78.0 亿元，分别比2009年同期增长 6.3%和 48.0%，也比3月环比有所增长。要知道此轮调控正是开始于4月。与其他竞争对手相比，万科在调控面前显得游刃有余。
“万科内部一直在调整，我们希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%，如果当月不到60%怎么办，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”早在虎年年初，在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮就给出了答案。
多年来，万科一直沿着“3+X”战略进行区域聚焦发展。其中三大战略聚集地分别是指：长三角，上海、苏南与杭州形成犄角，每年贡献近130亿元销售额；珠三角，以深圳、广州为核心，年销售额超过150亿元；渤海湾，以北京、天津为核，年销售额近100亿元。三大战略聚集地以外，也就是“X”区域，即二三线市场。从2008年开始，万科就开始有意避开一线城市土地市场“地王”的纠缠，向二三线城市倾斜，在2009年万科拿下的44个项目中，超过90%都位于“X”区域。
在万科董秘谭华杰看来，万科转战二三线城市，有其理由。“2009年核心城市土地市场争夺比较激烈，高溢价成交情况频频出现，万科在拿地方面比较谨慎，主动规避了争夺过于激烈的土地。相比之下，二、三线城市更容易找到价格合理、收益空间较好的项目资源。”
现在万科仍在实行转移二三线策略。继2010年3月份新增6个二三线城市项目后，万科在4月份又新增两个二三线城市项目，而自2010年以来，在万科的新增项目中，没有一个处于一线城市。
万科一季报公布的销售面积分区统计显示，珠三角同比下降45.1%，长三角同比下降33.9%；环渤海微小下降，而位于中西部的二三线城市却同比增长了43.1%。
另外，据万科2009年年报显示，从销售额指标看，在本次调控的一线重点城市中，京沪广深四地份额合计不到35%，而对比国内一线地产商50%的平均水平，万科有着明显优势。
更重要的是其三线项目的利润率并不差，万科2009年的结算毛利率为21.99%，除京沪广深四个一线城市之外，杭州、苏州、天津、南京、佛山等二线城市对万科整体的营业收入和净利润都做出了较大贡献。值得同行对手借鉴的是，万科在杭州、佛山、宁波、沈阳、珠海等二三线城市的盈利能力均高出公司平均水平。
也许正是因为早有准备，万科的2010显得更为低调。但随着调控继续深入，万科降价的可能性依然存在。一位长期与万科接触的证券界人士向记者表示，万科的判断在于下半年在销售方面的压力将会继续增大。“他们做出这个判断的原因，是基于万科自身产品供应节奏在上下半年中呈现四六开的比例，即上半年万科只有全年计划中40%的可售房源，余下的60%资源将在不确定性巨大的下半年投入市场。”
万科的安全阀
事实上，每次面对调控，万科总都显示出前所未有的主动。就如同2008年，当别的开发商还忙着合纵连横、抱团取暖，公开对外宣布集体不降价时，万科却全神贯注于销售数据，只要销售情况触及其“安全阀”，就是义无反顾地调价。
2008 年2月21日是农历元宵节，上海万科在特卖会上推出的240套房源，卖出去80%，当天回收款项在2.57亿。万科上海降价后，马上引起巨大轰动，谩骂者有之，跟随者有之。事后回看，这可以说是成为整个中国楼市的事实拐点。
而做出这个轰动效果，仅仅是万科区域公司不到两周内的决定。1月25日，到案场巡察的上海营销总监发现，几个案场的客户来访量都在下降，有的案场下降比例高达40%。当天下午，促销的想法诞生，两天内促销方案形成。接下来的一周里，所有的促销房源以及价格被选定。此后一个工作日内，特卖会的所有细节被敲定。
有这样的结果，是因为有相应的结构。2008年的万科还没有正式的风险管理部门，所以万科发言人也一直表示，面对突发事件，也是战战兢兢，如履薄冰。来一件处理一件，并没有什么系统的方法论。“包括降价在内，都是由分公司决定的”。
万科管理推崇的是“战略总部、专业区域、一线执行”模式，这是万科2006年开始实行的分权制度，以往总部、一线公司的两级管理架构开始向三级管理架构过渡，同时还将过去总部负责的设计、工程、销售等专业管理职能逐步下放到区域中心。
拿地权在集团，定价权在一线公司，区域中心更像是个后台机构，按上海区域负责人刘爱明的说法是，他所做的事情便是与每一个一线公司一起制定战略，从而形成区域整体的战略；制定产品和管理的标准，并将其推广；归类、分配并整合资源。
据说万科全国的项目降价期间，万科总经理郁亮曾经到SOHO老总潘石屹的家中做客。潘石屹问郁亮，为什么万科降价25%，而不是像其他企业一样降价5%或10%。郁亮回答万科做过市场调研，只有降价25%才能马上对成交量产生影响，5%—10%已难以对市场起到作用，而25%正是万科的极限。
而此次面对史上最严调控，万科有无设定的“安全阀”？那就是郁亮口中开盘当月60%的销售量。不过暂时看来，市场没有预想中的悲观，万科安全阀尚未触及。
学习万科好榜样
如果回顾自2004年以来的数次地产调控，不难发现万科在王石的带领下几乎每次都能平安度过。
2004年前后，当国内主流开发商集体“向上”，瞄准利润空间大的中高档住宅和豪宅、舍弃中低端产品时，只有万科率先“向下”延伸产品线。
如果说万科这次是碰巧踩上了政策节点，那么2006年“国六条”等新政措施的评论中，也能找到万科“先知先觉”的论据。王石说他在2005年就发现1998年到2004年这段时期内，原来一直高呼的“居者有其屋”开始有意淡化，这可能意味着原有的住房思路会进行相应调整。于是2005年10月，万科开始着手征集城市中低收入人群居住解决方案，启动关注低收入人群住房问题的“海螺计划”，最后成就了“新式围屋”的廉租房实践。2006年“国六条”和九部委《意见》，都表态要加大廉租房等政策性住房的建设力度，正印证了他的这一判断。
至于2006年调控传达出来的“中小户型”市场信号，万科似乎也早有预判。早在新政之前，万科在上海、天津等地便陆续推出了小户型产品“蚂蚁工房”，大受欢迎，成为当时万科最热销的产品类型之一。这与后来主管部门力推的“90/70”政策，积极发展小户型住宅的精神，可谓不谋而合。
始于2007年年底的那次地产寒冬，王石和万科一边抛出“拐点”论调，一边在全国率先掀起一场降价风暴。在随后的银根紧缩、市场寒冬之中，万科率先收获了最宝贵的现金流。
2009年，当楼市一片大好之时，王石在接受《华尔街日报》时称，中国房地产已经产生泡沫，万科随时做好了泡沫破裂的准备。而这个准备之一就是万科杀了一个回马枪，从彻底的住宅地产商，变回曾经实行过的住宅与商业地产两轮驱动，准备之二则是上文所提及的转战二三线，稀释风险。
了解王石的冯仑，几年前，就提了一句“学习万科好榜样”，让迷茫的房企跟着万科寻找方向。在冯仑看来，王石在摸清政府思路方面，确实有着非常好的直觉和经验。而靠着丰富的经验和敏锐的“直觉”，跟着政策走，顺势而为而非逆势而行，其实也是王石和万科一直擅长的经营理念。
焦灼时光

广州市兴国路上，房产中介上街揽客。楼市新政风暴，让京沪广深等一线城市的二手房成交量画出一根瘫软的阴线。摄影_孙炯

地产中介的一天
南都周刊记者_牛思远 黄修毅（见习记者）石萌萌 （实习生）长沙、上海报道 摄影_牛思远
5月14日，周五。长沙骤雨初歇的清晨，“新环境”中介公司的五一广场店里，依然有些晦暗。
八点半，区域经理谢武广准时开始了他的晨会训话。“有一个店长说过，新人一个星期后就应该成为老员工，做到出类拔萃。大家既然来到这里，就要在最困难的时候，能撑起一片天。”他表情严峻，似乎并没有因天气的转好而缓和一些。
谢武广所辖小组的22位置业顾问排成两排，安静地聆听着眼前这位前“金牌置业顾问”的教导。看上去，这些大多二十出头的年轻人并不太担心本周350万元的目标。被他们称作“谢总”的谢武广，曾有4个月做到公司全长沙销售冠军。他们相信，“谢总”有的是办法。
不过，谢武广自己倒没有盲目地乐观。在充满激情的鼓劲之后，他对这些底薪只有200-400元的年轻人，意味深长地说了一句：“希望大家能面对困难，坚守岗位。”
员工们的信心并非没有理由。3个月前，谢来到这家位于长沙核心商圈的门店。第一个月，谢武广的组就做到了公司在长沙100多家门店里的第15名。随后两个月，这个小组蝉联全长沙门店业绩第一。
作为长沙最大的房地产中介，2001年成立的新环境房地产经纪有限公司在长沙、株洲、湘潭拥有200余家连锁店和3000多名员工，并在武汉、成都和海南设立了分公司。这家雄心勃勃的“地头蛇”甚至计划三年内在全国发展1000家分店。
“公司三年后上市”，也是谢武广拿来激励下属的口头禅。在他的规划里，同样有一个宏伟的目标：5年挣够300万，10年内拥有1000万资产。
从跑掉鞋跟到“站街”
始于一个月前的楼市新政，让滋养出雄心壮志的好日子面临着一个难测的变局。杀跌房价的“新国十条”，早已让京沪广深等一线城市的二手房成交量画出一根瘫软的阴线。
三周前，北京颁布的“家庭限购一套房”政策手起刀落，而上海要开征房产税的传言则如悬颅之剑，让粘潮的空气里颤动着不安。
“在一个月前，还领着客户四处看房，跑得鞋跟都快扭断了。现在倒好，同事们开玩笑说都快成‘站街’了。”上海一家规模位列三甲的房产中介业务员小高感慨道。2009年火爆的楼市，让这位来上海打工的山东菏泽姑娘，经不住小姐妹的怂恿，辞去了原本稳定的酒店前台工作。未曾想，手还未热就遭遇“史上最严厉调控”。以她1000元的底薪，在上海生活的压力可想而知。
但小高很难轻言放弃，一个月前一笔成功的交易，带给她的震撼记忆犹新。“一个小伙子开着车来，打开后备箱里的小考克箱，十万块现金就这么摞在我桌上。”遭遇今年一二月份连续的成交量大幅下跌之后，三月底“反翘”的上海楼市，曾为她带来入行三个月的第一笔交易。
然而，眼下的情况似乎更糟糕了。佑威房产研究中心数据显示，5月第一周上海市商品住宅成交7.1万平方米，相比前两周跌了35%，并且成为五年来同期最低的一周。全市商品住宅成交面积已经连续三周大幅下跌逾30%，和2008年9月、10月份楼市最低迷时期的成交量相当。
小高所在齐河分店紧邻世博园，齐河路上一字排开的21世纪不动产、中原地产、丰臣地产等十余家中介同样乏人问津。中原地产干脆把业务员的电话串成了“并联”，偶尔一响起的短促铃声，常引得数人抢答。这边是拍桌子的懊丧，那边的电话里已喏喏连声，“好的好的，那我们再等等看，您要买的时候再联系。”
观望的情绪，自然也蔓延到了地处二线的长沙。
谢武广的小组到目前只成交了2套房，而上个月是11套。就在前一天的门店经理每周例会上，透露的消息是，目前公司只完成了200多万元的业绩，许多门店甚至都没有开单。这样的成绩，不但距年初制定的目标“月均2000万”相去甚远，也比不上之前几个月1000多万的水平。
而来自长沙市房产研究中心的数据也显示，5月第一周长沙二手房共成交450套，成交量下跌了近一半。只不过，比起成交量的骤减，房价的下降要小得多，只有10%左右。
“还有业主反而涨价的呢。”谢武广无奈地说，眼下正值买卖双方博弈的关口，只是苦了白忙活的中介。前一天，他的组接待了10批看房的客户，没有一套成交。
老将出马
但无论市场形势如何，该忙的总还要忙。晨会一结束，谢武广就去了门店附近的工商银行，帮一名置业顾问查询4月份成交的一个二手房售单，看客户购房款是否到账。随后又去二手房交易登记中心查询过户情况。
这是一个典型的投资盘，50多平米的单身公寓，总价40来万。买主是一位北京客户， 4月中旬来长沙看中了两套房子，合计七八十万的费用一次性付款搞定。
“这种类型是五一广场店最多的售单。”谢武广说，长沙市中心区房价最贵也就9000-10000元/平方米，相比北京、深圳等城市显然是“价格洼地”。今年初来了不少外地客，但4月份以后这部分客户数量骤减，倒是商业地产受影响不大。
这不，查完这个售单的情况，谢武广又奔向星沙（长沙经济技术开发区所在地，位于长沙县、芙蓉区和开福区交会处）。在那里，有一套客户看中的写字楼需要他去帮忙谈价格。
忙碌的老将不止谢武广一个。
5月15日，小高牵线了十来天的客户总算如约前来，年轻人陪同母亲的身影在橱窗外闪过，小高一下子从座位上弹了起来。分行坐镇大堂的周经理破天荒提出亲自陪同看房，“我在这个地区做了7年，已经三四年没有直接过问业务了。”
一个月来，周经理所辖分行的成交记录寥寥无几，她就像艄公赶鹭鹚一样，把业务员驱赶到一线：A组在交易桌前两排迎候；B组在店门持白板揽客；C组则分散到周边居民区“扫房”。
周经理亲历了2007年的“二套房限贷”、2008年金融危机房市的起起落落，对这个地处上海内环与中环间、以“自住房”为主的区域，她认为抗跌性很强。“大部分投资客早在2007年的时候就被挤出去了。当时，一溜十几人排着队签合约。”
2007年的中介市场，在她眼中尚未脱去神奇的光环。“当时那些骑着自行车来放盘的人，两三个月后都换成了宝马。”周也从一个普通业务员一跃成为分行经理。
纵使经理出马，小高寄望甚高的“潜在客户”到头来还是“跟丢”了。“二套房”认定新标准，对于290万的房子要五成首付，让买家最终选择“等等看”。
“现在卖家不愿轻易放下身段，就是在等政策。如果上海市的房产税等调控细则在本月底出台，到时，就轮到我们‘砍’投资客了。涨市他们牛，跌市我们牛。相信到时二手房交易会回暖。”周经理分析说。
尽管店里部分老职工提出休假，希望过一两个月形势明朗后再复工。“但公司一般都不准假，现在更要维护好长期的客户关系。等到降价的房源一入场，就是我们的天下了。”言语间，2009年楼市复苏后一副杀得性起的样子又在她脸上浮现。
艰难谈判
当谢武广赶回店里时已是中午，巡视一圈后，他又骑着那辆酒红色的电动车出门了。
这次他要去的是公司位于松桂园的旗舰店。这是4月9日才开张的新门店。作为区域经理，他还要负责松桂园店等几个门店的管理。当然，这些门店的业绩也直接影响到他的收入。
下午一点，阴沉的天空又淅淅沥沥地下起了雨。和五一广场店一样，这里也是门可罗雀的景象。虽然位于长沙最繁华的地段，但除了偶尔有人驻足看下张贴在外面橱窗的房源，只有一个想要租房的客户来咨询。
“新店长的能力还不够，先降为主管，我亲自指导半个月再说。”谢武广叹了口气。松桂园店的三位店长——谢鹏、李琪、李平和都曾是谢武广手下的得力干将，但眼下新店开张第一个月就入不敷出。半个月里，只成交了几个租单，一个售单。
原先的情况可不是这样。这三位此前都是业绩出色的置业顾问。尤其在楼市火热的2009年，三个20多岁的年轻人当年业绩都达到了30万元以上。按照35%-45%的业绩提成，他们的年收入超过10万。在白领月薪不过一两千元的长沙，这不能不叫人羡慕。
他们的收入是和长沙的投资客一起成长起来的。
在长沙话里，炒房客被称为“蓝子”。这些“蓝子”们大概分为三类。第一种是长沙本地投资客，尤以公务员居多；第二种是来自省内的投资客；第三种则是来自温州等地的外省炒家。前两种炒家喜欢便宜的二手房，常常是自住投资兼顾；资金雄厚的外省客则偏爱期房，纯投资。“特别是温州人，专门选比较高档的新楼盘，整栋整栋地买。”谢鹏说。
在长沙体量最大的楼盘湘江世纪城，新环境就一口气开了五家门店，专门接待来放盘的投资者。而长沙的房价也从2005年的1000-2000元/平方米开始，节节高升。谢鹏说，2009年年初长沙住宅均价3000多元，一年时间狂飙1000多元，“现在长沙二环以内已经找不到2000多元的房子了”。
松桂园旗舰店也是在这样的背景下开业的。2010年初，正是前几年低价进入的投资客们出货的时候，谁曾想开门才一周，就被政策调控的大棒闷声砸下。如今，长沙的调控细则依旧未出，投资客从一线城市转战二线的预期也还是水中之月，唯一能抓住的只有自住客了。
“现在就跟2008年一样，整个市场按兵不动。”谢鹏说，“这两天也有来看房的，都是刚性需求的客户，而且很犹豫，看完房子就说会跌。”
谢鹏说这话的时候，另一位店长李平正百无聊赖地窝在里间的会议室。抽了两根烟后，他趴在玻璃桌上睡着了。过了一会儿，第三位店长李琪也进了会议室，他今天下午的主要任务是促成5月份松桂园店的第二个售单顺利成交。
这也是谢武广来这里的原因。这套60平米的房子总价不过20多万，买房者是一对因拆迁要换房的夫妇，如果在平时，他是不乐意做这种生意的。“投资客比较好说话，自住的客户很麻烦，为了三四百元也要扯很久。”
果然，一开场，在拆迁办工作的夫妻俩就丢出一句：“恒大集团都降价了，而且这两个月楼盘供应量很大，七月份二手房肯定会跌！”
“那都是虚的，提高单价再打折，吸引客户去看房。”谢武广立马提高声调，试图从气势上压倒对方的压价企图。“你们搞拆迁的应该知道，今年八九月份很多去年拆迁户的货币补贴到期，到时候大家扎堆买房，二手房肯定要涨的！”
“29万的价格太高了，4800-4900元/平米我们现在可以买到新房了。”夫妇俩不甘示弱。
“你说的新房是什么位置？这套房子可是市中心的，能比吗！”谢武广见招拆招。
双方你来我往，磨了足足近两个小时。但这对夫妇死守着26万的价码，还要求包含所有交易税费和手续费。这样一来，净房价只有24万左右，和房东的底价27.5万差了3万多。
谢武广一挥手，把李琪和接单的置业顾问叫出会议室，劈头盖脸一顿臭骂：“怎么回事！26万不是净房价吗？来之前都不问清楚？这怎么谈，难道要赔本做生意？”
骂归骂，房东已经在来门店的路上，谢武广也只好硬着头皮，期望房东肯退一步。
房东是一个长沙本地的“蓝子”，显然也不是省油的灯。又是两个小时的谈判，买家中途离场去看了另一套房，感到压力的房东则坚持不要买家的8万元货币补贴。因为之前就有买家住进去了，但财政拨付的货币补贴迟迟不到位的情况。
下午五点半，精疲力竭的三方把价格谈到了26.3万，但货币补贴的问题始终没有达成共识。
“没办法，有心无力，尽力了。”从会议室出来，谢武广无奈地苦笑，声音有些嘶哑。
听来的好消息
在谢武广他们谈判的时候，会议室外是另一番景象。
谢鹏和李平坐在电脑前，在房产网站上发布着房源信息。门店里，稀稀拉拉坐着几个新来的置业顾问。整个门店安静而冷清，不时可以听见会议室传出的激烈争辩声。
通向会议室的走道旁，雪白的墙上贴满了置业顾问们制定的当月业绩目标。在署名刘翠的那张白纸上写着：“五月份业绩目标三万元，平均每周完成八千业绩。达标后买一台数码相机奖励自己。努力做好自己的主推盘。想到就行动！加油！决不轻易言败！”
这是一个不低的目标，如果真能做到这个业绩，置业顾问可以获得公司提供的张家界旅游奖励。尽管这些天她总是勤快地出去看房和了解商圈，但从另一面墙上的业绩完成图上可以看到，半个月来她还没有开单。
比起五一广场的门店，这里的人手少了一半。但最困扰店长们的，还是“老手”只有区区三个，剩下的初来乍到，遇上流年不利，“老手”自己都顾不过来，更不用说带新人了。
陈焕勇就是这样一个还找不着北的新人。这位湖南科技大学的毕业生曾经在杭州做过电话销售，刚来上班才两天。无事可做的他，不敢学旁边的人那样玩游戏，只好呆坐在电脑前，无聊地点开一个又一个网页。
“我现在心态已经很平和了，租单再小也是钱嘛。”刚接待了一位客户咨询的马晶调侃道。他同样还没开单，好在手头还有一个写字楼的潜在租客，过两天就会来看房。只不过，要完成墙面那张白纸上12000元的业绩目标，看起来比较渺茫了。这个23岁的长沙小伙子多少感觉到了梦想与现实的落差。
而在上海的小高，也开始有些茫然起来。“老员工都劝我歇一段。听说中原地产已经轮休了。”“隐开工”成了小高不少同事的策略。他们每天早上一进店，就抢先占了后排的位置；待到下午暑气氤氲，便伏在长条桌上。从橱窗里望进来，除了一台台电脑，几乎看不到几个人头。
“要是去年毕业的时候就入行，现在估计房子都买了。”脑经活络的马晶谈起公司里去年暴富的那些前辈就憧憬不已，“最牛逼的一个，6个月做了一个600多万的门面，直接提为区域经理了。”
已经是区域经理的谢武广却没什么心情感怀过往的繁华。晚上六点半，他回到五一广场店，召开每晚的例会。会上，他向这些揣着致富梦想的年轻人宣布了一个好消息，这是他从买房夫妇那听来的：“6月20日黄兴北路拆迁动工，大家6月初就去贴海报找客户，拆迁户肯定要买房，我们要提前动手。”
风吹草低见楼价
文_穆思
“面粉-面包”法则
精准度：★★★★☆
面包比面粉贵是常态，面粉比面包贵是变态。
但是这个法则在房地产投资中十分受用，因为做地产生意类似于期货，从拿地皮（即面粉）到开发出住宅单位（即面包），最短也要耗费两年左右时间。如果地产商对后市看空，就不会频繁出现“地王”。
据香港信报专栏作家曹仁超回忆，这个形象的比喻最早是出自已故的新鸿基地产主席郭得胜。那时是1985年，香港地价突然高涨起来，第二年甚至出现了地价加建筑成本，居然比楼价贵、三十年不遇的怪现象。
郭得胜当时指出：“今年买的土地，三年后才建成可供出售物业，到时如楼价涨得厉害，便不嫌今天地价贵了。地产商看好后市，便不惜高价买地，自然出现面粉贵过面包的现象。表面上不合理的事，其实是合理的。”
国内的第一波地产潮大约始于2004年，先是出现地价高过楼价，接着楼价飞升。这年秋天，我毕业多年后重回杭州，听说母校以过万的单价卖地，而附近新售的电梯公寓甚至不及这个价，一帮老同学都觉得学校赚大了。到了2008年，回想起来，方叹开发商英明，就算土地闲置，也升值良多。
无论信息渠道，还是商业触觉，个人投资者没法和李嘉诚、王石等人比，因此要好好关注“面粉”价。一个地产商可能出错，但集体出错的可能性是比较小的。在这些地王中，投资者尤其应该对最大的几个地产商（所谓龙头）格外留意，比如A股的万科，以及香港上市的中海外、华润置地等。
2009年底，就在政策开始调控房价时，民企三巨头雅居乐、碧桂园和富力以255亿元的天价联手拍下了广州的亚运城地块，购得了中国新地王。
“新国十条”会不会精确打击到这些地王呢？如果面粉面包法则仍有效，除非有非常手段，否则上升通道是很难轻易打破的。
市场宽度指标（market breadth indicators）
精准度：★★★★
该指标主要是尝试分析指数的上升或下跌，是否获得成分股的走势配合，从而分析后市走势。例如沪深300指数若创新低，但成分股创新低的数目却在持续减少中，这可能反映后市离底部不远。
股市或楼价指数，均由成分股或成分楼盘组成。在某些情况下，即使楼价指数显现上升或下跌的趋势，但指数内成分楼盘价格的走势，也可能出现转弱或转强的情况。这分歧或不协调的现象（divergence），可能正正反映指数上升的力度正进一步减弱或增强中，后市或出现转势的迹象。
市场宽度指标便是量度指数的升势，是否得到成分股或成分楼盘上升的配合。市场宽度指标测市方法有很多种，其一便是计算成分股或成分楼盘的价格高于或低于移动平均线的数目，并与指数走势比较，尝试找出一些不协调的情况。

人均GDP（Gross domestic product per capita）
精准度：★★★★
人均GDP，而不是可支配收入，也可以预示房价涨跌，听起来有点扯淡。
然而无情的现实反复说明，可支配收入没法解释房价的涨跌：联合国认为合理的房价是一个家庭三年的收入；世界银行认为5倍可接受，OECD国家的大都市通常是6倍，多年来看空的专家都拿这一条作为武器，但结果却是北京、上海、深圳这样的大城市现在高达14-17倍……房价增速远超过可支配收入增速。
相对于可支配收入，人均GDP的实战效果好一些。放在国外是这样，香港也是好例子。香港人均GDP接近3000美元时是1977年左右，那时地产进入快速发展期。李嘉诚的长江实业正赶上了这一好光景。到了1997年楼疯期，据IMF的数据，那时香港的人均GDP为27055美元，此后急转直下，到2006年又才超过这一数值。现在，香港除豪宅外大多数楼盘还没收复1997年的失地。
人均GDP为3000美元至8000美元的说法，颇有事后之明，但不少国际投资者会用它做参考，除中国外，最近符合这一标准的是马来西亚，吉隆坡的房价后市如何，有待时间证明。
说到国内，纵观全国主要城市2004至2007年人均GDP水平及同期新建商品住房价格和交易量，可以发现显著规律：人均GDP处于3000至8000美元时，住房价格上涨速度明显加快，二者与人均GDP在二维坐标中呈现“S”形；新房交易量随人均GDP增长先上升后下降，呈现“倒U”形，交易量高峰出现在人均GDP处于5000至8000美元区间。
2009年中国人均GDP为3711美元，跨入3000美元关口。按照这个理论，全国层面而言，住房市场刚刚进入加速上升阶段；城市层面而言，一线城市人均GDP普遍超过8000美元，住房市场高速发展期已过，二线城市正处于加速阶段，三四线城市则蓄势待发。
什么时候是退出期呢？从全球看，在人均GDP未达到3万美元之前，房地产总是很有潜力。
成交量
精准度：★★★
股市经常出现这样的情况：上升或下跌时，但缺乏成交配合，即指数与成交量走势出现背驰，这可能反映后市走势或出现逆转。楼市是否也有类似情况出现呢？
深圳市场在2007年第三季度的升浪就能看到成交量与楼市走势出现明显背驰的情况，即楼价持续上升，但交投正在减少，反映楼市的上升动力正在转弱。
当房价出现下跌时，楼市成交金额往往不一定出现明显增加，反而成交量会维持在偏低的水平。反之，升市所累积的成交，较跌市的高。
这现象也许反映当楼市出现下跌时，很多业主或投资者宁愿把物业用作自住或收租用途，也不愿贱价沽售物业，间接令楼市大跌时，成交随即萎缩。
换言之，若然利用楼市成交额分析走势是否得到配合，于升市中的作用会较为有效。即当楼价上升时，成交金额理应会出现同步上升，否则投资者便要小心；不过，在跌市中，成交额变化的参考价值则不是太大。
币值
精准度：★
不少投资者持这种观点：本币升值，则看好楼市；本币贬值，则看淡楼市。他们口口声声说是历史经验，而“历史”却仅仅局限于汇改以来的中国和加入“广场协议”后的日本。
其实这种经验很片面，随便找个例子就能证明其谬误，就像美元指数从2002年的120跌至2005年的80，贬值1/3，但同期美国楼市却进入上升通道的冲刺期。
租金回报率
精准度：★★☆
说到股票，稍有见识的投资者都知道“价值投资”，重要指标除了市盈率，还有一个股息率。像欧美等发达市场的投资者，其股票可能几年都增值不了多少：比如巴菲特的至爱之一可口可乐，近十年都在50美元上下爬行，但高于银行利率（1.2%）的股息率（3.3%）仍吸引了大批追随者。
与之类似，租金回报率则是地产投资的“股息率”。在不考虑物业升值与否的情况下，租金收益率可以在一定程度上反映出楼价的低估或高估程度。
其基本计算办法为年租金除以购房总价，复杂的算法是：
租金回报率＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其它投入＋累计按揭款＋累计物业管理费
该公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
说穿了，如果租金回报率很高，你就不用太在乎房价的绝对价格。举例来说，美国是金融海啸重灾区，房地产价格大幅跳水。去年，美国最大开发商之一雷纳（Lennar）在佛罗里达州南部开发了一处住宅房产，使用面积138平米至172平米，曾售价12万至15万美元，现价6.55万美元。出租大概每月租金700-900美元，年租金合计8400美元-10800美元。该地产的收益率为12.8%-16.5%，房价租金比为6至7.8。
如果这个数字没有错的话将非常可观，意味着不计其他因素，你在不到10年时间就可以收回成本。这种情况我们在国内是看不到的。
再说说香港。根据美联的统计，1997年6月30日香港回归前“楼疯”期，香港住宅物业投资回报率为3.96厘，房价租金比则为25.25倍；2003年SARS肆虐，在疫情最凶猛的4月，香港住宅投资回报率为6.96厘，房价租金比率则只有14.37倍。因此，15倍也成为了不少香港投资者的黄金标准，换成租金回报率，即是接近7%。近来由于炒家涌入，香港的租金回报率一下就掉了下来，仅3%上下。
最后说国内。研究数据显示，2004年至2008年，中国房价增幅高达6%到10%，而租金涨幅仅维持在2%上下。上海已长期偏离这一数值，如果按国际标准，则上海目前的房价相比合理价位高出一倍以上。奇怪的是，以往几年来看，一线城市住宅市场的低收益率无论在旺市或淡市一直维持低水平。可见，持续的低租金收益率更大程度上只能反映了投资者的风险溢价降低。
根据广州市房管局公布的2009年房屋租金参考价，我们也可以看出：房价飙升，但租金相对平稳，一些地段不升反降，整体收益率只有2%略高。
结论是投资者都在坐等升值，而不去衡量价值投资（收息），因此该指标在国内的有效性也大大减弱了。

波动率（Volatility）
精准度：★★★☆
波动率是用作量度数据的波动性，数字愈高，反映数据的波动性（风险）将愈大，反之亦然。当然，波动率上升可以反映数据大幅上升或下跌的情况。
较明显的是，若楼价从低位重拾升势，波动率很多时均会从低位开始回升，例如香港在2007年9月。这在某程度反映楼价经过一轮牛皮巩固后，令波动率回落，其后展开新一轮的走势状况（当然，波动率由低位回升，也可以反映大市巩固后重拾跌势）。故此，投资者若在波动率处低位回升时才入市（假设楼市回升），获得较佳的投资回报的机会将较高。
值得留意的是，在过去十多年全球地产市场的走势中，新一轮楼市上升周期多数在波动率于极低水平突然抽高时诞生。也可以理解为，低波幅即“没得炒”，而当大部分人郁闷离场时，楼市出其不意地暴升，多次大升市都出现这种形态。
地产股
精准度：☆
股票是靠预期吸引投资者的，但有趣的是，地产股多年来都未有预见性--全国房价从2006年开始不断扩大涨幅，即使2008年如深圳市场有大幅回调，全国房价总体上也是稳中有升。地产指数却在2008年的熊市中比大盘跌幅更大。
2008年11月开始地产指数从700点见底回升，2009年7月创反弹新高，超过2200点（涨幅超过200％，远超大盘），随后进入下降通道，不管房价如何创新高，急转直下，至今又跌了一半，不及2007年高点3316的三分之一。
总之，国内的地产股表现出最大的特点是波动性大。在牛市中领涨，在熊市中领跌。你可以在股市复苏期通过地产股赚钱，但休想从地产股身上看到未来房价的走势。

通货膨胀（CPI）
精准度：★
从历史数据看，CPI高涨之下，地产保值一说也站不住脚。房价深跌下行例子很多，比如1989-1991年，英国通胀率明显上升，英国房价涨幅却大幅回落，1990年房价零增长，1991年和1992年负增长。1975日本在较高的通胀之下，地价大跌9.2%。1995年，香港通胀率高达9.1%，房价却下跌5.84%。2008年，香港通胀创11年新高，房价却大跌19%。此时不是保值而是贬值。
地产税
精准度：★★★★☆
还记得经典的游戏《大富翁3》吗？不爱股票独爱实业的你好不容易盖起了大批摩天大楼，却碰上没良心的钱夫人抛出查税卡……
在遏制房价方面，理论上政府的非常手段可不少，除了土地增值税（我国已有），还有资本利得税（capital gain tax）和物业税（property tax）。资本利得税在屋主卖出房产时一次性征收，税基是屋主买卖间的价差。而物业税是每年征收一次，税基是房屋的市场价值。
日本政府惯用资本利得税对房地产进行调控。当地产价格上涨时，提高短期持有者的资本利得税以抑制投机，降低长期持有者的资本利得税以增加有效供给。该政策在前三次地产快速上涨期间被证明是有效的，但是到1985至1990年地产价格第四次快速上涨时，短期投资者的实际资本利得税税率已经高达84.45%（加上其他各种所得税），转让的成本高于持有的税收负担，大部分投资者不再愿意出售地产。特别是在地产被市场长期看好时，惜售心理更加明显，市场出现了供给不足的现象，进而加速了地产价格的上涨。房地产市场出现典型的量缩价涨的形态。
韩国房地产历史有两段值得研究。80年代，居民收入提高以及物价上涨驱动了韩国的地产牛市，而供给不足加速了房价的上涨。到80年代末，韩国房地产市场已经出现了严重的泡沫。1987年，韩国政府开始征收累进制的物业税和闲置土地增值税。由于缺乏公允的地产价格，加之地方政府的利益关系，税基被严重低估，降低了实际税率，更重要的是，对未实现的收入征税，遭到了纳税人的抵制，进而减轻了该税对地产的调控力度。但同期政府大幅增加土地供应的政策减小了房地产供给压力，使房地产泡沫得到有效控制。2006年后，韩国房价再次飞涨。2007年，韩国政府将资本利得税提高到60%，和日本情况类似，结果是交易量减少，韩国楼市不降反升。
德国稳定的房价水平一直为人称道。1977年至今，德国平均房价仅上涨60%，而同期个人收入已增长3倍。房价的稳定增长很大程度上归因于德国稳定而健全的税收体系。除了传统的物业税以外，德国还要征收交易税（3.5%）、资本利得税（所得税中征收）、遗产税和赠与税等。同时,针对地产投机的法律增加了投机者的风险：德国法律规定,房价超过“基准价格”的20%，出售者面临最高5万欧元的罚款；如果房价超过50%将构成犯罪。
(本文来源：南都周刊 )
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