神马文学网这就是市场——从租售比看房地产
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 04:48:57
这就是市场——从租售比看房地产
默默地在几十个腾讯阳光购房群上关注着大家的发言，铺天盖地的"疯了""涨了""泡沫"等字眼，还有就是政策时事对房价影响的探讨。老百姓对房价的的认知，可能真的是到了恐慌的地步。
最近想要换个房子，一直在关注租房信息。一间三室的，价格差不多从一千五到四五千。房租究竟凭什么来定的呢？国际上有个通用的概念，即房屋租售比。简单说，就是房屋租金和售价的比例。在正常的房地产市场中，这个比例存在着一个比较固定的关系，差不多是1：100，在这样的市场环境中，房地产投资是有价值的。而如果到了1：200，投资买房就存在着一定的风险了。
再来看看当前我们苏州的租售比，一个一百平左右的房子，以保守的7000来算，一次性付清是60万。而现在租出去，由于地段不好，能租2000已经不错了。算下来租售比为1：350。而众所周知，租房才体现真实的居住需求，这种严重过低的租售比，俨然提示着房地产市场存在着虚高或者投机行为。这还是笔者进行了保守的估计，有数字显示，北京的租售比已经低至1：495，如果单纯靠出租房子收回成本，那至少要得四十年了，这可谓一个让人没有信心的数字。虽然租售比不是考量房地产市场的唯一指标，但这种极反常态的比例，我们真的可以说，这个市场"病"了。
那有人说了，租金不可能再高了，毕竟工资水平在那摆着。租房多为外地人。那么就只可能存在两种可能，一种是这部分人降低住房要求，租更为廉价的房子，这样租金高的房东只能降低租金，才能租得出去。而降低了租金，原先买房投入的大量成本回收起来又很慢，最后还是得涨价。另外一种可能是，这部分人回老家了，买价格相对一线城市更低廉的房子，那城市的发展进程在长远看来，必定受到影响。所以，要依靠涨租金来达到正常的租售比，是不太现实也很费力的。
那就等着房价下跌？如果你愿意，可以等等看看。
房地产，是个关联非常大的行业，钢铁、水泥等实体经济在面临着房地产冷淡的时期，不可能不受到致命的打击。这是一个简单的供应链管理的问题。这些实体经济目前已经处于一个走在下坡路的态势。而去年底的一场全球性的金融危机，中国处理危机的主要方法，是进入实体经济，而房地产又是关联实体经济非常巨大的一个行业，对于解决就业也有庞大的消化力。说是说国家正在解决房地产这一块的问题，但我们要认识到的是，国家在金融危机彻底过去之前，是不会动这一块的。最多，国家只是不支持高房价，对于房地产业，也是像宝贝一样看待的。
那现在很多专家的专文中还存在着这样一种说法，中国老百姓就是钱多了，必须买房投资。这种无稽之谈说出来就好笑。现在老百姓除了吃穿，确实是有部分结余的钱。那为什么蜂拥而入房产呢？国内缺乏投资渠道。资金的投入，当然是为了追求利润的最大化。开发商是为了利润盖房子，所以再牛逼的实体业，最终还是想要进入房地产行业来分一杯羹的。当然，有需求，就会有供给，他们就是看中你手里有点钱想投资，再贵的房子也不愁卖不出去。而老百姓看着房子涨疯了，觉得是个入手的好时机，谁都不愿相信自己会是那个最后的接盘手，买涨不买跌的心态让他们认为，再贵的房子买了也赚的。这种货币理论中所涉及的平衡概念，助长了非常态经济状态下病态房地产市场。我们来看看美国解决金融危机的办法，是政府直接干预经济，这种计划经济时代的模式。哪种方法更好，相信大家都会有一个自己的判断。
现在贷款最多是三十年，也就是一个年轻人出校门工作几年后开始买房，然后还贷，到差不多退休的时候可以真真正正的拥有这套房子。房价的虚高，已经快要超过很多人三十年还贷的能力了。那银行会让你贷四十年五十年吗？让你儿子孙子一起还？基本不可能。国家的本质在政治学上来说，就是通过税收或者其他方式最大限度的剥削国民价值。那这个国民价值已经快干的时候，可能会有一些措施出来，但相信你自己，状况不会比现在更好了。
按辩证法的说法，任何社会的发展都是由矛盾推动的。我们正处于这种波动式的发展当中，只有在这种波动式的发展中抓住趋势，才能在如此"水深火热"的市场中掌握主动。如果你只是想买个小房子，好好过日子，奉劝你别考虑什么宏观经济环境，别7点准时蹲在新闻联播前分析时政了。你要考虑的只有：买或者不买。幻想多了，一是错过时机，二是容易做出错误决定，然后继续幻想。
这就是市场。