各国居住情况调查：中国人买房不看租售比

各国居住情况调查：中国人买房不看租售比 shell99,2009-11-10 10:55:56

日本人买房如同找对象

　　在和中国同为亚洲国家的日本，有一幢自己的房子同样是大多数人的“毕生追求”。然而，日本租房的人还是多于买房的人，其主要原因却不是大多数人所认为的高房价。

　　一位日本朋友告诉记者，人们并非不想买房，在日本一旦买了房，就拥有永久的居住权和土地使用权。以东京为例，市中心一套60平方米左右的房子售价大概在1500万日元，月租金大概为10万日元左右，租售比在1∶150左右。从这方面看，买房比租房合算，不仅投资潜力大，每月房贷还款也与同类型房子的租金差不多。

　　但是日本人买房子还是很慎重的，通常是货比三家，有人甚至看房子看了好几年还无法定下来。这是因为日本人一般一辈子就买一处房子，一旦买下房子后又发现自己不满意之处，就像走进婚姻一样，后悔也来不及了。此外，买房子就算从银行贷款，自己也要交几百万日元的首付和手续费，这对工作数年的年轻人来说还是难以承受的。日本年轻人就算买房也不会伸手向父母要钱，这首先是一种习惯，同时还因为接受父母的资金要交“赠与税”，还不如自力更生。

　　同其他发达国家一样，日本的租房市场很健全。首先是网点多，几乎在每个车站旁都有房地产中介公司，有的车站周围甚至有十多家。此外，日本的租房服务十分正规。房地产中介行业的从业者必须获得不动产经营管理或者租赁住宅管理的认证资格，有严格的考核制度。而租房者必须有保证人，要填经济收入方面等资料，以防租房者交不出房租。房地产中介公司和房东若遇上租房者不交房租而逃走的，就会去找保证人。

　　日本政府还向民众推出一种无需要中介费和保证人的“公团住宅”，而且房租相对便宜。公团的出租住宅一般通过公开募集并以抽签的方式决定承租者。日本政府以此让中低收入者也能“居者有其屋”。

　　六成德国家庭一辈子租房

　　大部分人不是买不起，而是认为租房更方便

　　安雅是汉堡一家杂志社的编辑，她与男朋友戈奥格住在阿通纳区的一个公寓里。这里交通方便，生活设施齐全。公寓使用面积为110平方米，月租金为1200欧元。每平方米月租金大约为10.9欧元。而这一地区公寓的每平方米售价在3050欧元左右。这样算来，汉堡这一地区的租售比大约为1∶280。德国的租房和售房市场一直稳定，经济危机都对它们没有造成很大影响，合理的租售比功不可没。

　　在衡量租房、买房哪个更划算时，国际上有一个通用的专业名词：“房产租售比”。所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上一般认为，一个区域房产运行状况良好的租售比应该在1∶300至1∶200之间。也就是说，如果把房子拿去出租，至多300个月，也就是25年内就能收回购房款。如果租售比低于1∶300，那么房产投资价值很小，泡沫已经显现；如果高于1∶200，则表明房产投资还有潜力。

　　德国人自有住房率大约为42%，低于欧盟整体水平60%。在英国、西班牙和意大利，自有住房比率高达80%。事实上，在德国买房子其实并不贵。根据德国土地建设银行的一项调查，一个德国平均收入水平的家庭如果要购买住房，每个月供房子只需要花掉其收入的1/5。汉堡属于德国房地产市场比较活跃、房价比较高的联邦州，平均房价为每平方米2243欧元，低于汉堡一对年轻夫妇的月净收入3100欧元。既然买房对一般的德国家庭来说并不是很大负担，那为什么德国人还是不愿意买房呢？拥有健全的租房市场和较高的租房居住条件是德国人可以放心一辈子租房住的主要原因。

　　欧洲国家很长一段时间内对房屋租金有严格限制，像奥地利和西班牙的房租一直到上世纪80年代实际上都是冻结着的。长期这样造成房主不愿出租房子，也不再维护房屋，对房地产市场的投资减少，也阻碍了租房市场的发展。而上世纪50年代起，德国的租房市场比其他西欧国家更早地实现了自由化，使得租房者的居住条件不断提高，而且对租房者权利的保护也不断得到完善。

　　《环球时报》记者在德国采访时发现，从居住条件上讲，德国社会是很公平的。大多数房子在硬件条件上没有很大差异。出租房屋，无论是带家具的房屋还是空房，其建筑和装修质量都非常高，即使是老房子也维护得像新房一样。一个家庭在郊区租一个带花园的小别墅也能承担得起。

　　另一方面，德国法律对租房者权益的保护非常完善。根据德国的法律，如果租房者没钱支付房租，房主不能将其赶出去，而需要上法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入，而这一过程既费时又费钱。以前，租房者有义务在居住几年后自掏腰包对房屋进行维修或重新装修。而现在，这一义务也已经取消，可自愿对房屋进行维护。此外，政府还根据家庭成员的多少、失业时间长短等条件向贫困家庭发放每月数百欧元不等的租房补助。

　　近几年，在世界上其他地区房价飞涨的同时，即使是在德国经济较快增长的地区，房价每年的增长也不会超过2%-3%。而买完房子后的10年内再出售的话，如果将所有附加费用都计算在内，估计不能赚回成本，而且还要损失10%-11%的价值。通过在短期内倒卖房产赚钱在德国是根本不可能的事情。在德国的农村地区，房价还一直是下降的。专家估计，10-15年后德国的自有住房率才能达到60%-70%。

　　加拿大养房成本高

　　加拿大地广人稀，自有住房率一直稳定在70%左右，但选择租房的人越来越多。这一方面因为现代人消费习惯在改变，愿意将更多的钱用于自由消费；另一方面，加拿大买房麻烦太多。

　　加拿大自2001年以来房价飙升，许多大城市每年平均升幅在20%以上，而同期租房价格却波动不大。以一栋独门独院400平方米左右的住宅为例，价格大概在40万加元左右，而月租金在1800—2000加元，租售比在1∶200左右。公寓情况也与此类似。表面看起来，买房和租房差不多。但实际操作起来，租房的便利优势非常明显。

　　记者的一个朋友几年前买了一套公寓，买的时候还因为价格合适而欣喜不已。但是最近女主人要生孩子了，却被邻居一致要求搬家。原来，这座公寓楼按照规定是18+，就是说只有18岁以上的人才能在此居住。夫妇俩懊恼不已，被迫在价格谷底时出手，另寻住处。

　　而购买别墅同样麻烦不少。购房人除了每月要缴纳数额不菲的管理费、房产税、房屋保险、垃圾回收费外，房屋的维修更是一笔“巨额支出”。记者曾经因为水管漏水找工人来修，不到一个小时就花了近300加元。如果是租房，一切的室内室外维修和维护都是房东承担，租房者却享受着同样的生活质量。此外，加拿大赋税很高，遗产税税率在有些省份高达45%，且继承者必须足额先行支付，然后才能继承遗产。因此许多加拿大人在退休后并不将房屋留给子女继承，而是卖掉房子，将房款用于租住老年人公寓。

　　另外，加拿大各地政府也对租房者有许多保障措施。加拿大大多数城市对出租房屋有严格限制。温哥华今年初通过一条新法规，规定房主有权将自己的车库出租给房客作为住房，前提是必须改建并增加单独的厨卫等设施，具备完善水、电、暖气供应，还必须有独立出入的门户。为满足这些要求，许多房主不得不花很多钱特意改建自己的房屋，以满足出租的“门槛”。

　　近两成法国人住廉租房

　　法国国家住房改善署2006年曾做过一次法国人住房满意度调查，结果98%的人表示满意，不满意的只有2%。而同期统计数据显示，法国人买房住的占59%，租房住的35%，剩下的6%是住免费房的特殊人群。显然，法国人普遍对住房状况满意，租的房、买的房，似乎都没什么关系。

　　在法国，“低收入者租房，高收入者买房”，已经成为约定俗成的惯例。自1956年前法国住房部长皮埃尔·库兰特建立“低租金住房制度”(HLM)以来，法国租房市场的主流就被廉租屋所占据。按照HLM制度规定，任何一个城镇的廉租屋比例不得低于20%，全国17%的人口住在总数多达约460万套廉租屋内，有些城市的比例更高达30%。申请HLM的标准主要是收入，法国政府每年都会公布申请HLM的收入标准，然后根据租户的具体状况提供零息贷款等优惠政策，这使得低收入家庭入住廉租房的租金，仅有商业租房租金的1/3左右，最低仅约1/6。

　　而不符合上述标准的中高收入者，租房就很不划算。法国商业出租需要向市政委员会缴纳高额税赋，同时承担相应管理责任，因此房屋业主普遍不愿出租，即使愿意，价格也提得很高，这使得商业租房租金涨幅远高于房价涨幅。据法国国家住房改善署统计，1998-2006年，法国房价上升115%，而同期法国商业租房租金上升了136%。

　　中国人买房不看租售比

　　中国房地产市场坚挺的程度超出了大多数人的预期。两年来，国外媒体和分析人士不断高喊“中国房地产泡沫即将破灭”，然而在短暂回调后，房价掉转向上的势头更加迅猛，“泡沫破灭”的前景依然遥不可及。有专家认为，中国房市已难以用国际惯例来解释。

　　现在中国租售比如何呢？以北京为例，根据中大恒基市场部公布的数据，今年上半年北京二手房平均租售比突破了1∶400，达到了1∶402。以北京CBD区域一套总价值为150万的一居室为例，目前的租金为3900元，算下来租售比为1∶385，越过了1∶300的国际警戒线。部分区域一套150万元的商品房，月租金仅3000元，租售比达1∶500。在上海，8月二手房成交均价在每平方米1.27万元，而平均租金只有每平方米每月53元，租售比1∶340。而在中国一些二三线城市，平均房价也达到了4000元的水平，但是一套100平方米的三居室租金每月仅500元，租售比竟然只有1∶800。

　　尽管租售比出现如此大的背离，购房人仍然乐此不疲地进场。专家告诉记者，除了中国人的传统观念所制造的刚性需求外，越来越多的人追求的已不是租金收益，而是作为抵御通胀、短线获利的手段。“中国和其他国家不一样。”业内人士表示，中国人买房子很多并不是持有获取租金收益，而是预期房价上涨再转手获利；而在北京、上海等大城市，吸纳了周边乃至全国的人来买房，房价上涨预期尤其强烈。一项对多家中介机构的调查显示，租售比这一国际通行的数据，在中国很少被购房人参考。

　　除了那些“更愿买房”的因素外，中国人还有很多“不愿租房”的理由。每年“3·15”权益日，相关部门公布的损害消费者权益案例中，有相当大的比重集中在房屋租赁市场。打开搜索网页，“房屋租赁陷阱”的相关条目多达20多万条。黑中介、假房东、二房东重重设卡，霸王条款、无理涨价、房租欺诈、不退还押金，圈套五花八门，租房者的权益经常得不到保障。在这种情况下，更多人宁愿买房而不愿租房。

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shell99,2009-11-10 10:57:35

专家指出：“租售比”走高加剧买房投资风险

新华网北京３月１４日专电（中国证券报记者 林喆）目前“租售比”过高已经是大城市房价上涨的一个副产品。

    根据房地产中介机构的调查数据，２００６年北京市二手房售价与租金的比例在２４２：１至２８６：１之间。中国国际金融公司对北京等城市的调研结果也显示，他们所调研的１６７个楼盘，购房资金成本与租金比率在２００６年内的平均升幅超过１１％。因此有业内专家指出，目前，房屋售价租金比过高，意味着房产投资收益将下滑，投资性买房高位踏空的风险也在增加。

    “我们想买套小两居，房子都看到五环边上了，价格涨到７０００元／平方米，而这套７０平方米的房子要是租的话，月租金也就１３００元左右。”刚毕业不久的张先生如是说。

    目前，国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售价租金比一般界定为２００：１至３００：１。如果售价租金比超过３００：１，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于２００：１，表明该区的房产投资潜力相对较大，房产后市看好。售价租金比无论是低于２００：１还是高于３００：１，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

    一位金融专家解释道，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么２００：１至３００：１的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是４％至６％。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此４％至６％的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于３００：１，则意味着收益率低于４％。以目前的长期国债收益率为基准，低于４％是划不来的。据介绍，目前美国房产的年租金收益率在５％左右。

    因此，目前国内房价下的“租售比”逼近国际警戒线并非危言耸听。近几年来的二手房租赁市场基本上处于不温不火的状态。许多新的理财产品的出现，正在弱化投资者对房地产的投资偏好。国家对房产交易环节实施“三税”政策，使得五年内二手房的交易成本很高，投资者买房后，更多地会充实到租赁市场，而这将使租金水平进一步下滑。

    前几年，上海“炒楼花”较严重，投资性买房一路“炒”高房价，而租金水平一直没有跟上去，“租售比”随之不断走高；但“触顶”后，房价便开始下降了。对此，人们应该提高警惕。

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shell99,2009-11-10 10:58:52

杭州二手房租售比越拉越大 楼市泡沫风险加大

今年3月以来的房价高涨之风似乎还没有停止。只要价格还可以、地段还不差的二手房源就会马上被抢购。记者通过杭州裕兴、盛世管家等二手中介机构了解到，杭州8月二手房价，和3月相比，成交均价上涨了24%，而房子租约由原来的48元/平方米/月降到了41元/平方米/月，租售比由原来的平均1∶257降低到1∶369。

　　房价狂涨，租金均价却跌了

　　房屋租售比，指房屋每平方米月租金与每平方米售价之间的比值，是国际上通行的判断楼市是否存有泡沫的重要指标之一。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的售租比一般界定为1∶200至1∶300。如果租售比的比值低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果比值高于1∶200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。租售比比值无论是高于1∶200还是低于1∶300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

　　记者通过二手中介了解到，今年3月份以来，无论是杭州市哪个城区的房价，都得到了大幅提升，平均成交均价上涨了24%，其中升值最快的是上城区，成交均价增加了29%，其次是江干区，增加了27%。而房屋租价却没得到明显提升，相反，房子租约由原来的48元/平方米/月降到了41元/平方米/月。五个城区中，二室一厅的房子租价均有不同程度的增加，但有些一室一厅和三室的竟然有所下跌。像三室一厅的房子，上城区租价由3月的4700元/月降到了8月份的3950元/月；西湖区租价由3515元/月降为3250元/月；江干区由2040元/月降为1950元/月。

　　租售比越拉越大

　　半年来的房价疯涨和租价相对平静，使得杭州楼市的租售比正在拉大(见右图表)。不少小区在3月份时，租售比比值还算在正常范围之内，像闸弄口新村为1∶277，新华坊1∶231；到了8月份，大部分都低于1∶300，只有古荡新村和翠苑新村还在正常范围内，其中采荷小区达到了1∶436，新华坊达到1∶463。

　　有专家指出，目前杭州租售比已经远远超出正常范围，这意味着楼市风险加大，泡沫越来越多。记者从二手中介盛世管家了解到，刚过去的这一周，成交均价为15517元/平方米，环比上上周上涨3%，但二手房成交量下降，比上上周下降4%。

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shell99,2009-11-10 11:14:30

李开发:用租售比测定房地产泡沫不能照猫画虎

近三年来，中国的房地产市场投资与投机行为比重剧增，住房的空置率大幅攀升，加之房地产金融总量、房地产价格与房地产GDP总量在整个国民经济中的比重三个高速膨胀。关于房地产市场是否有泡沫的疑问，吸引了国内大批专家学者的参与探讨，争议也越来越大。相当一些研究单位投入大量人力物力，深入调查中国房地产市场情况，并推出自己的科研成果,其中一个关键指标值就是中国“房屋租售比”。
“房屋租售比”这一指标来源国外，其内容是房屋每平方米月租金和每平方米售价之间的比值，用来评估住房投资价值是否合适或者投资是否过量。这个“房屋租售比”值的大小，就成为国际间公认的楼市是否存有泡沫的晴雨表。

然而，在引用科学的国际指标的时候，一些单位陷入了“食洋不化”的怪圈，忘记了“具体情况具体分析”,简单地实行“拿来主义”，按图索骥计算租售比，其结果的实质是,播下“龙种”，收获“跳蚤。”作为长期研究城市经济与房地产经济的学界人士，笔者希望指出滥用“租售比”的问题所在，并且希望制订政策者不要误读。

考察中国与国外房地产市场，“房屋租售比”是否反映房地产市场投资价值状况取决了一个宏观背景下的综合数据模型特质，这个数据模型需要有多个用以调整的参考系数。如果一个系数不靠谱，就可能使所有数据发生较大偏差，从而得出错误的结论。如果有多个调整系数不靠谱，或者根本就没有调整系数，那个“房屋租售比”的值就与正确相差万里。

一、“房屋租售比”构成房地产投资价值体系的理想值与计算方法

用房屋每平方米月租金和每平方米售价之间的比值，对照几十年来已经取得的出租租金与房价比值的合理价位，来测定标定房价是否合理，并用这一数据来说明投资价值的大小。买房表现的是住房消费和投资需求的不同状况，租房反映的单一的真实的居住需求，两者之间有充分的价格比例关系，同时也反映该地区房地产市场的发泡状况。如果购房太贵，而租房太便宜，那么房地产市场就有很大泡沫，同时也必然有一部分人不愿意购房而愿意租房；同样，如果房租太贵，就会有一部分人从租房转向购房。一种理论状况是，当租金收入与投资回报等值，那么，我们可以“假定”泡沫为零。然而事实上，这种“零”的状态是研究者的参考指标，在实际生活中通常只存在不均衡的动态市场。楼市的城市环境、产业背景、投资文化、社会政策等多个因子都对“租售比”产生影响。只有把这些影响“租售比”的因子都计算进去，这时“租售比”才能反映房地产市场的泡沫状态。


例如，一笔投资本金100万元，年投资回报率为B%，则总收益第1年为100(1+B)，第2年为100(1+B)2，第N年则100(1+B)的指数为N，余类推。同时将出租房所获得的年总收入以能获得最大利息收益的方式存入银行，算出包括银行利息在内的年租房总收入，然后平均到月；同时也将买房所需支付的总投资钱以能够获得最大利息收益的方式存入银行，再算出年度总收益，同样也平均到月。最后，以租房总收益/月去除买房总投资收益/月，得出“租售比”的年平均状况。在实际生活中，人们常用抽样调查法来取得“租售比”值，其中的要求是抽样点必须均匀分布。

由此而来的国际标准的“房产租售比”的“比值”，通常认为1:100。之所以如此，在美国、英国等许多国家、在联合国住宅与人居研究成果中，这种比例主要体现着经济发展处于均衡状态的参数。例如，连续多年房价增长水平与居民收入增长水平相适应，并一直趋于稳定的国家或地区就大体上接近这个水平。在美国，近50年中，房价增长有30年维持在2%左右，其它有20年平均不超过5%。在经济大幅度上升的经济体中，经济增长与房价增长也是对应的，且居民收入的增长应高于房价的增长。然而即便如此，房屋的租售比仍然处在一种较为合理的状态中，这个数据大约是1：200左右，最多不超过1：230。也就是说，在经济大幅度增长的国家，合理范围内的房屋租金的230倍应当大于等于房屋售价。而这也是跟城市居民家庭年收入相关联的。例如，有资料显示，我国北京1996年城市家庭平均年收入为20933元，到了2006年，这一数值为53347元。通常认为承租人支付房租的最大值不能超过家庭收入的40%，以北京2006年数值计算，每月租金不应突破1778元。对应的是，多个西方国家普通住房水平的租房支出与收入比不超过家庭年收入25%。为此，联合国把城市适合的房价的指导线确定在家庭年收入与房价比1：3左右，世界银行则定为1：5左右。1998年，我国国务院在制订住房制度商品化文件时，规定房价超过1：4时应给居民发放补贴。可见城市房价与城市家庭年平均收入有着必然关系。一些学者认为，由于我国经济的发展速度较高，经济快速上升、人民币升值预期强烈、城市化发展迅速、居民改善需求很大的状况，使房价偏升的压力不同一般，因此租售比也可以适当放大。但笔者认为，即便如此，一旦超越1:250无疑处于泡沫状态。

二、“房屋租售比”是否科学有七个重要的限制条件

房地产投资价值体系是一个完整的体系指标，它需要结合完全的指标体系进行演算，并对照所在国的各种情况进行合理调整。

第一个限制条件，是指一个国家内房地产等不动产税率情况。不动产税决定着有多少剩余的投资进入房地产市场，决定着有多少空置住房的比例。假定某一城市有10万套可以用来出租的住房，由于没有不动产税的挤压，可能有5万套就不进入租房市场，因此这时候的“租售比”的数据是不是完全的“租售比”值。如果不动产税出台，另外的5万套的空置房可能有90%以上进入租房市场，这样必然会导致租金大幅度下降，这时候的“租售比”就会发生巨大的变化，两个“租售比”的数据就会完全不相同。房地产实际上占用的是国家的土地资源，而国家的土地资源都是有限的，占用土地资源必须付出代价，否则就会大量囤积住房，对国家经济有百害而无一益。因此，在北美与西欧，对房地产持有者普遍征收不动产税，这样，投资者很难将物业闲置，必须要出租或加以使用。这种状态下，租房市场是一个完全的规范的市场。在美国，不动产税由各州自行确定，经济发达的州通常不超过2%年(也有2.5%的)，西南部发展较慢的州为1﹒2%左右。且不动产价值越高，税收比例越大。西欧与北欧国家的不动产税政策相类似。笔者认为，有无不动产持有税对房屋“租售比”影响极大。在房价上升的势态中，如果开征不动产税或我国所谓物业持有税，将有可能大大削弱投资者的获利希望，囤积空房不使用就会受到极大的制约。目前我国的城市中有大量的房产积压，根本不进入出租市场，因为闲置的获利前景远远超过出租的收益率。在这样的背景下，用国外的“租售比”的标准比值来检测中国房地产市场泡沫显然是非常不可靠的，甚至没有起码的参考价值。笔者认为，参照美国与欧洲的做法，中国的家庭持有的第2套不动产持有税率应在2%较为适宜，第3套以上则逐个递增1%，余类推。这样，价值100万元的第一套住房，一个家庭只有一个居所的，90平米为扣减数，超出部分为1%。凡第二套以上住房，均应提高物业税。投资第2套住房，物业税率为2%，第3套住房税率为3%，第4套房税率为4%。余类推。中国有的炒房者之所以数十套上百套地房产，一方面是因为房价飙升太快，套利太丰厚，一方面是中国至今没有开征物业税的缘故。

第二个限制条件，关于房地产消费者的宏观贷款政策。在美国与西欧，除了第一套自住性房屋外，政府对第二套房屋的贷款数额与利率有着明确的规定。以英国为例。英国政府规定，第二套以上住房，银行的贷款额度不能超过个人年收入的3.5倍,或者不超过夫妻年收入的4.2倍。这样一来，以年薪10万元的工薪阶层，最多个人贷款为35万元，或者夫妻共同贷款42万元。这一贷款政策保证投资者不能借用银行的钱进行大量的投资或投机活动，并且把泡沫风险转嫁给银行，只有完全用自有资金才能炒作第3套甚至第4套房，投资者的风险飙升，限制了投资人的投资需求。我国目前缺少对房地产贷款的硬性制约，过去的五年中，几乎近90%的购房户都可以获得8成以上贷款，加之炒房投机导致房价飙升，投资人的风险全部转嫁给银行，投资人的投资需要就会日益放大，并且敢于将大量的投资房闲置在那里并不出租，坐而等待房地产的增值，利率也是如此。显然，这个贷款政策也是直接制约“租售比”比值的重要条件。

第三个限制条件，是所在国政府对大部分人的自住房需求的扶持与优惠政策实施情况。公民的住房权利是天生的普世权利，布什政府要求相关部门把美国住房自有率从70%提升到85%以上，法国今年年初甚至规定了公民的“可抗诉住房权”，人们购买不起住房时可以起诉城市政府。满足公民自住房需求是占全社会70%甚至更多人群的购买需求。由于住房权利是公民的生存权利的一部分，也是社会稳定与和谐发展的重要基础，所以政府要以尽可能低的价格满足这一主体需求，减少相关税赋，扩大贷款年限，实行优惠利率，甚至直接提供政府补贴，因此，这一措施将大大减少租房者，租房者数量的减少直接导致“租售比”的变化。在满足了自住性需求后，剩余是流动人口的住房需求，从数量上来看，它可能只占总需求的不到20%，甚至不到15%。在我国，大量的是自住性需求得不到落实被迫租房，其“租售比”的数值也与国外不可同日而语。

在美国，城市家庭平均年收入在7-10万美元之间，通常大多数州的中心城市，市民购买一套住房也就在20—30万元美元左右。美国政府职能部中有一个是住房和城市发展部，政府明确其主要职责就是“让人民有房子住”。为穷人提供必要的帮助，提供“人民买得起的房子”。为保证自住性住房的低总价，政府更提供许多优惠贷款条件，包括降低(甚至为零)首期支付额、住房抵押保险、减免购房时的交易费用等等，让人民拥有自己的房产。

在英国，政府提出要“以可以接受的价格，为每个英国人提供拥有体面住房的机会”。

对自住性住房的低利率，英国政府向需求者提供的有相当于商业贷款利率的1/3的自住房贷款，政府还重点建设6万英镑以下的低成本、小户型住房，向自住房购买者提供购房补助或优惠贷款，与房地产公司建立合作社，允许灵活的购买混合产权，甚至买一半租一半等，另外政府向数十万租住地方政府福利公房的住户不断折价出售房屋等，售价可低至3.8万英镑至1.6万英镑，相当于一个大学教授半年到一年的全部工资。

目前美国70%的居民有自己的产权房，而北欧的居民自有产权比例高达90%。日本则支持企业自建房以满足职工的住房需要。企业自建房除了只花建设成本外，企业还以极低的象征性价格出售给职工，相当于中国企业以前的福利房。日本大多数企业提倡终生就业政策，对职工提供住房福利。

相比之下，我国作为一个发展中国家，对自住性住房需求的扶持政策正在发展中。到目前为止，经济适用房前几年在房地产市场的累计总量中仍然没有超过5%，且有接近半数为富人所获得。廉租房的比例到现在为止也就在1%以内。这样，与国外相比，我国必然有大批应当享受自住性住房的购房政策下的人群进入租房市场，租金大幅度提高也是成为必然。我国的房地产市场的“租售比”与国外的“租售比”不可同日而语。

第四个限制条件，关于房地产开发商建设房屋的销售程序及法律规定。目前世界上多数国家和地区都有商品房预售制度，但房地产预售制度与我国实行的预售制度是完全不同的。我国的房地产预售制度是房地产开发初期的一种特殊的鼓励政策，在市场已经高度发展后仍被沿用。加之价格在炒作中的飙升，开发商有大量的闲置房既不进入销售市场，也不进入租房市场，等待暴涨后的增值，这和我国实行的预售制度有极大关系。开发商占用的是客户的全部房款，风险全部转嫁到购房者。而且开发商运作政府腐败官员，成功地将其它多种建房方式挤出市场。在中国，就差规定农民住房必须由开发商建设了。这样的房地产市场在全世界也是独一无二的。在这样的背景下的“租售比”数值当然与国外不可比。

以美国为例，一是建房经过各部门盖章批准，开发商取得工作许可，方可挖土建造，在销售时要有楼宇销售计划书。二是商品房全部完工后，楼宇局检查通过，获得入住证，才可正式与购买者签订合同，同时收取房款。三是预售只收定金。四是销售计划书核准后不可改变。

销售计划书通过有数百页内容，开发商责任与风险、单元价格、单元平面图、交易手续、地税、贷款条例以及买家的风险等许多法律条款一一明白清楚。管理部分也非常详尽。销售商品房的预售制度，只是在司法局核准销售计划书时才能进行，定金的比例只有总价的2-10%，且专款由司法局管理，建筑商不能动用。开发商完全凭借自己的资金开发，所以一到正式建成，就必然会尽快地销售回笼资金。我国出现的开发商主动地延缓销售，建成了不开盘，甚至把大盘变成多个小盘开盘，实施变相囤积来推高房价，这是与我国实施的商品房预售制度有着重大关系的。一旦取消预售制度，房价将有大幅度下滑。惜售，不租，主动放缓建设与销售步伐，只有在现行的预售制度下占有购房户全部房款的条件下才能发生。

第五个限制条件，一个国家用于住房开发的土地供给情况。在美国与西欧，土地是私有的，建筑商与业主协商价格。是否建设根据供求决定，能否批准用地则依据城市规划审查决定。在我国，用地需要政府供应。其一,政府控制得紧了，住房需求必然加大，从而推动房价的上升；其二,政府的政策导向可决定房地产业是否成为垄断企业。比如,政府将土地分割成小地块出售,那么小开发商都可进入市场参与竞争，但是如果政府设置障碍，设置不合适的准入条件，比如放大地块，使得有巨额资本的企业才能够进入市场，那么政府就推动了房地产市场走向垄断，也推动了房地产的供应走向垄断，垄断就会带来垄断价格。其三，政府放大土地供应，但对土地开发不制定开发时间表，不设置约束措施，因为城市土地的资源有限与区位优势，就必然导致开发商囤地囤房，开发商将决定着何时向市场提供。其四，政府还可制订开发商参与开发的资质等超出的软约束，把小开发商或其中某一类开发商逐出市场。因此，土地供应情况将严重影响市场“租售比”。作为一级地方政府，提高地价，就意味着GDP的提高，同时也意味着政府财政收入的提高。财政收入的提高，可以开支的资金总量必然剧增，既可以合理开支，也可以大幅度提升公务员津贴，公款旅游、公款出国、建设豪华办公楼也就在其中。由于地价的竞价机制与出让机制是由政府某些官员制订并操控，那么有腐败倾向的官员运用权利操作地价获得贿赂的机会提高。土地价格的提升及其出让操作过程是否透明、竞争与规范，将影响房价变化，当然也导致“租售比”中的租的比例放大或缩小，从而使“租售比”的数值发生变化。

第六，住房市场的国内外开放条件限制。住房对外开放条件松紧也影响着房价的“租售比”。城市政府的职责就是要率先保证本地人、本国人的住房需要，对外国人与外国资本购房或炒房应当严加限制。如果有相当多的人对住房政策有意见，那么政府就可能在选举中失去选票。为了保证本地人的住房需求，许多国家都采取了不同措施对外国人购房加以管制，防止推动房价，扩大供需矛盾。因此，房价及“租售比”的限制因素基本上在国内。比如新加坡，经典的城市国家，风光如画，景色宜人，如果对外国人购房不严加控制，本国人迟早被挤到国外。但由于新加坡制定了保证本国人居住需要的约束政策，因此公民的住房问题都顺畅地得到解决，房价也控制在合理的范围之内。

我国处于市场经济的初级阶段，由于认识的不足与急于发展的动因，至今没有制订严格的房地产管制制度。为了GDP增长，一度完全放任外国人购房与投资房地产，甚至放纵外来资金炒房。此外，有大量的国外资金通过体制外的管道进入中国市场助推房价，包括大量以中国的中间机构出面操作，推高房价必然带动“租售比”的相应变化。

第七，关于住房市场的“租售比”统计学上范围与取样方式。通常城市的租售比是有严格的地域范围。我国目前实行的城市区域模式是“市管县”模式，城市下辖大量的农业村镇。把大量的农业村镇的住房价格与在城市工作与生活的人群的住房价格混同起来是不真实的，也不是真正意义上的房价。如果到农业村镇抽取“租售比”数值，与纯粹城市居民的范围的租售比是完全不一样的。依据中国的现状，城市房价统计的应当是大多数能到城市里来上班的群体的生活范围。可以用乘坐公交车上班族的城市上班族活动范围来限定。其次，在上述统计范围内，还可分成城市核心板块，功能扩展区，城市边缘区。在各个地区的租售比的基础上加权出整个城市的科学的“租售比”。

以上列举了影响我国房屋“租售比”真实性应当考量的七个限制条件，它们每一个条件都能对房屋“租售比“的数值发生重大影响，直接导致“租售比”数值发生偏差甚至错误。只有在条件规范与可参照的情况，或在排队干扰因子的情况下，所用来计算的城市房屋“租售比”及其体现的房地产市场泡沫化程度才是与国外可比的。科学研究要克服浮躁，不能简单照猫画虎。如果离开“租售比”的限制条件，计算出的“租售比”数值就会漏洞百出。中国的研究机构应当很好的注意这一点并加以改进。(作者是《中国经济名家讲坛》副理事长，中国管理科学研究院研究员，中国企业改革与发展研究会常务理事)