陈宝存：谨防房屋租售比与国际接轨 - Qzone日志

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/27 23:51:03

    房价问题成为焦点，非市场因素的强制虽然可以解决一时的问题，但是长远看，房价上涨的因素远未消除，也不可能消除。但是，在房价问题没有解决的情况下。租价上涨已经成为定局，不论是何种原因造成的租价上涨，依靠强压和规范的手段，都解决不了由于市场短缺而造成的租价上涨问题。
    目前我们担心的是房屋租售比会与所谓的国际指标接轨。首先我们看一下租售比的定义：
    所谓“租售比”是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
　国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200之间。
    如果租售比低于1:300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
    为了说明房价已经泡沫化，09年的各种数据纷纷出笼。由于目前的调控，很可能造成房价恢复到09年年底的水平，我们姑且以09年底的数据做一下对比。根据北京美联物业发布的一份调查报告显示，2009年11月北京的楼市租售比突破1∶500，达到了1∶546，部分区域甚至高达1∶700。而上海、深圳的房屋租售比则分别为1∶500和1：450。
    那么即使如今租价上升20%，京沪等城市的租售比还是远远高于国际指标。也就是如果房价不能直线下跌50%，租售比不可能与国际指标接轨。这也是我们很多经济学家一直以来坚持房价泡沫和房价可以大跌50%的依据吧。只是，根本是妄想的。
    实际包括曹建海在内，也一直在修正，每年坚持的都是50%的降幅。去年坚持的北京二环房价3000元人民币的说法，今年也不再提了。
    我们的房屋租售比之所以居高，实际是投资者对于房价上涨的预期。中国房地产市场化仅仅发展了11年，而且这11年是在还前述50年的欠债。初期的发展，与最低收入人群的距离很大属于情理之中的事。
    在每年约1800万人进城的高速城市化过程中，每年的房屋生产量500万套，满足城市化过程新进入城市的人口居住尚且不足，住房改善只能先满足城市和新晋城市高收入群体也就成了必然。
    对于租赁人群来说，大量的投资人群存在，满足市场租赁需求是正途。而目前的抑制投资需求的政策，对于租赁市场的伤害是十分明显的。满足刚性需求和改善性需求，限制投资需求，最终市场租赁房源必将越来越少。当然，这种现象很难出现，原因是目前的政策只是为了短暂抑制房价的上扬。

    实际我们还有一个欠债，那就是快速工业化也在发展严重不均衡的东西部，南北区域之间紧张进行中，城市的发展水平不平衡造成的地方政府招商冲动，与各地方人口素质资源环境的巨大差距，东部已经摆脱高耗能基础行业的情况下，西部北部还需要大量占地的基础工业投入。
    高速发展的中国经济最缺乏的是土地资源，不是我们认为的那样，土地只是在房地产领域奇缺，而是在基本建设与工业建设领域都是奇缺的。土地奇缺现在表现在东部沿海地区，必将转移到西部北部地区，而18亿亩红线考虑的是全国用地的情况。我们面临的又是悖论。
    综合下来，土地资源的利用会在很长时间都是经济发展的最严重制约因素。我们曾经的12年开发区热，占用了大量的土地，这也是18亿亩耕地红线被高度重视的根本原因。
    各地方政府最大的问题在于土地储备不足，给市场提供的房地产用地被挤压也是顺理成章的。我们给了地方政府过多的指标，而热衷于政绩，热衷于城市改善也并非见不得人的事情。这也造成了为了完成保障房供地计划，在耕地不能扩大为建设用地的请款下，大规模的拆迁改造成为城市整理土地的最佳方式。
    我们看到的是，国土部坚守18亿亩红线，与地方政府首脑签署问责制协议，不准占用耕地建保障房是情理之中的事。
    我们也看到，住建部代表中央与地方政府首脑签署保障房建设的协议，也是问责制。
    两个问责制，也就把地方政府挤到了城市的拆迁改造上。而这一过程的大会战，也就必然把城市的租金提高50%—100%。
    有人寄希望于，拆迁安置之后会出现大量住房的空置，实在是不可能的事。问题还在于每年城市化进程中1800万人的新晋城市人口的需求。北京大约70万人口的新晋城市人口的需求有加入进来。这种局面的改观是需要时日的。我们想超越过程的想法，既无知也无畏。
    鼓励投资与投机需求，实际是必然的政策。09年还是买房即爱国，10年买房成了罪人。实在是公信力的缺失。

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