租售比很快就要和谐了

租售比很快就要和谐了！

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继自行分析写出《明年房租不涨也难》后，我对租赁市场更加关注了。尤其在我看到我爱我家4月统计数据中显示：4月份全市租金水平同比去年同期已经上涨了20.38%后。让我感觉一直处于攻击高房价的“租售比”数据已经开始变得和谐起来了，以租售比过高来说明房价过高的论点仿佛在失去往日的威风。

中国的大中城市的租赁市场实际上很有意思。受整体房地产市场结构的影响，租赁市场鱼龙混杂、结构混乱，你不光看到正规商品房市场的房源，还能看到来自经济适用房、廉租房、限价房、央产房、军产房、校产房、宅基地农房、私建乱搭房等等租赁房源，种类繁多、价格各异。

如果说房租价格一直起不来，我个人认为就是对租赁市场房源没有进行有效控制的后果。原本为解决低收入人群居住问题的经济适用房和限价房房都有人敢拿出来出租用于经营，还有谁不敢把军队和中央的房子骗来用于经营呢？而当这么多低价售出房源流入租赁市场后，租金价格又怎么起的来呢？！而这次新政（新国十条）过后一个月的时间房租市场租赁价格大升，我到认为正是新政对以上所说的市场结构进行实质改造的预期效果，保障性住房率先禁止出租；随后因限购令的条款会使二手房源在一定时期内流向纯自住需求，外挂出租房源不会增加而是减少；再往后会因二套房贷成本大幅提高的影响而使购房需求转成租房需求；加上50年产权公寓项目禁发独户产权证等政策普及后，无法有更多个人私有投资产品投向出租领域。通过市场供应减少、需求增加的分析，我们就不难做出房租水平会大幅提高的结论。（相对于房价混乱的信息预测，租房市场反而非常清晰，在《房价的混沌时代》一文中我有详尽分析）

下边我们不如来谈谈租售比吧，因为自从一年前租售比被抬上桌面后，一直以来都是抨击高房价的最重要论点之一，但什么是租售比呢，先讲一下：租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200。

北京去年年底的租售比按照某些机构官方说法已经超过1：550了，象北京通州地区应该在1：600~1：700（房子价格在10000~18000之间，90平米房租在1800~2500之间），燕郊地区应该在1：800~1：1000（房子价格在6000~8000之间，90平米房租在800~1000之间）左右，按照国际通行的界定标准，已经不是一般的不正常，而是非常不正常，尤其到今年3月份，按照当时房价和租金比较更是离谱，所以有人出来叫、出来喊。

这里我需要先提一个概念，所有人都将租金和一手房价格进行对比，并且还不与一手房成交价和当地二手房价格对比，只针对一手房最高报价进行对比，其实这样是不公平的。因为在国际上，大多国家的租售比数据针对的都是当地二手房价格，并且在美国房价换算的是中位数还非平均数，所以你要想对比国际数据我们就该用比较公平的对比参照物。

看看现在的北京，我们来举几个例子，首先看一下陈宝存文中所指的望京某区域50平米房的租金已提升至3300元，按照望京二手房报价在27000元左右来对比，租售比在1：410元左右；第二，北京通州某区域，90平米住宅租金已升至2500元左右，周边二手房成交价在13000元左右，租售比在1：490左右；第三，五棵松附近某高档楼盘，60平米租金在4000元左右，二手房售价在35000元左右，租售比在1：520左右；可以看得出大量区域的租售比在一个月的时间里就都在向1：500以内回归，甚至很多区域的租售比已进入1：400的范畴以内（如燕莎某区域内，90平米的租金已达到10000左右，周边二手房在40000元左右，租售比在1：370附近）。

虽然我们以前很清楚租赁市场基数过低的问题，但对于都想买到自己房的人，当然听不进去这些分析，他们只想抓住一根救命稻草来说明房价过高，而对于分析却是全然不顾，甚至嗤之以鼻，这样的人让我觉得可怜，他们也不动动脑子，即使是一个项目，买的人也不见得都买在最高价啊。

我的看法是只要新政不停，房租水平就还会继续提升。如果真象那么多人说的，具体项目房价将下降25%~30%，而房租水平又与去年同期水平比上升50%（现已上升20%左右），则北京地区的平均租售比将下降至1：300，部分优势区域的具体楼盘租售比将会下降到1：250以下，我们将回到和谐的社会中来，谁也都别废话了。

这一天的到来或许很快，快乐的还是那些已经拥有房产的人。让你认为会哭鼻子的不过是去年8月以后购入一手房以及11月后购入二手房的那批买房人而已，拿北京为例，加起来不过10几万套而已（还不全是商品住宅），和北京数百万套的总量相比，毛毛雨啊。但即使如此，在这之前购房的人即使是炒房人也没必要惊慌啊，即使是这之后购房的人也不见得都会哭，人家心态好的不能转作长期打算吗？难道我们只能看到极小一部分人哭就要惊慌失措，其他的人就都忘了吗？