北京房价租售比已超纽约 恐高症蔓延楼市

来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/03/29 10:08:47

房价还会上涨吗?那些一个月前还意志坚定的炒房客,如今会摸出一枚硬币猜正反。信心,犹如光中之球,过快地膨胀,球面终于投射上恐惧的阴影。北京一位先后买卖过20多套房的炒家,一周前决定清仓出货。

“现在也许不是最高点,但到了最高点就不一定卖得掉了。如果说现在还是刚性需求,也主要是投资的刚性需求了,那不如把房子当纯粹的投资品来看。”这位炒家说,“在这么高的价格之下,把钱继续积压在楼市,风险已大过收益。”

让部分炒家们感到恐惧的是全国“两会”之后再度飙升起来的房价。在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近,二手房每平方米报价一周内暴涨了3000元至5000元。房产中介人员对记者称:“清明节前后,你做梦的时候房价都在涨。”

3月,北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米,同比上涨59.5%,环比上涨16%。特别是3月的最后一周(3月22日至3月28日),国内大部分主要城市,楼市成交量出现井喷,以北京、上海、青岛、南京、深圳、东莞、成都、杭州等城市成交量反弹的幅度最大。与此同时,北京“四环4万时代”将至的预言开始在坊间热传。

楼市还要涨多久?长城证券地产分析师刘昆认为,房价可能再往上冲20%左右就“到头了”,回调的时点会出现在5月。更多的分析相信楼市或许还有半年到一年左右的上涨时间。

高位恐惧症蔓延

恐惧心理并非特例。仿佛一夜之间,房价在高位上的继续狂飙让很多人心生恐惧。“最可怕的,是很多楼盘的疯涨,根本找不到理由。”一位地产业内资深人士感叹说。戴德梁行的一位分析师则表示,现在业内人士普遍的判断是,房价涨得太疯了,失去理智了。

现在,北京的房价已处于历史最高水平,甚至远高于2007年泡沫时期的40%以上。而3月底,国内主要城市住宅成交放量,在一些业内人士看来,既证明2009年货币超放背景下国人被放大的投资保值需求,也表明不少投资者在恐慌心理下开始抛售。

“(我们)盖好以后马上卖,不会等。”一位房地产开发公司销售人士对记者称,今年的情况是,开发商能赶到上半年推的,都不会推到下半年,开发商对高房价的持续性也深感恐惧和担忧,很多公司已放弃在北京、上海等一线城市拿地,并估计下半年可能会出现局部的调整。

华泰联合证券的报告显示,在大部分城市量价齐升的同时,武汉、重庆、苏州等城市已开始出现量升价跌的情形。被很多投行人士认为是中国楼市指向标的深圳,3月新建商品房成交套数和面积环比分别大升178%和186%,但成交均价回落16%,降至20433元/平方米。

去年底以来被爆炒的海南地产,疲态已显。3月,海口市住宅成交面积出现约37%的下跌,观望情绪浓郁。

而对于仍在上涨通道里的很多城市,租售比(当前房价比当前月租)的差距正在进一步拉大。

2009年10月至2010年3月,北京商品房住宅均价普遍涨幅超过60%,部分楼盘甚至高达120%。本刊主编王烁今年3月在网上发起了一个超过900人参加的租售比调查。结果显示,92%的参加者称所住房屋的月租售比超过300倍,45%参加者称月租售比超过500倍,21%在500倍到600倍之间,高于600倍的有24%之多。

所谓“租售比”,是指月租金与房价之间的比值。前述超过500倍的租售比意味着,房主出租40年也不能收回投资。

财新网专栏作家Barrons把北京与22个世界主要城市比较,发现其租售比已超越了美国纽约曼哈顿,在22个城市中名列第一,直逼日本东京历史上的最高位。

Barrons的分析显示,1991年日本泡沫高峰时达到60倍的年租售比(相当于720倍的月租售比),在正态分布的几率中,年租售比超过60的几率小于被闪电击中的概率。这意味着,此时房价再往上走的概率比人被雷劈死的概率还要小。

Barrons称,如果北京完全重复东京的轨迹,那么房价还有一年左右的时间继续上涨,随后就会进入下跌通道,直至恢复到世界大城市平均水平的1:20的年租售比。上述分析与正在广泛流传的“2011年中国楼市崩溃论”吻合,正是近来互联网上讨论的热门话题。

“最坚强泡沫”?

但质疑者的问题是,中国会完全复制日本轨迹吗?据中金公司的研究,中国现在与上个世纪80年代日本房地产泡沫时期相比,虽存在诸多相似处,但仍有四大不同,包括人口结构、农村发展水平、外资参与程度,以及政企银关系等。

北京高通智库投资顾问公司总经理张宏就认为,楼市泡沫现在肯定有,而且很大,但泡沫的承受力很强,很难判断还能持续多长时间。

实际住房需求的高增长、人民币尚未升值到位、外资购房仍有种种限制、城镇化进程方兴未艾等,都是中国楼市成为“最坚强泡沫”的依据。大多数中国地产商人愿意接受“未来20年房价仍有上涨压力”的观点,认为中国住房“刚需”依然猛烈,导致房价下跌的因素远未形成主流。华远地产董事长任志强即指出,中国每年市场化竣工的住房大约只有500多万套,仅能满足不到一半新增家庭的需求。

“房价不败”的信心,助长了购房者的投资需求。一线城市的高档住宅中,投资客占比高达70%以上。以房价一直在飙涨的杭州为例,浙商证券分析师戴方直言,现在全部是有钱人在买,早已超出了杭州普通市民所能承受的范围。