房价涨落只是表象 是谁在左右一线城市房价？

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焦点上海房地产网 2006年05月15日10:06 经济参考报

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上海：成交放量难说楼市回暖
上期，本报刊出了“探访二线城市普通市民的购房经历”一组稿件，引起广大读者的高度关注。今天，我们又约请驻一线城市的几位记者以及有关专家，继续追访房价起落的深层原因，并就此发表相关观点。他们认为房价涨落只是表象，根子仍在如何更有效地推进政府宏观调控，使老百姓真正享受到改革给他们带来的住房实惠。
上海：成交放量难说楼市回暖
上海房地产市场最近以来有两件新鲜事，一是个人房贷降幅减少和成交量的再度放大；二是传闻“一人贷款6.5亿购买110套房”。对于上海楼市乃至全国楼市，这两个事件都显得意味深长。
央行上海总部日前发布的报告显示，4月上海中资商业银行个人住房贷款减少22.51亿元，而前3个月每月的平均减少额为29.6亿元。虽然尚未止跌，但跌幅减少却令沪上银行略微松了一口气。
与此相关的另一个事实是，4月上海商品住宅预售在3月成交量“井喷”后再创新高，成交规模达233. 5万平方米，环比增幅达29.9%。今年1至4月，上海住宅预售累计成交规模为649. 5万平方米，是去年同期规模的85.6%。
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上海房地产市场是否会再度趋于过热？有关专家对此持否定观点。他们认为，世博会建设1.8万户居民动迁和轨道交通前期建设1.3万户居民动迁构成了上海近来楼市回暖的重大动因，海外基金进入上海商业地产则对这一动因起到了加强的作用。
还有一则传闻也令人深思。近来，上海一直盛传“一人贷款6.5亿元买了110套房”，且传出，这110套房的贷款已经出现问题。不管这个消息是真是假，一个没有争议的事实是，炒楼客与房地产商的资金链确实已经出现断裂，而这种断裂不仅仅限于以上海为代表的长三角区域。
目前，中小房地产商出现借高利贷、转让股权维持资金周转在长三角已是不是秘密。“宏观调控，特别是银行信贷政策方面的调控正在对房地产行业内的生存竞争起加速作用。”上海房地产界独立评论人顾海波说。江苏一位不愿透露姓名的房地产商则告诉记者，目前长三角地区房地产项目换老板现象并非罕见，其主要原因就是资金问题。
在房地产商处境困窘的同时，今年以来各大资产市场间资金流向也出现新的动向。“五一”黄金周后，沪深证券市场成交急剧放大，股市大涨。5月12日，上证综指收于1602.83点，在时隔两年后再度登上千六大关。业内人士分析认为，股市外围资金极度充沛，并正源源不断地进入市场。“春节后的两个月左右，大批资金开始介入股市。这批资金最重要的可能不是正规军，而是从房地产市场流向证券市场的资金，规模基本集中在几千万至几亿元之间，总体的资金量预期在几千亿元。”金信证券分析师董佳芳说。
顾海波分析认为，在楼市回暖与资金链断裂，在宏观调控与房市依旧高温之间，有着太多的悖论。
首先，当前的房贷跌幅回落和成交放量并不意味着房地产市场的回暖。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，目前房地产市场中投资性需求占据了相当重要的地位。他说，资金外溢对房地产市场的增量需求将产生一定的抑制作用。目前最大的可能是，房市将取决于政府调控的决心与力度，成为“政策市。”
其次，房地产资金外流与资金链的断裂并不意味着楼价就能下跌。不少消费者曾将平抑房价的希望寄托于房地产商的资金紧张，但事实证明，房地产商的资金链问题带来高利贷，带来抛盘与接盘，带来行业内的优胜劣汰，并没能带来房价的回落。
“这说明，平抑房价的关键在于房地产市场结构的调整与房地产市场信息的公开。在这些环节，去年以来的楼市调控做得并不出色。”顾海波说。记者 蔡国兆 徐寿松
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