内地一线城市：未来房价要赶上香港？

内地一线城市：未来房价要赶上香港？焦点房地产网house.focus.cn 2008年10月08日10:38楼市 姚妍艳
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北京市统计局、国家统计局最新发布的数据显示，8月份北京市房屋销售价格指数为108.9%，涨幅比7月份回落1.3个百分点；环比价格与上月持平，为今年以来的首次停涨。面对房地产市场今年来的种种变数，有业内人士直言目前确实中国经济走势转弱，房地产出现下行。但随着楼市进入调整期，央行下调“两率”，很多业内专家以及开发商开始纷纷预测楼市回暖，有的观点认为明年房价又会开始新一轮的回升并上涨。而近日的网上热议更是爆发了对未来北京、上海、深圳等内地一线城市房价几年之后会不会追赶上香港的争论。究竟当前的房价走势应该如何客观判断？未来几年后北京、上海、深圳这些内地一线城市的房价是否具有快速上涨并追赶上一些国际大城市高房价的潜在动力？应该如何更合理地分析影响房价的各项因素？
冯科(冯科博客,冯科新闻,冯科说吧)：房价的涨落与宏观经济的发展相匹配，就好像主人与小狗——宏观经济是主人，房价是小狗，小狗有可能会跑在主人的前面，也可能跟在主人后面，但都会回到主人身边；而房价亦如此，深受宏观经济的制约，若超过或落后都会影响整体发展，但必然会调整回到主人的脚步上来。一个国家的中心城市远比非中心城市的经济发展要好，并具有更多的商业机会与经济发展潜力，从而带动房地产市场的繁荣。
贺建亚：内地短期内如果房地产市场不调整，将会受到极大的挫伤；但是从中长期看，内地一些一线城市的优秀地产产品，因其产品本身的稀缺性将会产生高价值，完全能够形成高价格，如果其经济也能像香港、纽约那样发展，绝对会有部分房价达到这些城市的水平。
贾卧龙：每一个城市房价的上涨都有其自身的理由，但总体而言，房价上涨的重要因素不外乎是投资者多、土地稀缺、刚性需求强烈三大因素。土地是无法复制和再生的，投资者多说明城市经济发展的未来预期美好，刚性需求强烈需要人口稳定、外来人员较多。在国家经济平稳的状况下，房价会出现稳定上涨的趋势。
张坤昱：像北京这样的内地一线城市，一直都在不断发展壮大自己，并逐步外扩，这是一个城市发展的必然过程，在同样定位向世界金融中心迈进的前提下，北京未来会更加得到世界的认同，政策开放以及设施完善，引来更多关注的目光。相比香港目前已发展到一定阶段，经济增长速度有所回落，北京拥有快速增长的潜力。
不可避免的调整
主持人：一边是接二连三传出房屋销售价格下降、国房景气指数大幅回落等显露出房地产市场低迷的消息，一边是央行下调“两率”等调控政策的出台，现在各方面对楼市的发展走向投以越来越多关注的目光，究竟应该如何理性地判断当前楼市的发展形势以及房价的走向？
冯科：房价以及房地产市场本身是一个非常复杂的问题，其实大家都希望能够有一个健康发展的市场，但现实状况往往不能完全如愿。从去年八九月时我们就已经开始预测楼市将经历一个调整期，而且最少需要15个月，但从当前整体形势来看，这样的估计略显保守。
从目前的销售量来看，1月至9月总量仅有去年的三分之一，因此现在比较让人头痛的不是房价的问题，而是销售量的问题，如何才能够更好地将待售的房屋卖出去，以实现整个房地产开发的过程。
房价回落是目前不可避免的趋势，而且还存在一定的回落空间，预计到年底都暂时不会明朗。房地产市场要么不调整，一旦调整将会是一个长期的过程，至少需要两三年的时间才能缓过来。
张坤昱：从当前的情况看来，至少到年底整个楼市都还会不断地进行调整。根据市场经验判断，预计到明年年终会逐步趋于稳定。其实从市场本身来说，购买人群及购买力还是比较强大的，只是在当前的经济形势下，买方市场出现了比较严重的信心问题，致使人们延迟了购买，而暂时停步观望。
贺建亚：房价一旦暴涨会产生大量泡沫，像去年的深圳、上海一样，这其中有很大的投机性，一方面政府和开发商会因为房价上涨而得意于投资价值得到充分体现，但另一方面居住价值却与之相背离，得不到充分保证，所以必然要回归理性。楼市与股市一样也反映着经济的发展，与经济的成长及人们的收入息息相关。其实像深圳在2000年到2006年这一段时期的发展历程就是比较合理的，GDP、成交量、房价、人们收入等的增长都在一个适度的范围内，房地产市场供需正常，那是一个比较理想的状态。
对于房地产市场的未来发展，更多的是忧患大于欣喜，因为目前整个市场处在一个信心缺失的时期，广大民众看到市场不景气而信心不足，开发商们因为肩负着巨大的压力而信心不足，政府此时应更深一步做好调研工作，仅仅头痛医头、脚痛医脚的做法效果并不大。
贾卧龙：当前楼市的发展形势比较严峻，这一形势的背景是由多种原因造成的：世界经济放缓，中国经济遭受前所未有的考验，这个大的形势对于房地产的影响是决定性的；另外，由于前段时间房价的快速上涨，百姓对于房价下降的呼声较大，形成了目前持币观望的市场氛围。
面对通胀压力，国家实行货币紧缩的金融政策，加上前两年国家宏观调控的政策也在今年开始显现，楼市步入一条理性回归的道路，大中城市虚高的房价开始出现回落。在未来一段时间里，房地产市场的低迷依然会持续。
基于此，我们认为今年中国的经济情况和去年相比已经出现了快速回落，目前的运行实际上相当令人担忧，经济形势比较严峻，连我们也都没能完全预料到这个情况。