房价涨落只是表象 是谁在左右一线城市房价？

上海：成交放量难说楼市回暖
上期，本报刊出了“探访二线城市普通市民的购房经历”一组稿件，引起广大读者的高度关注。今天，我们又约请驻一线城市的几位记者以及有关专家，继续追访房价起落的深层原因，并就此发表相关观点。他们认为房价涨落只是表象，根子仍在如何更有效地推进政府宏观调控，使老百姓真正享受到改革给他们带来的住房实惠。
上海：成交放量难说楼市回暖
上海房地产市场最近以来有两件新鲜事，一是个人房贷降幅减少和成交量的再度放大；二是传闻“一人贷款6.5亿购买110套房”。对于上海楼市乃至全国楼市，这两个事件都显得意味深长。
央行上海总部日前发布的报告显示，4月上海中资商业银行个人住房贷款减少22.51亿元，而前3个月每月的平均减少额为29.6亿元。虽然尚未止跌，但跌幅减少却令沪上银行略微松了一口气。
与此相关的另一个事实是，4月上海商品住宅预售在3月成交量“井喷”后再创新高，成交规模达233. 5万平方米，环比增幅达29.9%。今年1至4月，上海住宅预售累计成交规模为649. 5万平方米，是去年同期规模的85.6%。
上海房地产市场是否会再度趋于过热？有关专家对此持否定观点。他们认为，世博会建设1.8万户居民动迁和轨道交通前期建设1.3万户居民动迁构成了上海近来楼市回暖的重大动因，海外基金进入上海商业地产则对这一动因起到了加强的作用。
还有一则传闻也令人深思。近来，上海一直盛传“一人贷款6.5亿元买了110套房”，且传出，这110套房的贷款已经出现问题。不管这个消息是真是假，一个没有争议的事实是，炒楼客与房地产商的资金链确实已经出现断裂，而这种断裂不仅仅限于以上海为代表的长三角区域。
目前，中小房地产商出现借高利贷、转让股权维持资金周转在长三角已是不是秘密。“宏观调控，特别是银行信贷政策方面的调控正在对房地产行业内的生存竞争起加速作用。”上海房地产界独立评论人顾海波说。江苏一位不愿透露姓名的房地产商则告诉记者，目前长三角地区房地产项目换老板现象并非罕见，其主要原因就是资金问题。
在房地产商处境困窘的同时，今年以来各大资产市场间资金流向也出现新的动向。“五一”黄金周后，沪深证券市场成交急剧放大，股市大涨。5月12日，上证综指收于1602.83点，在时隔两年后再度登上千六大关。业内人士分析认为，股市外围资金极度充沛，并正源源不断地进入市场。“春节后的两个月左右，大批资金开始介入股市。这批资金最重要的可能不是正规军，而是从房地产市场流向证券市场的资金，规模基本集中在几千万至几亿元之间，总体的资金量预期在几千亿元。”金信证券分析师董佳芳说。
顾海波分析认为，在楼市回暖与资金链断裂，在宏观调控与房市依旧高温之间，有着太多的悖论。
首先，当前的房贷跌幅回落和成交放量并不意味着房地产市场的回暖。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，目前房地产市场中投资性需求占据了相当重要的地位。他说，资金外溢对房地产市场的增量需求将产生一定的抑制作用。目前最大的可能是，房市将取决于政府调控的决心与力度，成为“政策市。”
其次，房地产资金外流与资金链的断裂并不意味着楼价就能下跌。不少消费者曾将平抑房价的希望寄托于房地产商的资金紧张，但事实证明，房地产商的资金链问题带来高利贷，带来抛盘与接盘，带来行业内的优胜劣汰，并没能带来房价的回落。
“这说明，平抑房价的关键在于房地产市场结构的调整与房地产市场信息的公开。在这些环节，去年以来的楼市调控做得并不出色。”顾海波说。记者 蔡国兆 徐寿松

图为天津奥林匹克体育中心附近的一个新建小区
天津：房价如同坐上了火箭
刚刚过去的“五一”黄金周，天津的房地产开发商没有能够享受到黄金周的惬意，天津市商品房交易量出现了较大幅度的下降，全市商品住宅仅成交11.56万平方米，较以往一周下降了1/3。但是，天津市的商品房价格继续延续去年以来的坚挺态势，一路上扬。其中市内六区商品住宅成交均价已超过6000元/平方米。
小杨大学毕业后与女朋友都从外地来津，在一家事业单位工作，薪酬福利待遇不错。考虑到不断升高的房租，以及上扬的房价，想趁早拥有自己的房子。他们到市场跑了一圈，感慨“很少能看到5000元以下的楼盘，房型也大得难以承受。很多楼盘地点即使离市内很远也都是以6000元起步。”
小杨的尴尬是对天津楼市的一个直接反应。有的年轻网友甚至留言：房价在疯涨，工资已跌停，明天哪里可以放下一张我的婚床？
自2004年以来，天津的房价一路攀升。曾有“售楼处买房的人比菜市场的还多”“房价如同坐上了火箭”来形容天津楼市的火热程度。2005年天津全年商品住宅成交均价同比上涨23%；今年一季度商品住宅均价同比上涨了1200元，涨幅达到22%。但在房价不断攀升的同时，自2005年以来，天津商品房成交面积呈下降趋势。今年一季度同比下降近15%。
对于天津楼市当前“量跌价升”的现象，业内人士比较接近的看法是：首先，天津正处于几十年来经济发展最快的上升时期，进行了海河开发，以及道路、桥梁、地铁等大规模的市政基础设施建设，强化了区域市场的地位，推动房价大幅上涨。第二，滨海新区开发开放已纳入国家战略布局，未来经济发展预期持续向好。第三、预计今年天津市的土地出让金将达到80亿元左右，居高不下的土地价格成为房价持续走高的有力支撑点。第四，天津市人口结构正处于“人口红利”期，天津市统计局抽样调查结果显示，青壮年比例十分庞大，15至64岁人口占全市人口的3/4，这部分人群是住房消费的生力军，住房消费需求在短时间内无法减弱。
但是，业内人士对天津楼市同时也表达了某种担忧。天津的房价收入比近六年来呈现逐渐上升的态势，尤其是2004、2005两年上升势头明显，2005年天津房价收入比达到8.14，已经超出了6.88的全国平均水平，接近北京水平。与全国其他城市相比，天津房价已经运行到一个高位。记者 张涛
北京：高价楼盘拉动房价一路狂飙
“是高价楼盘带动了北京整体房价飞速上涨。”这是《楼市》杂志总经理蔡鸿岩在5月11日举办的“2006中国房地产调控政策专家研讨会”向记者透露的。他说，以万城华府为例，当时策划的时候我参加了，他们预期TOWNHUOSE每平方米的售价是1.5万，而现在已达到了三万块钱，还要托关系才能定到房子。像这种房子对市场房价带动效应是非常明显的。
“我们重点监控了从2000年以来北京房地产市场的区段行情走势。”蔡鸿岩表示，从2000至2003年，价格基本是平行的区段；从2003至2005年这个区段房价是明显的大幅增长。2003年北京是以一个典型性的楼盘，带动了整体房价大幅度的拉升，它就是棕榈泉。棕榈泉在非典之后热销，一期房价每平方米在8000块钱，一期入住之后房价立刻涨到一万二三以上，而且带动了东部地区，又蔓延到整个市场层面房价的拉升。在2004年这个阶段，老百姓个人投资趋热，掀起了北京房地产的热潮。在2005年国家宏观调控之后，平均增幅开始接近20%。我认为去年对北京整体房价拉升，也有几个代表性的项目，像唐城一品，现在开盘价格每平方米是6万块钱，最好户型价格每平方米接近10万块钱。另外，像星河湾这样的项目对市场也构成了直接带动的影响，开盘价格每平方米是1.5万元，成交量从去年8月份到现在已经超过了25亿元，从这些数据我们不难看出，高价楼盘对整个市场影响是非常巨大的，由于它们的出现，这些区域的其他楼盘也迅速地展开了“追风行动”。
另外，北京房价在短期内迅速飞升还有五方面的附带因素：第一，土地高拍推动了价格上涨，这是在8.31土地政策调整之后大家公认的一个现实，每一次拍地都推动地价上涨带动房价上涨。第二，是受金融层面的影响，主要是人民币升值潜力的带动。现在很多海外游资纷纷进入中国进行房地产投资，包括基金和很多“海归”的购房，在北京、上海表现尤为明显。第三，就是奥运效应。去年我们也做了预期，预测在2006年和2007年奥运会之前，应该是北京房价的一个波峰阶段。第四，就是首都效应带来的房价坚挺，不少有钱人都想在北京投资置业，造成需求的过分集中。最后，就是城市化的进程，像北京、上海这种中心城市，包括各省会城市需求的带动效应。
蔡鸿岩认为，在整个房价上涨当中，在政策层面有很多不对位和缺位的地方。如何运用有效的市场调控手段？我认为，首先要对需求进行调控，而不是从初级供应层面进行调控，可能才会真正对市场进行有效的调控。比如从终端消费进行调控，就像4月份出台的消费税，对相关高消费起到了抑制作用，而这次消费税征收范围不含有房产。而现在大量的有钱人、投资者正在对城市住房形成主体消费结构，所以在政策层面如果对这方面进行调整，我认为是比较有效的。记者 洛涛
广州：开发商黄金周“淘金”遭到冷遇
黄金周是房地产市场交易的晴雨表：5月1日至7日，广州中心城区签约成交的房价比4月份下降了11.5%，开发商“淘金”的愿望遭到冷遇。广州市房管局有关负责人表示，今年前三月，广州房价的增幅趋缓，房价出现见顶回稳迹象。
今年一季度，广州市十区新建商品住宅交易均价为5842元/平方米，比去年同期上涨18.3%，比上季度上涨9.0%。其中一月份5564元/平方米，二月份5985元/平方米，三月份5997元/平方米；三月份较二月份微涨12元/平方米，房价出现见顶回稳迹象。存量住宅交易均价为3122元/平方米，比去年同期上涨7.4%，比上一季度上涨2.5%，价格稳中略升。
黄金周又是房地产市场“兵家必争”之时。在“五一”前后，广州房地产市场在升温。围绕黄金周的商机，开发商此前频频放出风声，广州房价肯定要猛涨。广州几大开发商曾联合组织了一场地产论坛，认为是“政府土地供应不足，导致地价过高”。一些媒体报道，广州中心区的房价已经超过7000元/平方米。
房管部门开始出手回击，及时公布了各项数据。2006年一季度，广州市以公开方式出让土地5宗，面积15.96公顷，金额18.09亿元。其中，面积比去年同期上升13.1%，土地供应持续充足。
在开发商鼓吹房价上涨、“捂房”的同时，黄金周前，广州一些网友呼吁“五一”不买房。与此同时，市民开始观望，甚至有网友在网上“叫停”市民买房。4月，一名叫“广州粉丝”的网友在网上发帖，提出十大“五一不购房守则”。其中，第一条为“五一尽管吃喝玩乐，但决不提购房烦恼的事情”。
喧嚣的黄金周里，市民用脚投了票，开发商“淘金”的愿望遭到冷遇。根据广州市房地产交易登记中心统计，“五一”广州楼市反应平和，市民购房理性，全市商品房签约量和签约均价均比较平稳。
5月1日至7日，广州市十区新建商品住宅实际签约826套，签约面积9.47万平方米，签约金额5.66亿元，签约均价5976元/平方米，比4月份下降了4.4%。其中，中心城区签约成交的房价降幅比较明显，新建商品住宅均价为6303元/平方米，比第一季度下降了4.0%，比4月份下降了11.5%。
广州市房管局副局长李明认为，房价水平上涨的原因具有综合性：其中有经济周期影响的因素，有回补历史下跌缺口的因素，有公众心理预期看涨的因素，也有房价水平上涨有有效需求拉动的因素等。
博弈仍将继续。广州市房管局房地产市场管理处处长黄文波说，政府在逐步提高房地产市场调控能力。5月底，广州房管部门将联合各大银行，推出预售款监控系统。业主买房时下载合同后，凭缴款通知书，去指定银行缴款。银行将对预售款进行全程、全额监控，避免开发商挪用资金进行其他项目的投资，以降低楼盘烂尾的风险。记者 黄玫
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