神马文学网牛刀：从租金看一线城市房价要跌80%
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 00:27:00
牛刀：从租金看一线城市房价要跌80%(2009-12-27 12:01:43) 标签：房产牛刀：从租金看一线城市房价要跌80%
看一个城市房价的高低，除了房价收入比、住房空置率以外，还有一个很重要的指标，那就是租金收益率。在美国，利率为1.5%，正常经济状态下CPI为1%，住房的租金率一般为7%，投资回报率一般可以达到4.5%，除掉契税大约有3%以上的净收益。也就是说，在正常的经济发展状态下，只有达到7%的租金收益率，这个房价才是比较合理的，否则，就没有投资的价值，房价就存在泡沫。对中国一线城市来说，100万的房子，一年的正常租金应该达到7万。
但是，中国一线城市的住房租金率能够达到7%的，几乎没有。开发商说的投资型购房完全的是一种欺诈行为，因为没有谁买房出租是为了亏损。中国的利率是5.7%，假定正常经济发展状态下CPI是2%，也就是说，如果用住房是作为投资，正常的租金收益率应该达到9.7%，否则就是亏损和处在长期贬值状态，是毫无价值的。所以，现在的买房投资只是一个幌子，大家都是为了投机，博短期差价。
最近，《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜，该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名，东京以月租3.2万元位居榜首，香港以2.6万元位居第二，北京则以平均月租金2.5万元名列“探花”。福布斯的这种以纯粹单月租金作为考量指标是不合适的，这种平均月租金的概念比较模糊，没有面积的大小，没有总价的高低，笼统的冠以月租金不太科学，也没有价值。
住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年，美国金融海啸爆发前，上海金茂大厦的写字楼是98美元每平方米，2008年跌至38美元每平方米，现在略有回升，大约为48美元每平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况，是租金比较真实的价值反应。2004年之前，在北京上海深圳广州四个一线城市，同等地区同等品质写字楼的售价是住宅的一倍；2006年，一线城市同等地区同等品质的住宅和写字楼价格相等；2009年，一线城市同等地段同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂，住宅的价格变成了写字楼的一倍。
同时位于陆家嘴的汤臣一品，均价早已高达12万每平方米，是金茂大厦均价的整整一倍，但是，汤臣一品的租金是多少呢？现在才36美元每平方米，比金茂大厦现在的租金低30%左右。这种现象说穿了，是经济没有发展，而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看，整体住宅价格的非理性上扬，既没有经济增长作支撑，更没有居民收入增加来保证，无论是社会财富还是个人收入都没有增加，那么，房价为什么飙升呢？这就是我们常说的流动性泛滥，货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子，价格再高也必须买。
老百姓买不起房子怎么办呢？空置。北京上海深圳广州空置率已经高达40%，继续造房子继续有人买继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据：
高档公寓
项目
银泰中心柏悦居
金地国际花园
棕榈泉花园
泛CBD公寓
项目
观湖国际
远洋天地
苹果社区
举一个例子，银泰中心现在售价10万一平方米，132平米是1320万元，年租金合理状况应该为90万，平均每月不低于7.5万，但实际的租金仅为1.8万。换一个角度来说，如果以租金为正常估值标准，银泰中心的房价只能卖260万，也就是说，房价泡沫如果破灭，银泰中心的房价要跌去80%。其他一线城市住宅价格基本类似，只要房价回归理性，都要跌去80%。这一天会很快到来。
牛刀亲笔签名的长篇小说《深圳，我把爱情弄丢了》
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進退兩難：
2009-12-27 12:06:36沙发？
博主回复：
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進退兩難：
2009-12-27 12:07:12第一次坐到了沙发~哈哈~
博主回复：
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liweizjsx：
2009-12-27 12:11:10在这个吃屎的年代，任志强及其帮凶疯狂叫嚣，赶快吃屎吧，再不吃就没东西吃了，一大群人吃完高兴地说屎的味道真好，当初要是听任志强的早点吃屎就好了，那些靠着中国吃屎规律寄生的御用文人，那些站在百姓头上的既得利益者，必将受到历史公正的审判
博主回复：
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sfl520：
2009-12-27 12:11:38顶
博主回复：
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jboshi说营养：
2009-12-27 12:12:25顶，我在深圳租最好地段的房子，莲花山旁90平米，3000元/月，但房子总价到200万，各位看看，有多少泡沫啊~~而且每过一年房子实际是贬值的。
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 12:15:00权贵资本不会让房价跌的,呼唤公民时代,呼唤人民拥有选举权的时代.
博主回复：
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jboshi说营养：
2009-12-27 12:15:06窃以为，就算把所谓的中国特色算进去，房子总价也不能超过300个月的租金总和。而国际上一般在200到250个月。因此国内目前普遍超过500个月的租金总和的房子，应该降多少？
博主回复：
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旭旭：
2009-12-27 12:20:05周末愉快，欢迎来访！
博主回复：
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健康：
2009-12-27 12:25:46其实，我们的总理有的是“子弹”，有的是办法。只要印钞机加速运转，房价下跌简直是神话，要么只有一种可能性，那就是：jzf倒台，xzf果断回收流动性。
博主回复：
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网然：
2009-12-27 12:32:22现在中国“上位”者只要GDP、增长率等面子，管你什么“民生”。
民生只是用来吹口号的，维护他们自身利益集团利益才是他们真正关注的……
这也许是中国的悲哀吧。博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 12:37:39你预测不准的，除非这个万恶的吃人的黑暗的腐败的反人民的旧政府下台，楼价才会降。全国人民都明白的事。
博主回复：
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扛幸福的猪：
2009-12-27 12:38:25梦里醒来身是客,发钱才是硬道理.
博主回复：
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人间正道是沧桑：
2009-12-27 12:42:06一声叹息……
博主回复：
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淡泊从容：
2009-12-27 12:43:56一线城市的房价泡沫确定大，泡沫破裂、房价下跌是必然。但跌80%我不太赞同哦，中国有中国的国情，许多国际惯例未必适合中国。房价下跌40%，我就考虑再买房，这是我的心里话，我也会这样做的
博主回复： 2009-12-27 13:03:40
我这里只是讲单项指标，不是综合考量指标。
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失眠老大：
2009-12-27 12:50:22
博主回复：
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努力的一平：
2009-12-27 13:04:18长期来看，必须得跌去80%，跟股市一样
博主回复：
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精彩影视：
2009-12-27 13:13:05电影吧：【三枪拍案惊奇】【2012】【十月围城】
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 13:14:18又开始忽悠了，既然你说会跌80%，而且“这一天会很快到来”，那你干吗不抓紧时间把你2008年年底买的房子卖了呢？
博主回复：
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我心如诗：
2009-12-27 13:14:34一切都那么清清楚楚
真不明白为什么有人无知到一家三代勒紧裤腰带去接着高价盘 博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 13:29:06北京市顺义区平均房价在10000元左右，最贵的达到14000元每平米，100平米的房子，月租金都在1000-2000元每月之间，而且很多房都在闲置，并没有租出去。这种情况还是在大搞拆迁后，老百姓在没有回迁前，还在租房住，最长的已经2年半-3年还没有回迁。等回迁后，每家都会多出房子，到时候闲置的房子会更多，租金还会降低，房价还不降吗？
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 13:32:09中国人真的是买涨不买落，如果没有涨价预期，谁还会买房。不知道什么时候才能跳出这个怪圈。
博主回复：
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爱国无罪：
2009-12-27 13:35:08牛刀辛苦了，
来自：
手机新浪网(手机访问sina.cn)，我也要用手机发评论博主回复：
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鹰眼：
2009-12-27 13:36:14牛刀您好，但愿您的预言成真，我想在广州买房但一百多万我拿不出！真跌80的话，一万一平方变为二千一平方，哈哈！
来自：
手机新浪网(手机访问sina.cn)，我也要用手机发评论博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 13:41:24是啊,股市调整了70?%多,房价调整也应如此,但是无奈的是房价还在涨啊
博主回复：
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羽璞：
2009-12-27 13:47:36希望这一天早日到来~~
博主回复：
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lukesen：
2009-12-27 14:04:45真的房价跌80%，前提一定是中国经济崩溃、大萧条，失业暴增，资产价格狂跌，市场资金匮乏。所有人的日子都不会好过，除了旱涝保收工资年年涨的公务员。
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 14:06:37牛刀你去死吧。不要说房价下跌80%，只要下跌30%以上，就会发生经济危机。08年就是最好的证明。整天说房价要下跌，也就是说整天希望发生经济危机。这样的人一定没有好下场。
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 14:09:40这一天不会来的，即使到来了，我们“伟大的政府”会又探出贵头来托市的！
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 14:18:43
人民公仆——多么伪善，把人民当成仆
社会和谐——利益和谐，维护权贵奢华博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 14:21:03你这个“很快”已经说了三年了，看来在高人的眼里，三年算什么，十年也没啥好说的，一百年发生的事情才算很快
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 14:27:26很快是多快？能给个时间表吗？不要过个一两年，你也移民了，这话又谁来负责呢？
博主回复：
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zhangxinluone：
2009-12-27 14:36:33“这一天很快会到来”凭什么这么说？依据？跌80%是不可能的，通货膨胀80%倒是可能，而到时房价不变，到时候可能100万人民币最终只能买现在20万的东西，而房价还是不变，这种降法倒是有的
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 14:38:01人民是公仆的社会，当官的都是主人。
博主回复：
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freder：
2009-12-27 14:56:04牛老师，上海房子２０１０年会是什么样？会不会下降阿？穷人都没出路了
博主回复：
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zhangxinluone：
2009-12-27 15:07:16你说你2010年宣战高房价请问以怎么样的方式宣战？还是在这里写写博客，吹吹牛皮，是没有用的。或者出本把书也是没用的！道理都懂！而且现在网民素质不低的，都有自己的判断的，你这种文章的质量很快会受到质疑的！有网友跟帖你已经买房，我们不管你是否买房，买房的人也完全可以反对高房价。关键是你现在要以实际行动向高房价宣战！！！你到头来还是在这里空喊房价会跌80%，还是期盼着经济规律最终的运行结果。按照所谓的规律所谓的理论来推测经济结果，谁都会！很多经济现象不是靠几个数据就能预测的，里面有很多因素在里面的，更何况像中国这样的国家有很多政治因素在里面，你就很简单的说很快要降80%。太草率了！！！难不成你还嫌政府没把百姓忽悠够是不是！！！你从什么时候开始喊房价要跌的？？？一直到现在还在喊！当然谁都知道这样的房价最终肯定要跌的，但是要经过很长时间，到现在还没有跌。你这种喊法就像是对着早上八九点钟的太阳说，你这个太阳最终会落山的。是嘛，太阳肯定会落山的嘛，但是一天也过了嘛！阳光你享受到了吗？而你现在在这里还是这样空洞的预测，最终太阳落山了，你会很得意的说看看怎样，我说对的吧。如果一年两年还是这样，老百姓生活很糟糕，你到时候再来个什么空洞的宣战。你说你这样于百姓何用？？？？你现在不能有实际的宣战，你哪怕个百姓出出注意，想想未来你预测大概有几种经济形势，社会形势，在不同形势下百姓最好怎样做，让网民自己选择一下。这样你也不枉网民来你博客，花时间踩踩你空间。你现在这样，最多让很多没有买房，或者买不起房的人来你这样意淫一下而已啊，心理鸡汤一下而已啊。觉得，啊！来这样好安慰啊！连牛刀都说了，房价会降那么多，到时候我们都买的起房子了，啊，好爽！到时候我就不用在租来的厂房里造人了……你知道吗，你的作用仅此而已啊。这样网民就等了，没有行动了，等待着太阳的落山，真是夕阳无限好只是近黄昏！！！
博主回复：
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吾为鱼：
2009-12-27 15:09:10同意先生观点。澳洲墨尔本的房价和中国上海房价的价格差，就是很好的证明。现在国内连我们这些所谓的中产阶级每次聚会离不开的话题---买不起房子（以前还能想买就买了）。房价话题占据了我们许多时间。谁有时间想科技创新----那是中国后三十年的基础啊。
只有思想启蒙和官本位的颠覆，才能解决这一系统性问题。否则，如何解决这一问题？博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 15:15:03房价1万的时候等崩溃，等到房价10万的时候终于崩溃了，降80%到2万，谁亏了？
博主回复：
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福州斯枷乐电脑工作室：
2009-12-27 15:45:45希望开发商不囤地开足马力造房子,希望有钱人多多买房等待房子升值,然后开发再多多造房子,我就不信你丫的房价只升不降
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 15:56:56自己去翻一下牛刀去年年底今年年初的帖子，对比一下牛刀08年年底买房的事实，啥都知道了。5
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 15:57:14赚了钱的当然可以有湿意了。牛刀一方面在2008年年底买房，一方面发表什么“09年是房价崩溃元年”，“晚1年买房省一个首付”，“晚两年买房省十年打拼”之类的帖子，真是好算盘啊。
博主回复：
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新浪网友：
2009-12-27 16:02:44整个一个胡说八道，自己2008年底买了房子，还忽悠别人，叹人心不是肉长的。
博主回复：
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daishujih_92ziq：
2009-12-27 16:46:27一直到现在还在喊！当然谁都知道这样的房价最终肯定要跌的，但是要经过很长时间，到现在还没有跌。你这种喊法就像是对着早上八九点钟的太阳说，你这个太阳最终会落山的。是嘛，太阳肯定会落山的嘛，但是一天也过了嘛！阳光你享受到了吗？而你现在在这里还是这样空洞的预测，最终太阳落山了，你会很得意的说看看怎样，我说对的吧。如果一年两年还是这样，老百姓生活很糟糕，你到时候再来个什么空洞的宣战。你说你这样于百姓何用？？？？你现在不能有实际的宣战，你哪怕个百姓出出注意，想想未来你预测大概有几种经济形势，社会形势，在不同形势下百姓最好怎样做，让网民自己选择一下。这样你也不枉网民来你博客，花时间踩踩你空间。你现在这样，最多让很多没有买房，或者买不起房的人来你这样意淫一下而已啊，心理鸡汤一下而已啊。觉得，啊！来这样好安慰啊！连牛刀都说了，房价会降那么多，到时候我们都买的起房子了，啊，好爽！到时候我就不用在租来的厂房里造人了……你知道吗，你的作用仅此而已啊。这样网民就等了，没有行动了，等待着太阳的落山，真是夕阳无限好只是近黄昏！！！