“房”不胜防 楼市调控再告急

自去年12月9日，国务院常务会议率先提出“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复至5年”，揭开楼市调控大幕，至今已满周岁。其间，“国四条”、“国十条”、“新国五条”等先后落地，一招严过一招。但令人失望的是，政策似乎正被市场加速消化，最严力度限贷、限购的“新国五条”仅入市两个月，“第二波调控”就被化解于无形。

12月7日，中国社会科学院发布2011年经济蓝皮书。据其预测，2010年全年住宅价格将上涨15%，明年可能出现报复性反弹，楼市调控形势严峻。

逆市买房

10月中旬，深圳“限购令”出台不久，在上海专职研究房产的盛天（化名）与妻子办理了离婚手续。两本离婚证，一张单身证明，工本费加打印费，总共9元多。

“同事花一百块买了本假离婚证，没真的便宜。但他们过完户，一撕便成，我们比较麻烦，还得走一遍复婚流程。”在盛天眼里，证书不过是薄纸一张。而他的老客户，深圳一处新开楼盘的老总已应允其“内部价”一套。“与其把钱放在银行里贬值，不如买套房，至少还能跟CPI赛跑。”盛说。

去区民政局的当天，已目睹过诸多实例的盛天并不紧张，此前，其亦与妻子商量过“现场翻脸”的桥段，但最终无用武之地。因“调解”无用，结婚5年的盛天和妻子协议离婚，两人共有的湖北、上海、深圳3套房产全部归女方所有，盛天“净身出户”。

“无房一身轻”的盛自言“四两拨千斤”，以9块钱的超低成本逃脱史上最严“封杀”。9月30日，深圳楼市新政落地，其禁止居民家庭购买第三套房的做法使之成为“新国五条”下调控最严的城市之一，北京、上海、广州等十多个城市虽有“限购令”加身，但力度次之。而盛天因深圳“暂停拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭在本市购房”而被限购。

但是，上有政策，下有对策。“‘新国五条’的核心是限贷与限购，而此‘双限’均可用‘假离婚’、‘假身份证’等做法化解。”中国房产信息集团分析师薛建雄说。比如，对“非该市户籍居民家庭”限购，以“假身份证”克之；对“二、三套购买者”限购、限贷，以“假离婚”应之。“移花接木之后，购房者基本上享受的全是三成首付、8.5折利率的首套房最优待遇。”薛说。

当坐拥3房的盛天急着新购时，租在上海宝山区的徐莱也于11月下旬出手，买房自住。自沪上10月新政限新购一套后，100平方米户型受到寄望于一步到位的购房者的热捧。徐在宝山区的二手房市场兜兜转转，好不容易“抓”住了总价175万元的一套。而与中介、卖主沟通“最低价”时，徐被告知，上海房屋交易中心对这一地段设定的房屋评估价为每平方米1.6万元。如果低于此价，中介报交易中心时，将不被通过。

最终以1.7万元/平方米交易的小徐非常疑惑，其楼下也是新购户，但9月成交，总价165万元，约为1.6万元/平方米。9月尚属上一波调控后的回暖期，既然如此，1.6万元的单价如何能够被政府作为最低交易价？“这一波调控后会跌？那是扯淡，政府把最低价都定死了。”小徐说。

随着盛天、徐莱等各路购房者入市，11月的楼市比10月初多了几分暖意。一名房产中介还以其与楼市共进退的经历说明“回暖趋势”。他告诉时代周报，“我现在是中级置业顾问，公司规定的每月业绩是3万元，少1万，降一级。第一波调控后，连续几个月，我的业绩都不达标，费了好些工夫才重新回到中级。但这一次，我不但没降，下个月可能还会升。”而嘉定区一处12月4日新开楼盘的售楼人员告诉时代周报，开盘当天推出220套，卖掉100多套，而且，如此成果还是因为“公司不想卖得太好”。

十城九涨

最早佐证第二波调控变“空调”的数据来自中国指数研究院。12月1日，其发布的百城价格指数显示，我国100个城市11月住宅平均价格较上月升0.82%。在北京、上海等十大重点城市中，除南京环比下跌0.07%外，其他9个城市平均房价高达15407元/平方米，环比上涨0.41%，同比飙升34.29%。

而细看上海，11月走势“先抑后扬”：10月7日，“新国五条”的沪版细则出台后，成交量连续五周下滑；至11月最后两周，周成交量大幅反弹，攀至21.2万和32万平方米，分别比此轮“V”形曲线的最低点高出34%和103%，而一手房成交均价继10月上涨41%后，再涨27%，达到22627元/平方米。

量价齐升的局面在上海上实置业投资咨询有限公司市场总监汤辉看来，与自住客心理预期的变化紧密相关。他认为，两轮调控后，多数消费者没有等到期待的结果，而10月的涨价之势已让其担心报复性反弹的出现，故而加紧入市。此外，CPI高企之下，民间资金寻求保值、升值的热情高涨，而投资固定资产成为战通胀的首选。

不过，以现状推断楼市回暖，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌并不认同。他告诉时代周报，尽管房价没被一竿子打下去，但目前的市场购买主体依旧以自住型的刚性需求为主，并无地方出现投资客大量回笼的现象。

但是，多位接受采访的房产人士普遍认同，十城九涨是“新国五条”短期成效不佳的表现。“4月的‘国十条’，出台一个月，十大重点城市成交量跌了近六成，‘新国五条’出台一个月，成交量只下挫三成多。再以上海为例，5月的成交量较4月剧减七成，而10月与9月基本持平。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

与“国十条”相比，“新国五条”的政策并无新意，但力度更强，其中，限制购房数量、首付提至三成、暂停第三套房贷等等，均为“史无前例”，但新政仅持续一月，就被市场消化。“‘国十条’提出限贷时，因为不少银行一时间不知如何放贷，房贷停了近一个月，后来，政策被消化后，市场大多在家庭、户口上做些文章，伺机绕开。目前，‘新国五条’在限贷上加码，市场驾轻就熟地规避，而化解‘限购令’亦如法炮制。”薛建雄说。

而从长期来看，调控周期缩短，政策效用降低似乎已是趋势。上海华燕分析师张宏伟曾对此做过对比，他告诉时代周报，从2002年到2005年，一个调控周期一般跨度两至三年；2006年到2008年，缩短为一到两年；而目前，经常是一年一个周期，甚至一年多“调”。

尽管调控趋于频繁，住建部副部长仇保兴甚至表示，“已经尝试过十八般武艺”，但其仍在11月26日的住房政策和市场调控专业委员会成立大会上指出，楼价波动“前所未有”，调控压力“前所未有”。

寄望于杀手锏

“的确，调控难度很大。”顾云昌告诉时代周报，当前的宏观经济形势下，货币超发、外资内流，热钱汹涌却无处投资，致使楼市投资需求旺盛，而刚性需求又因“婚育高峰期”不断积累。供需失衡的同时，上升的通胀预期再为楼市加温。

与此同时，尽管中共中央政治局会议已将明年的货币政策定调为“稳健”而非“宽松”，但张宏伟分析认为，明年的信贷规模仍将维持在7万亿元的高位。而且，中央近期重拳平抑物价，打击农产品炒作，驱散的游资已流露出转战楼市的迹象。此外，土地财政是调控的痼疾，中央政策难破地方执行不严甚至逆向托市的困局。

尽管“病情”复杂，但多位受访的房产人士却开出了各自的药方。知名财经评论人叶檀指出，调控只剩最后两招杀手锏：一是提高持有成本或者征收资本利得，使投资无利可图；二是取消房地产信贷，或继续给房地产市场单独加息，驱赶所有自有资金不足者。

提高持有成本，首推房产税。而知名经济学家陆德明告诉时代周报，不管是保有税、房产税还是物业税，其深意不在于本身能否较好地抑价，而在于督促地方政府打破过于依赖土地收入的发展模式，从源头治理房价。

针对第二招，薛建雄认为，“最有效的就是杠杆，提高首付比例和贷款利率这两根杠杆就足够应对市场调控，但一定要是首套房，调控二、三套房的政策都是空的。”

也有人士指出，“新国五条”的失败不在政策不新，而在“武艺不精”。汤辉认为，与其“第三轮调控”，不如对既有政策“查漏补缺”，加强执行力。而薛建雄指出，限购令将于年底到期，鉴于目前的市场热度，不但不会撤出，而且可能趋严，限购套数将以个人而非家庭计。

“对于调控，不同人群的评判标准不同。我觉得，调控的目标有两点。首先，房价相对稳定，涨幅小于薪资；其次，房价稳定的同时，大幅调整结构，让买不起商品房的消费者租得起、买得起和其收入相匹配的房子。所以，调控不是盯着房子降价，还要看保障房的进度。”顾云昌说。

但保障房与商品房的竞赛，无异于一场龟兔赛跑。薛认为，目前的楼市调控正将越来越多的低端消费者从商品房市场淘汰出局，而财富阶层受影响甚少。只有保障房市场高速扩容，“跑”过被淘汰者，商品房价格才有可能下跌。