楼市调控日紧 炒房泡沫将提前破裂

在政府对楼市宏观调控措施日趋实效和美国次级债危机的警示下，炒房一族开始从“高枕无忧”阶段进入“居安思危”阶段，对炒房危机的警惕越高越好。
据《经济视点报》报道，近来，一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的风暴正席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，而这场危机就是源于美国房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。在中国政府对于楼市宏观调控措施日趋紧密和实效的情况下，房地产市场在供应、需求和结构调整方面都将发生深刻变化，说炒房一族有可能迎来“炒房危机”绝不是危言耸听。
房地产将迎来变革
从2004开始，中国房地产迎来了密集的宏观调控，国家利用土地、金融、制度和税收杠杆一次次试图撬动房价高涨的支点，但收效甚微，房价还是屡创新高。在土地政策方面，国家杜绝土地协议出让方式，把城中村改造土地纳入政府土地储备范围，一律实行招拍挂方式出让土地，牢记利润、抛却慈善的开发商通过房价把成本转嫁到了消费者身上，很多人望房兴叹。这样的结果是需求再次被人为放大，“抢”房现象再现“楼市现象”。
放眼全国，政府的卖地冲动均很强烈，作为财政收入的一大部分，土地出让金一定程度上支撑了GDP高达两位数的增长。显然，土地方面的调控很难奏效。
金融政策方面，虽然屡屡出台新措施，但大部分都是在抑制需求和提高购房门槛方面，已经“深陷其中”的银行并不会出台一些控制开发方面的重要措施，因为此类措施一旦出台，损害的可能最终是银行自身利益，显然，银行不但是房地产开发和房价飞涨的助推者，更是最大的受益者。
很多人认为，中国房地产业发展似乎到了一个十字路口，下一步何去何从可能需要“抉择”了。事实上，好在房地产并非走道了十字路口，而是到了一个三岔路口，政府也意识到了单纯控制供应或需求并非良方，优化供应结构也许是一条“正道”，那就是增加廉租房和经济适用房的供应，解决大部分中低收入者的住房需求问题，并从根本上协调供需之间的矛盾，以达到和谐。
变革似乎很快就要到来，因为行动已经开始。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》）日前发布，《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。“政府是解决低收入家庭住房困难的主体。”建设部在解读政策时强调。“如果完全以市场调节价格，高房价在一定高度后也会自然回调。”某开发商表示。
危机是否到来
中国房地产业的变革事实上就是住房供应结构的转变，使供应和需求在各个层次上相互匹配。供求关系决定一旦变革措施得到有效执行，房地产市场的价格肯定会有所调整。一旦遇到房价突然下降，大量的投资客便会抛盘杀跌，获利回吐。恐慌情绪蔓延的速度绝对超乎想像，人们的心理防线可能会在顷刻间崩塌，再次树立信心至少得几年时间。
除了供求关系对房价的实质影响，金融方面的风险更值得关注。事实上，美国的此次次级债危机就是如此。次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者，投资者自愿承担风险和收益。9?11以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，房价上涨速度直逼目前的“中国速度”，炒房投资盛极一时。
于是，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。次级贷款没有首付限制，一旦资产价格出现了失意的波动和利率出人意料地上升，借款者偿债负担超过了临界点时，由于其并没有首付支持，他们发生道德风险的概率也就更大。此时，次级抵押贷款危机就产生了。
让人始料不及的是，2004年开始美国连续17次加息，去年年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价下跌超过10%，炒房者利益链条断裂，次级贷款风险开始暴露。
虽然，中国购房贷款要求一定的首付比例，这在一定程度上可以弱化借款者违约的损失。但是，不容忽视的事实是，随着中国房地产价格持续上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大。随着央行多次提高存贷款的利率，借款人的偿付压力增大了，他们也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化。
就在2005年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，6月上海房屋成交均价曾日跌1426元/平方米。有的炒房者说：“眼睁睁看着首付跌没了。”
尽管目前中国整体房价仍一路上涨，看不出下跌的迹象，但是炒房者尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。
中国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续6次加息，且随着CPI的增加，再次加息之势不可避免。尤其是到了明年年初，银行开始执行新的贷款利率，今年已有3次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。
裴先生在郑东新区投资有几套住房，谈到危机，他不以为然：“那不知道是N年以后的事儿”。随着中国房地产价格持续上涨，中国住房抵押贷款的风险已经越来越大了，“炒房危机”绝不是危言耸听，危机大多都是在毫无察觉、满不在乎时悄然而至。