神马文学网“弹”不虚发 国务院再掀楼市调控风暴
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 05:34:34
实行更为严格的差别化住房信贷政策，贷款购买第二套住房，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；停止发放购买第三套及以上住房贷款；地方人民政府可限购房套数；税收政策调节住房消费和房地产收益。[专题解读]
需要落实问题：二套房认定标准；制定住房消费和个人房产收益税收政策。
案例分析：中国银行房贷利率上调整至8.5折（据4月26日报道）
案例：以首套房按7折利率为例，提高至8.5折，贷款100万，15年等额本息来计算
贷款数额 贷款年限 利率差别 月供 还款总额 差额（多还）
100万 15年 利率7折 4.158% 7476.31元 134.5736万元 8.2290万元
利率8.5折 5.049% 7933.48元 142.8026万元
案例分析：二套房贷首付提至50% 、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
案例：以东、南、西、北四环附近100平米的中高档二手商品房为例计算，利率按照5年期及以上的5.94%*1.1=6.53%为基准。
房屋总价 评估值 首付 贷款 利率七折 利率1.1倍 1.1倍利率与7折差
月供 利息和 月供 利息总和 月供差 利息总和差
东四环 260 208 156 104 6390 493653 7772 825362 1382 331708
南四环 230 184 138 92 5653 436693 6876 730128 1223 293435
西四环 250 200 150 100 6144 474667 7473 793618 1329 318951
北四环 240 192 144 96 5899 455679 7174 761872 1276 306192
结论：二手房评估值的50%作为首付款，即首付款金额达到房屋成交价格的60%左右。如案例所示250万左右总价的房产首付基本围绕在150万左右，首付款比例大幅提升，对于购买二套及以上房产的影响明显。（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
二套房贷房贷首付不低于50%的七大影响
一、北京二手房交易将会立刻停滞 陷入冰点 二、城郊倒挂更加严重
对目前楼市来说支持成交的主要原因为信贷政策，如此大幅的信贷调整必然会影响成交，从3月开始上涨的北京房价飙升肯定会被停止。市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢复到1万套以下。4月很可能出现二手房市场虎头蛇尾的现象。 因为二手房评估价格一般低于商品房，商品房因为与银行的合作关系基本能够做到原价评估，而二手房基本只能评估到成交价格的9成-8成，也就是说以后购买二手房二套的购房者需要提供最少60%的首付。即使首套也需要最少4成的首付，有可能使得部分郊区的商品房价格更高。城区二手房市场将因为评估价比较低而率先趋冷。
三、违约大量出现 四、35%-60%的二手房市场房源成交将受到巨大影响
如果政策立刻实施，北京将有上万套已经签约的商品房及二手房因为贷款购买者难以支付首付而出现违约。预计北京在5月份可能出现大量最近的房产交易停止。 房价可能出现大跌，据北京中原三级市场研究部统计数据显示3月北京二手房90平米以上房源比例成交达到了1万套，占市场比例达到了35%。二手房价格可能出现恢复到去年年底的水平。单套每平米下跌3000-5000元。
五、商品房市场8成以上房源将需要首付3成以上 六、市场可能出现断供潮
据北京房地产交易管理网数据显示，2010年来北京商品房平均成交面积为120平米，有80%的商品房为90平米以上房源。而90平米以上即使首套也需要首付最少30%。楼市变相改为市场最低首付全部为3成以上。
因为首付的突然增加，将可能影响50%以上的购房者出现观望，市场已经难以避免出现房价下跌。而一旦价格出现下调20%，一些前期房价上涨过快的区域将会出现断供潮，特别是通州、望京、亦庄等在3月开始出现暴涨的区域。在5月份出现断供的可能非常大。
七、改善性需求无力再改善
很多居住在90平米以下住房的家庭可能因为这一政策无力再重新购房，1.1倍的利率将停止90%以上居住升级客户的改善性需求。（来源：中原地产）
维稳房价：土地风暴
处罚闲置用地，增加居住用地供应总量；完善土地出让方式；加快市场有效供应；尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。[详细]
需
需要落实问题：二套房认定标准；制定住房消费和个人房产收益税收政策。
案例分析：中国银行房贷利率上调整至8.5折（据4月26日报道）
案例：以首套房按7折利率为例，提高至8.5折，贷款100万，15年等额本息来计算
贷款数额 贷款年限 利率差别 月供 还款总额 差额（多还）
100万 15年 利率7折 4.158% 7476.31元 134.5736万元 8.2290万元
利率8.5折 5.049% 7933.48元 142.8026万元
案例分析：二套房贷首付提至50% 、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍
案例：以东、南、西、北四环附近100平米的中高档二手商品房为例计算，利率按照5年期及以上的5.94%*1.1=6.53%为基准。
房屋总价 评估值 首付 贷款 利率七折 利率1.1倍 1.1倍利率与7折差
月供 利息和 月供 利息总和 月供差 利息总和差
东四环 260 208 156 104 6390 493653 7772 825362 1382 331708
南四环 230 184 138 92 5653 436693 6876 730128 1223 293435
西四环 250 200 150 100 6144 474667 7473 793618 1329 318951
北四环 240 192 144 96 5899 455679 7174 761872 1276 306192
结论：二手房评估值的50%作为首付款，即首付款金额达到房屋成交价格的60%左右。如案例所示250万左右总价的房产首付基本围绕在150万左右，首付款比例大幅提升，对于购买二套及以上房产的影响明显。（数据来源：北京中原三级市场研究部，仅供参考）
二套房贷房贷首付不低于50%的七大影响
一、北京二手房交易将会立刻停滞 陷入冰点 二、城郊倒挂更加严重
对目前楼市来说支持成交的主要原因为信贷政策，如此大幅的信贷调整必然会影响成交，从3月开始上涨的北京房价飙升肯定会被停止。市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。二手房月成交量很可能恢复到1万套以下。4月很可能出现二手房市场虎头蛇尾的现象。 因为二手房评估价格一般低于商品房，商品房因为与银行的合作关系基本能够做到原价评估，而二手房基本只能评估到成交价格的9成-8成，也就是说以后购买二手房二套的购房者需要提供最少60%的首付。即使首套也需要最少4成的首付，有可能使得部分郊区的商品房价格更高。城区二手房市场将因为评估价比较低而率先趋冷。
三、违约大量出现 四、35%-60%的二手房市场房源成交将受到巨大影响
如果政策立刻实施，北京将有上万套已经签约的商品房及二手房因为贷款购买者难以支付首付而出现违约。预计北京在5月份可能出现大量最近的房产交易停止。 房价可能出现大跌，据北京中原三级市场研究部统计数据显示3月北京二手房90平米以上房源比例成交达到了1万套，占市场比例达到了35%。二手房价格可能出现恢复到去年年底的水平。单套每平米下跌3000-5000元。
五、商品房市场8成以上房源将需要首付3成以上 六、市场可能出现断供潮
据北京房地产交易管理网数据显示，2010年来北京商品房平均成交面积为120平米，有80%的商品房为90平米以上房源。而90平米以上即使首套也需要首付最少30%。楼市变相改为市场最低首付全部为3成以上。
因为首付的突然增加，将可能影响50%以上的购房者出现观望，市场已经难以避免出现房价下跌。而一旦价格出现下调20%，一些前期房价上涨过快的区域将会出现断供潮，特别是通州、望京、亦庄等在3月开始出现暴涨的区域。在5月份出现断供的可能非常大。
七、改善性需求无力再改善
很多居住在90平米以下住房的家庭可能因为这一政策无力再重新购房，1.1倍的利率将停止90%以上居住升级客户的改善性需求。（来源：中原地产）
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