开发商眼里的楼市新政:给楼市降温 而不是降价

2010年05月23日 13:22:30 　来源： CCTV经济半小时


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刚刚过去的4月份，对房地产市场来说，显得颇不平静。为了切实有效的抑制房价过快上涨，国务院连续打出了一系列政策组合拳。
4月14日，国务院常务会议表示要坚决遏制住房价格过快上涨；
4月15日，国务院发出通知要求，将二套房贷款首付提高至50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，大幅度提高贷款购买第三套及以上住房的首付款比例和贷款利率；
4月17日，国务院又发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，即抑制房价过快上涨的《国新十条》，指出在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
短短三天之内，国务院连发三道政令降温楼市，频率之密、力度之大、涉及面之广可以说是前所未有，被媒体称之为史上最严厉的房地产宏观调控。
在这次房地产行业发展论坛上，在关于对于楼市新政一个多月后的效果如何上，在场所有开发商和业内专家都举起了微笑牌。表示楼市新政效果明显。
全国工商联房地产商会会长 聂梅生：政策效果已经显现，因为已经是停涨，或者说是涨停，尤其是过快上涨的几个城市：北京、上海。
亚太城市发展研究会秘书长 卞洪登：现在还有很多人认为房价没有涨，认为没有达标，房价的下降不是这次房市新政的目的，它的目的就是遏制过快增涨。
主持人：
房价为什么不降呢？所有老百姓都很期待。
中房集团董事长 孟晓苏 ：
今天来这儿的都是真的专家。这些真专家都知道国务院的本意是什么，早在2003年有个18号文件，那里面提到了房地产的健康持续发展，什么叫健康持续发展，那里面有三句话，叫做供求基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。
主持人：
不过今天早上我的手机上收到了恒大地产的八五折广告。另外我还看到前段时间万科在内部会议上曾经告诫各地分公司不要心存幻想，那么任总，我想问一问您心里的想法是什么？
华远集团总裁任志强：
我没有恒大去了解情况，但是我知道有些城市是需要像顾云昌说的要降降温的，于是政府就采取措施该给他们降点温就降点温。但是降价和降温是两回事，它不是为了让房价掉下去，而是抑制投资需求，让投资需求的人不要去买房子，剩下的人你该买还要买，既然你想让他买房子，今天买了明天就降，那买的人会怎么样。而买了股票的人，大概股票损失是3万亿，3万亿股票相当于什么，去年我们一共的商品房在增长了48%的情况下才卖了3900亿，这损失的已经把去年所有的房子损失光了，没了，等于一年房子白卖了。就这股票这么一下子，可想而知，是更多的人买不起房子还是更多的人能买到更多的房子，这3万亿没了，原因就是错误地理解了中央政策的精神，把抑制上涨变成了一定要让房价下跌。所以所有的股民还会担心，还会出第二只靴子，第三只靴子，第四只靴子，一定要让房价打下去。所以股票就跌得一塌糊涂。
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌：
中央也是希望房价稳定，而不是大起大落。这是我的一个判断。所以中央的文件是坚决遏制部分城市上涨过快，这个12字连在一起来念。所以不是说降了房价解决一切问题。稳定房价是一个我们经济健康发展需要达到的一个目标。但是许多老百姓的问题是要加大保障性住房特别是80后夹心层住房问题，这才是根本。
主持人：
那么在未来的3到6个月，你们觉得房价的趋势是什么？
顾云昌：
我的观点是未来三到六个月，房价不可能再快速上升，以后十年八年不好说，要看货币情况，要看土地供应情况。
任志强：
我能不能反问你一个问题，你知道这未来3到6个月还会出台什么政策吗？你如果能告诉我未来出台什么政策，我就告诉你趋势是什么。
聂梅生：
我其实劝大家买不买房子，盯住你那个城市的环比，可能更能说明问题。如果说盯住环比的话，我预计可能在未来几个月目前的交易量下降的情况下，环比上涨的可能性并不大。
此次房地产行业发展论坛，各位嘉宾也就各自的观点分别发表了主题演讲。
聂梅生：
从这次政策的出台，谁最痛，就能看得出来政策指向是谁，这次政策指向最痛的实际上是炒房的，而且是短炒的这批人，马上就出现问题。还有就是拿了很多的地在手里的地王，实际上他们是用土地抵押贷款来做这个高杠杆。现在像这次出台这些政策，土地融资这块的流动性急速收缩，这个对开发商持有多块土地而且是高价地的影响比较大，所以这两边最痛说明政策指向这两边。这次出台的楼市新政策已经初步显现出效果，很多城市的二手房急于出货，将会使房地产的价格有所松动，但要想达到如期调控效果，还需要房地产市场中的两只手能够达到一个平衡点。现在是有形的手在做宏观调控，无形的手在收缩房地产的投资。
我是觉得， 到下半年，到今年下半年，如果这两个博弈能够达到一个平衡点，因为炒房人退出了，退出了很多，而且政府又出了36条，投资、投机的需求下降了，那么开发商的投资也下降了，如果投资也减少了，需求又轰出去一大帮，这两个同时减少的结果如果能达到一个平衡点，我想这次宏观调控会有一个软着陆，希望能够达到这样。
从有关部分得知在新政出台后的4月份，全国70个大中城市房屋销售价格却同比上涨12.8%。对此，华远地产股份有限公司董事长任志强发表了自己的看法。
任志强：
4月份刚才聂会长说了，其中我们的房价增长仍然是很高的一个数据，它主要反映在上半个月，因为4月17号才出台的这个文件，而出台文件的时候呢，房价已经在文件之前出现了一些高涨，但是出台文件以后可以看到的是投资迅速出现了一个下滑。一季度增长35.6%，二季度变成26%。
对于此次出台的楼市新政，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，这是国家给整个房地产市场打了一针强烈的退烧针。
顾云昌：
因为中国楼市发烧，什么病还不知道，先把烧退下来再说。
应该说政策效果是明显的，市场反映是迅速的，也就是说，如果我们再想想，捂盘惜售，囤地，特别是捂盘惜售，现在可能用不着说捂盘惜售了，开发商告诉我，现在卖都卖不掉，还捂盘什么惜售啊，所以一下子就改变了。现在情况仍然处在，因为一个月嘛，还处在一个观望阶段，市场在观望，政府在观测，两观。这次调控当中跟过去最大的不同点，就是过去的调控，主要在需求上做文章，这次调控是供应和需求双方面调，这是和过去调控不同的地方，这是我最欣赏的地方。
根据新国十条的规定，不仅第二套、第三套房的首付和利率大幅度提高，而且对于房价上涨过快的地区，甚至对外地人购房进行了严格限制。正是这个条款击中了投机购房者的要害。此项新政的威力很快显现出来，楼市成交量迅速萎缩，根据中国指数研究院统计的数据显示：从4月19号到25号这一周监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌，一线城市成交量全面下挫，杭州跌幅最大，环比下跌72.55%。10个重点监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，北京和上海下跌3-4成。
随后， A股市场在地产股和银行股引领下，也出现了深度跌幅。而为了迎合房地产新政，京沪广深等城市纷纷出台了各自的调控细则。随后，市场也出现了征收物业税、房产税的各种传闻，一些人士甚至认为，如果不能抑制房价过快上涨，还将会有更为严厉的措施出台。
楼市成交量大幅下降 开发商拿地势头却不减
2010年05月21日 15:28:02 　来源： 新华网


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新华网天津５月２１日电（记者徐岳、王晔彪）“国十条”调控政策出台一个月，国内住宅市场受到影响，成交量大幅下降，市场交易呈现胶着僵持，购房者持币观望，开发商延迟开盘。然而，同期住宅用土地市场则依然欣欣向荣，开发商拿地热情依旧，住宅和土地市场呈现出了截然不同的态势。
据中原集团研究中心对国内主要的１２个城市住宅用地出让情况监测显示，调控政策前后住宅用地出让数量、出让流标率以及出让溢价率等方面并未发生明显变化。其中最近四周，住宅用地周平均出让面积约１５３公顷，流标率２４％，溢价率３７％，相比２０１０年１－３月的住宅用交易情况（周平均出让面积２１４公顷，流标率１３％，溢价率５６％）而言，虽然呈现下降态势，但是幅度并不明显。
中原集团研究中心总监陶琦表示，尽管土地市场整体情况未发生明显调整，但近期市场已呈现微妙变化，这些特征体现在：热点地块仍然受到大型实力发展商的青睐，其中资金雄厚的国企、央企及上市公司出手阔绰，比如保利、富力、绿地、陆家嘴、北建、金融街等均榜上有名；而中小开发商对于中小地块的出价较为谨慎，底价及略高于底价成交的居多。
虽然，从目前上海、广州等地公布的预公告地块情况来看，未来土地供应量将大幅增加。另外，由于北京、上海等地改变了原本价高者得的土地出让规则，加之大量土地供应也让中小开发商拿地机会增加。预计未来整体地价水平将有所下降，这也将有助于实现房价调控目标。
陶琦认为，目前处于政策强力调控之下，开发商无论是通过银行信贷还是资本市场来融资，难度都较大。加之目前销售受阻，资金回笼速度减缓；且土地出让管理更趋严格规范，出让金缴付时限收紧，预计短期内部分开发商资金压力将显著增加。但由于２００９年住宅销售火爆，大多数开发商持有充沛的资金，足以应付当前的局面。同时，政策强调增加有效供应，也令开发商对中远期市场抱有较高期望，转而增加土地储备。