楼市新政下的宏观形势研判

楼市新政下的宏观形势研判
 
时间:2010年10月15日 09时51分   来源:求是理论网   作者:徐云 
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　　对近期严厉程度前所未见的宏观调控，业界虽然众说纷纭，但对于未来的市场前景大多依旧信心坚挺。体现在成交方面：短期内虽然成交量出现巨幅萎缩，但成交价格依旧坚挺；同时，土地市场成交依旧火爆，开发商对于土地的渴求依然强烈。究其原因，目前的调控手段仍然在走以前的老路，只不过力度更足一些，受抑制的需求可能短期内会观望、退出房地产领域或转战其他领域，一旦时机合适，这一需求必然卷土重来，掀起更大的市场热潮。因此，这样的政策短期可行，但长远来看，显然很难达到最终的调控目的。 楼市调整呼唤财税改革　　管理层期望通过打压楼市，将大量来自实体经济的投资、投机资本从楼市中挤出来，逼迫其回流实体经济，并借此推动国民经济可持续发展、推动产业结构调整的深化，这是本轮调控的最终目的。然而，目前的调控政策却只能短暂将大量投资、投机资本挤出楼市，至于这些资本是否能如愿进入消费领域、实体经济，我们的办法不多。　　在当前依旧不景气的宏观经济环境下，资本的趋利性决定了如果对这些资本不加以妥善引导，可能出现三种去向：其一是最稳健、也是最常见的做法，留在银行里观望，一旦政策松动或者楼市回暖，这部分资金会以更迅猛的速度重返楼市，从而引发新一轮市场炒作，毕竟近年来房地产市场的投资收益率是其他市场不能比的；其二是转战其他投资品市场，如股市、黄金市场、收藏品、艺术品市场等等，但资本转战这些市场的几率并不高，因为这些市场特性鲜明，贸然进入风险极大；其三是进入消费领域、实体经济。目前实体经济的生存环境依旧恶劣，在没有新政策诱导的情况下，用于消费、改善生活水平是可以的，但投资难度还是很大，投资者信心不足是最大的问题。　　因此，要让这些资本重新进入实体经济领域，必须真正改善实体经济的生存环境和投资环境，通过相关扶持政策诱导产业资本的进入。当前的调控政策能实现楼市的资金“挤出”效应，而怎么进入实体经济，还需要一个资本的“导入”过程。笔者认为，必须利用税收等经济手段，通过差异化的税收办法诱导资本进入实体经济，推进实体经济的持续健康运行，同时进一步深化产业结构调整。 　　　　具体来说，首先，可以对当前一刀切25%的企业所得税进行调整。具体调整思路是：对产业结构调整鼓励的高新技术产业、落后产能更新换代，产业升级行业要精心培育，大幅降低这些产业的企业所得税税基，比如降至18%，引导资本进入这些新兴产业。对于目前仍占主体的劳动密集型生产型产业仍按现行的25%的税基征收，而对于亟需淘汰的落后产能、房地产行业可以试行大幅提高企业经营的企业所得税税基，比如提高至33%，抑制资本的进入冲动。通过累进税率，以税收杠杆引导资本向国家倡导的、代表先进生产力的高新技术产业聚集，有保有压，从而推动产业结构调整纵深发展。 　　其次，抑制地方政府对“土地财政”的依赖，逼迫地方政府大力扶持实体经济发展。一方面，土地出让所得大幅或者全部上缴国库，由中央根据地方基础建设、保障型住房建设规模成立地方政府专项资金，专款专拨、专款专用，抑制地方政府土地财政冲动；另一方面，将企业所得税收入大幅下放给地方，在为地方提供稳定财源的同时，调动地方政府积极性，促使地方政府更主动地扶持实体经济发展，从而推动产业结构调整的步伐。 　　最后，控制好宏观调控的节奏，确保产业结构调整有序展开。在经历了2008和2009年市场的极端走势，市场的耐受力已足够坚韧，当前的调控政策不足以让市场信心崩溃，因此，必须继续加大宏观调控力度，并保证宏观调控有一定的持续性，确保楼市的挤出效应在一定时期内持续进行，从而确保本轮调控最终落到实处。 　　因此，笔者坚持认为本轮宏观调控刚刚开始，无论是管理层还是市场的从业者，必须从宏观经济发展的大局出发，以前所未有的稳健心态应对市场变化，避免盲目乐观，真正认清大势，做好准备。沪市十二条的真实意图　　这次被称为史上最严厉的房产政策调控，打击的目标更精准、力度更大。区别化的信贷政策一举点中了当前楼市的“七寸”。表面上看，这是管理层对房价再度暴涨忍无可忍之下的举措。然而笔者认为，这次调控可能并没有我们想象的那么简单。 　　2009年以来，我国房地产市场价格经历了前所未有的增长，很多城市的房价已经攀升到令人无法接受的高度：不仅占社会绝大多数的普通工薪阶层已几乎没有买房的可能，即便是中产阶层现在买房，也要通过房产置换才能实现。尤其是今年“两会”期间，社会各界对房价过高的不满累积到了顶点，房价问题已经严重影响了社会和谐和稳定。楼市调控已经箭在弦上，彼时为何迟迟不动？显然，管理层还有更大的顾忌和理由。 　　随后，强大的舆论攻势、温和的政策导向反而引发了全国房价进入新一轮的飙升行情。在宽松的信贷政策下的楼市泡沫不断被吹大，金融风险在继续累积中发酵。与此同时，外部压力前所未有的强烈。中国政府必须面对来自国外的贸易保护主义、巨大的人民币升值压力、国际国内通胀压力等等。在这样的外部环境下，国内的经济社会稳定显得尤为重要，哪怕牺牲一定的经济发展速度。保持经济稳定健康地成长、扩大内需成为政府首要的任务，也是目前政府主要的应对战略。 　　由此，你可以发现：管理层的顾虑是宏观经济是否能健康发展，实体经济能否稳步增长。当前的宏观经济形势实际显示的是：中国经济发展的三驾马车中，出口、投资已没有太多的回旋余地，只有内需还有很大的发掘空间。一方面，出口迟迟难以扭转局面，持续多年的外贸顺差近期更出现逆差的逆转走势；投资虽然在2009年拉动经济走出泥潭，并最终导致GDP的保八成功，然而，巨额投资产生的负面影响已经开始严重影响宏观经济健康运行，通胀压力倍增，高流动性带来的资产价格飞升导致国民经济出现泡沫趋势，调整势在必行；内需则成为我国持续健康发展真正的内生动力，但内需的生命力在于老百姓手里有钱，房价飞升导致大量的热钱在房地产领域发酵，在进一步推高房地产市场风险的同时，加深了金融市场乃至宏观经济运行的隐忧，房产问题在某种角度已经成为我国经济发展不容忽视的核心问题。 　　因此，通过极其严厉的调控手段，给房地产市场降温，将热钱从房地产市场、股市等投资领域里挤出来，迫使其回流实体经济。而实体经济则必须加快产业结构调整的步伐，淘汰落后产能，大力扶持高科技含量的先进产能，将钱用在刀刃上，探索“后世界工厂时代”我国经济持续发展之路。所以，应当看到本轮调控出台的各项政策的根本目的，还是围绕国家金融安全、国民经济平稳运行，围绕产业结构的调整升级做文章。 　　在内外部压力的共同作用下，管理层的调控之拳终于打了出来。未来房地产市场不可避免地将再次进入一个全面观望的时代，成交量的大幅萎缩、房价回落的预期，必然挤压大量资本中的一部分回流实体经济。 　　同时，也不用担心房地产市场成交量不足给实体经济造成的压力，政策型、保障型住房的建设足以代替商品房建设拉动相关产业，为实体经济注入源源不断的活力。近期公布的2010年全年土地供应计划高达18万公顷，其中保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占总量的77%；而且这三类住房供地中的中小套型商品房，计划供地总量80431公顷，已经超过2009年水平（76461公顷）。而上海市在2009年土地供应创出新高（606万平方米，同比增加43%）的背景下，2010年首季度更是达到339.33万平方米，超过2009年供地量的一半。因此，可以预期，未来在市场供应充足的情况下，即便政策调控有所放松，2009年的市场疯狂也很难再现。 　　当前国际国内复杂的经济环境下，出台被媒体称为史上最严厉的房产调控政策，可以说管理层也是“醉翁之意不在酒”。预计短期内房地产市场必将经历量缩价增到量缩价跌的过程，如果这个过程来得更快一些、更猛一些，必然使资金加速离开楼市，今年政策或许有松动的可能。当然，目前看来可能性非常小，2009年市场火爆让绝大多数开发企业现金流充裕，他们有能力也有条件坚持更长时间，因此，可以预期的是，今年的市场将会持续逼空，市场博弈将导致成交量大幅萎缩，而价格调整在三季度出现的可能性更大，调整幅度不会如市场预期那样大。抑压房价效果难测　　尽管上海部分楼盘的确已经失去了通过网上房地产主动上调售价的权限，但不少房地产业内人士认为，这并不代表开发商彻底失去了涨价权。但即使不让房地产开发商提高网上的销售参考价格，也不一定能够完全抑制房价的上涨。　　业内专家认为：即使网上房地产限制了开发商上调售价的权利，但开发商依然可以虚报高房价，然后再打折销售的方法“变相”涨价。而通过网上房地产限制开发商涨价的做法，只能是在楼市的成交淡季才能产生作用。一旦成交放量，开发商们确实有非常大的可能性通过虚报高价，而后给出大幅价格折让的方法完成变相涨价。　　事实上，上海市房管部门对上述开发商可能采用虚报价格而变相涨价的做法早有预见。比如对那些售价明显高出周边很多的楼盘，要求其说明定价理由；对于定价理由不充分的楼盘将暂缓给予预售许可证。而在10月7日出台的沪版“12条”楼市细则中更进一步规定，对售价明显高于上一年度同区域平均成交价格一倍以上的楼盘，以5%的比例预征土地增值税。　　但是，业内人士仍然认为，上述措施尚不足以完全抑制开发商的涨价行为。没有开发商会因为多征土地增值税而不去涨价的。上海限制开发商涨价权限的做法，更多是为了向市场传递将深入调控房地产的决心，其作用更多是体现在“吓阻”性质上，希望能借此使市场重新恢复平稳，并进一步抑制投机客和投资者进入楼市。但这一做法对房价的抑制作用仍然是短期的，仅仅依靠这一做法，要中长期抑制房价很难。　　通胀因素仍然会使大量的资金进入到楼市。笔者认为，真正要抑制房价还是要出台房地产税等比较厉害的 “武器”。不能老是只听到传闻，而没有看到“靴子落地”。执行力度经受考验　　今年以来的楼市可谓：一边是市场的火焰，一边是政策的海水。然而，几乎所有的迹象都表明，调控之水并未能够浇灭楼市之火。　　据媒体最新数据显示：今年1－9月份，全国土地市场表现火爆，包括上海在内的30个城市累计卖地近9000亿元，与去年同期相比增长了约七成，而增幅超过100％的就有14个城市，接近一半。土地市场的火爆是楼市高位繁荣和房地产企业不差钱的印证。数据显示，三季度，开发商销售业绩再创新高，前20家开发商卖房收入高达4710亿元。与这两组数据相伴随的是，空前严厉的调控政策分别在今年4月和国庆前后轮番出台，中央定下基准政策后，地方进行细化和加码。　　在这背后，至少从2007年以来就清晰可辨的中国楼市逻辑，一直没有改变，即房价的大幅上涨必然会招来调控新政的出台，而同样确定的是，新政出台后房价停止上涨的时间不会太久，很快就又重拾升势。无论政策在出台之际看上去多么严厉，事后看总给人“空调”之感。　　深圳、上海等地先后出台的最新调控细则，最大的一个亮点是限购。上海的措施是每户限新购一套住房。这个规定只涉及到增量部分，对家庭已有住房的多少没有影响，深圳的政策也是一样。一些家庭会产生要把政策允许的空间用足的冲动，反而刺激需求。从计划经济走过来的人都会想，越是限购的东西越要多买，提前买。　　房价越跳越高不得不引起我们对政策的反思。中国的房价涨到今天，到底是否理性，值得思考。大多数人以自己的收入或者社会平均收入为参照来看，动辄上千万的房价的确有些离谱。但高房价是一系列因素共同推动的结果，如果这些环境不改变，上述楼市逻辑还会持续。首先是，经济中存在大量流动性，中国的M2（广义货币量）早已超过美国成为全球最大，但中国的GDP只是美国的1/3，在家庭层面上，中国存在着数量可观的家庭规模；其次，在增量意义上，中国经济和货币供应量的增长都将保持较快速度，还会创造出大量的富裕家庭和住房购买力；最后，中国的低利率环境是房价的重要推动力。低利率不仅诱发通胀担忧，同时也会让更多的家庭买得起房或者买得起更多的房子。此外，中国还是一个土地稀缺，并且正处城市化进程中的国家，而土地资源的利用效率在不同地区间存在巨大差异。楼市逻辑是与上述大量事实联系在一起的。房价要回到一个大多数人都能接受的平稳区间，需要相当多的条件得到满足。　　当然，还不能忽视的一点是，卖地收入已成为地方财政的重要来源。2009年，全国土地出让金高达1.6万亿元，占当年地方财政收入的48.8％。这些收入并不是可有可无的，地方政府用这些收入更新了基础设施、公共交通，兴建保障性住房，甚至发展医疗教育等公共事业。地方政府的这些支出责任必须要有相应的财权相匹配。而这涉及到财税体制的艰难调整。　　现有条件下，房地产市场与政策的博弈逻辑在一定时期内似乎还难以彻底改变。但这绝不是说房地产政策无效或者可有可无。通过有效的手段，能够抑制房价过快上涨，并为一系列决定房价的制度性改革赢得时间，也能够降低房价大幅偏离经济基本面、未来出现硬着陆的风险。也就是说，相关政策应该从长计议并制度化，给人以稳定的预期。毕竟，调控政策的逻辑是由房地产市场的逻辑决定的。
 
 
 
 
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