陈真诚：开发商不降价的秘密//“房产税”渐行渐近 对楼市影响几何

陈真诚：开发商不降价的秘密
文/陈真诚
（载2010年5月28日《云南信息报》，原地址http://www.ynxxb.com/content/2010-5/28/N91944563940.aspx)
（内容导读：目前这种开发商坚挺不降价的局面，可能会维持到半年度宏观经济数据出来前后即6-7月左右…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
5月17日，房地产调控新政“满月”，是否开征物业税或房产税这种准物业税，真是一团迷雾。
很明显，目前，在系列调控政策的作用下，调控政策开始显效。在新政“满月”之际，虽然作为房价下降先兆的成交量大幅度下降，但不少开发商依然挺着，不愿意降价，多数地区房价下降的幅度并不大，另一方面是消费者因房价过高、预期房价会下降因而普遍观望乃至弃购，市场表现为买卖双方僵持的胶着状态。
一些舆论认为，开发商不愿意降价的原因是，因为开发商手持的资金充裕，资金链压力不大，而是否开征物业税或房产税这种准物业税是一团迷雾。而其实，开发商之所以不愿意降价，其真实的主要原因，并不是因为手持的资金充裕没有资金压力，而主要在于房价上涨不会下降的预期。他们认为政府不会下狠心调控房地产，不会真正打压房价使房价下降，此轮调控依然不会见效。
事实上，市场上几乎一致性地认为，房价下降的大势已经确定，但由于房价下降的结果必然会危及某些既得利益者的利益，因此，一些开发商及利益相关者，则试图想方设法影响政府决策，影响市场预期，引导消费者的消费心理，使消费者放弃观望，从而影响价格走势，阻止房价下降。
在目前，一个重要的具体表现是，当调控新政“满月”之际，由于房地产市场并没有出现房价大幅下降的情况，于是，一些人便以新政“满月”房价松动不大、政府并没有明确是否开征早已风雨满楼的物业税或房产税这种准物业税为理由，不惜夸大新政“满月”的市场表现的意义，以之做结市场大势和调控政策走向。一些官员、媒体人士，为了自身利益，不断释放政府将松动房地产调控的舆论，试图通过肆意歪曲报道以误导市场预期。于是，有关房地产调控政策将放松的观点，纷纷见于部分财经媒体的显目位置上。
而其实，不难看出，这种政府在新政“满月”后就将松动房地产调控的说法，是经不起推敲的。
一个很简单的道理是，这场由中央政府部署的房地产调控，国务院接连召开了两次常务会议，还出台了“史上最严厉的调控政策”，可谓声势浩大，前所未有。在短短的一个月内，一些政策还没来得及实施，甚至一些政策内容还没有细化，政府怎么可能会在政策刚出台一个月后就放松调控？调控怎么可能会在短短一个月后就转向？否则，如果政策只执行短短的一个月，这场由中央政府部署的“史上最严厉的调控”就“变天”，那么，“史上最严厉的调控政策”就可能变成最“短命”的政策，“史上最严厉的调控”就可能变成最“短命”的调控。如果真是这样，那岂不是劳命伤财？岂不是视国务院决策为儿戏？岂不是要完全彻底摧毁政府信用？否则，如果此轮严厉调控真的在刚实施一个月后就松动甚至转向，那真的将是全世界的旷古奇闻！
大家不难明白，不用过多解释的道理是，在短短的一个月内，全部政策的调控效果不可能完全显现，十年来积累的房价问题不可能就此全部解决，“新国十条”不可能迅速彻底逆转房价走势，因此，不能以新政“满月”来断定房价走势，以新政“满月”的市场表现来做结市场，更不能以新政“满月”来断定政府将松动房地产调控政策，否则，就可能犯方向性的预测错误。
事实上，基于种种迹象和逻辑分析来看，这一轮房地产调控肯定还将继续，甚至还将继续深化。其理由非常简单，（本文作者陈真诚认为，）且不说是否真的会开征物业税或房产税这种准物业税，但至少将来肯定会加息，打击囤积闲置土地的政策将进一步从严执行，还将强化地方政府落实中央政府的调控政策。因此说，在短短一个月之后，调控不可能就此转向，政策不可能就此松动，相反还可能变得更严厉。种种迹象表明，今年在上海或更多城市试点开征物业税或房产税这种准物业税的可能性很大。而且，一旦政府决定在上海或更多城市试点开征物业税或房产税这种准物业税的可能性很大，那么，离开征的时间将不会太远了。
这样来看，目前这种开发商坚挺不降价的局面，可能会维持到半年度宏观经济数据出来前后即6-7月左右。这是因为，即便有多种因素约束，但一般来说，在半年度宏观经济数据出来前后，央行应该加息。一旦加息，房价预期肯定会再受重力打击，多数开发商则会放弃观望，会改变房价在阶段性时间内不会上涨而将下降的预期。
到时，一旦开发商确认政府将会下决心继续调控房地产，建立起房价肯定下降的预期，放弃观望，那么，（本文作者陈真诚认为，）不管资金是否充裕，多数开发商就不会再选择坚挺不降价，而会纷纷采取包括直接降价等办法促进销售。
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“房产税”渐行渐近 对楼市影响几何
2010年06月01日 19:03:05 　来源： 新华网 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】



国务院：逐步推进房产税改革 研究开征环境税
新华网上海６月１日电（记者叶锋、邓华宁）关于房产税的预期正逐渐明朗。５月３１日公布的《国务院批转发展改革委关于２０１０年深化经济体制改革重点工作意见的通知》，明确将“逐步推进房产税改革”列入今年深化财税体制改革重点内容之一。
发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，本是此次楼市调控的重要内容。对住房持有环节征税，将对住宅市场产生深远影响。业内人士认为，房产税对楼市短期利空明显，但长期则有助于抑制市场泡沫、促进稳定健康。但另一方面，不能让房产税承受过高的期待。房地产调控必须要打“组合拳”，确保抑制投机，增加供应，加快保障性住房建设等各项措施“多管齐下”，使房地产业和经济、民生问题的关系回归于健康良性。
调控“房产税预期”日益明确
房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。在我国，它并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。在今年以来的新一轮房地产调控中，房产税的预期逐渐强化，被视为抑制房价快速上涨的重要手段之一。
与往年有所不同，最近这一轮房价飙升的最主要原因是：在流动性相对过剩的背景下，大量投资投机性需求涌入楼市，造成部分城市房价短期内迅速抬升。其结果是：一方面，大量有居住需求的人望房兴叹、无力购买；另一方面，不少炒房客以极低的持有成本囤房待涨。
此外，在几个一线城市，随着土地资源瓶颈的日渐凸现和市场活跃程度的提高，近年来的二手房交易量已经逐渐接近甚至超过一手新房。上海财经大学公共经济与管理学院教授胡怡建认为，一些城市的房地产市场发展重点由一级市场转向二级市场演变，对房地产由开发单一环节征税，逐步转向开发、转让和持有多环节征税是大势所趋。
在此轮楼市调控中，“房产税改革”的政策“路线图”清晰可见：１月７日下发的《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求“加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。今年４月，财政部将“完善房产税制度”列为其２０１０年工作要点之一。
４月１７日下发的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要求，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。直至此次，国务院通知再次明确“逐步推进房产税改革”。虽然目前房产税改革的具体内容、征税对象、税率等尚未公布，但市场的预期正逐步明朗化。

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