秋风：谁有权来管别墅私搭乱建？(新京报 2006-10-12)

谁有权来管别墅私搭乱建？
www.thebeijingnews.com · 2006-10-12 5:45:12 · 来源： 新京报

上海一些豪华别墅区违法搭建情况严重，市领导虽然批示严查，但时隔半年仍没什么改观，且有愈演愈烈之势。（昨日《信息时报》）
计划经济时代，除少数例外，城市绝大部分居民对于土地和房屋没有权利。尤其是国有部门就业者，居住的都是公房，他们不过是国有土地上建筑的国有房屋中的过客，产权则在各个单位手中。这些房客如果在产权同样属于他人的土地上、在产权归属他人的房屋之外搭建房屋，当然属于“私”搭“乱”建。
但今天，很多居民居住在自己购买的商品房中，法律已经规定，这些房屋建筑归业主所有，对其土地，业主也享有七十年的使用权。那么，房屋的所有权和土地的使用权，是否足以给予业主以按照自己的需求和喜好改建、搭建房屋的权利？甚至可以设想，假如目前业主拥有完整权利的建筑过了30年成了危房，业主有没有权利在这块土地上将其拆除重建？
对于公寓楼来说，这个问题比较复杂，因为，土地使用权是共有的，房屋在物理上也不可分拆，因而，业主的搭建、改建权确实受到很大制约。但假如通过必要程序达成一致，此种权利似乎也是可以共同行使的。而对于别墅业主来说，这种制约当然根本就不存在。
如果考虑一下工业用地的情况，则业主搭建、改建的权利就是理所当然的。工厂对其从政府那里获得的土地享有五十年的使用权，该工厂在这五十年内，似乎可以随意买卖、转让这块土地，当然更可以随意改变土地上的建筑。对此，似乎并没有哪个部门声明要来管理。那为什么私人业主不能让其享有七十年使用权的土地最大限度地满足自己的需求？
人们立刻会说，这会影响到小区的环境，影响到城市的市容。是的，美丽的小区与城市环境是一种对所有人都有益的公共品，因而，确实有必要创造和维持之。但在此种小区环境、市容与私人权利相遭遇的时候，前者并不是每一次都对后者占先。要求私人的权利无条件地服从于他人———哪怕是所有他人———的偏好，而根本不考虑私人的实际需求，这种观念真的不证自明吗？
在居民所居住的房屋为公房的时代，市容管理机构在很大程度上并不是一个公共管理机构，而是身为大业主的政府下设的一个内部物业管理机构，它借助于政府的土地和房屋所有权而管治私搭乱建行为。但今日，市容部门的管治权所面对的房屋产权全归个人，土地部分权利属于私人，其权利还能像以前那样广泛而随意吗？目前政府管治该领域的法规，均系制定于房屋和土地产权公有的时代，在当下似已丧失大部分的正当性。
在关于私搭乱建的讨论中，还有人为物业公司抱屈，说它没有执法权，所以没法制止那些私搭乱建的业主。这种议论荒唐透顶。即使业主的私人权利应受干预，那干预者也应当是业主大会或其所授权的业委会，而不是一个职能仅限于向业主提供服务的物业公司。不能因为“物业管理公司”中有“管理”，就表明它有执法权。
□秋风（北京学者）
自家房子怎么就不能“违法搭建”
2006-10-12 09:39:44  来源: 南方都市报  作者：秋风
法的精神之秋风专栏
新闻报道说，上海一些豪华别墅区违法搭建情况严重，市领导虽然批示严查，但时隔半年仍没什么改观，且有愈演愈烈的趋势。报道特别加了一句皮里阳秋的话:这些业主非官即富。
这句话可以引发丰富的联想，但设想一下，外国人或者农民们听了这样的反问，会有什么反应？私人盖房子，或者在现有的房子之外加房子，何以是“乱”呢？房子是供人居住的，而一个人不可能一下子就能把三年后、十年后的住房需求完全预料到，因此，临时在原有的房子外面加盖一间两间、十间八间，不能说乱。
不过，现实确实是，在中国的城市，从政府规划与城管部门到居委会，再到物业管理公司乃至业主，人人都在谈论“私搭乱建”。这样的话语只能形成于特定的历史时期、特定房屋与土地产权制度下。
计划经济时代，除少数例外，城市绝大部分居民对于土地和房屋没有权利。尤其是国有部门就业者，居住的都是公房，他们不过是国有土地上建筑的国有房屋中的过客，产权则在各个单位手中。这些房客如果在产权同样属于他人的土地上、在产权归属他人的房屋之外搭建房屋，当然属于“私”搭“乱”建。
但今天，很多居民居住在自己购买的商品房中，法律已经规定，这些房屋建筑归业主所有，对其土地，业主也享有七十年的使用权。那么，房屋的所有权和土地的使用权，是否足以给予业主以按照自己的需求和喜好改建、搭建房屋的权利？甚至可以设想，假如目前业主拥有完整权利的建筑过了三十年就成为危房，业主有没有权利在这块土地上将其拆除重建？
对于公寓楼来说，这个问题比较复杂，因为，土地使用权是共有的，房屋在物理上也不可分拆，因而，业主的搭建、改建权确实受到很大制约。但假如通过必要程序达成一致，此种权利似乎也是可以共同行使的。而对于别墅业主来说，这种制约当然根本就不存在。
如果考虑一下工业用地的情况，则业主搭建、改建的权利就是理所当然的。工厂对其从政府那里获得的土地享有五十年的使用权，该工厂在这五十年内，似乎可以随意买卖、转让这块土地，当然更可以随意改变土地上的建筑。对此，似乎并没有哪个部门嚷嚷着要来管理。那为什么私人业主不能让其享有七十年使用权的土地最大限度地满足自己的需求？
人们立刻会说，这会影响到小区的环境，影响到城市的市容。是的，美丽的小区与城市环境是一种对所有人都有益的公共品，因而，确实有必要创造和维持之。但在此种小区环境、市容与私人权利相遭遇的时候，前者并不是每一次都对后者占先。要求私人的权利无条件地服从于他人－－哪怕是所有他人——的偏好，而根本不考虑私人的实际需求，这种观念真的不证自明吗？
进而，城市市容管理机构拆除此类“私搭乱建”的正当性是值得质疑的。在居民所居住的房屋为公房的时代，市容管理机构在很大程度上并不是一个公共管理机构，而是身为大业主的政府下设的一个内部物业管理机构，它借助于政府的土地和房屋所有权而管治私搭乱建行为。但今日，市容部门的管治权所面对的房屋产权全归个人，土地部分权利属于私人，其权力还能像以前那样广泛而随意吗？目前政府管治该领域的法规均系制定于房屋和土地产权公有的时代，在当下似已丧失大部分的正当性。据此执法，合法，但不正当。这不是说政府不能管理，但是，这种管理的方式、范围、手段，应当绝对不同于居民没有权利的时代。
(作者系知名学者)