房价与货币紧缩政策房价与物业税房价与货币紧缩政策

　　2008年初，房价是否出现了拐点？争论非常热烈。一方说，房价已经下降，降幅高达20%，甚至34%。另一方说，压根没有这回事情，"即便有些城市房价出现了绝对下降，那也是高位调整，相对于2007年初的价格，仍属高企。"??参见"房价还在试探均衡点"，《中国证券报》，2008年2月28日。面对截然相反的房价信息，许多人感到困惑不解。
　　国家统计局和其他官方统计机构一如既往地公布统计数据，没有给"拐点论"留任何面子：2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10?5%，涨幅与上月持平，环比上涨0?2%。??参见"拐点论不攻自破"，《市场报》，2008年1月21日。
　　喊拐点最凶的是广州。可是据《楼市》杂志调查发现，广州一些楼盘的价格"明降暗升"。2007年国庆节才1?7万元/平方米，随后猛涨到2?2万元/平方米，最近开发商扬言大幅度降价，九五折、送管理费等等，仔细算算，房价比2007年国庆节时还高了2000多元。??同上。
　　即使能找出几个降价的楼盘，又能说明什么呢？讨论房价走势，绝对不能拿房地产商的喊价作为标准。漫天喊价，就地还钱，历来如此。讨论房价变化趋势只能拿成交价作为基础。部分新开楼盘售价打折，属于开发商的营销策略。开发商标出了一个高价，年终了，他们或者是为了有较好的业绩，或者为了回笼资金，账面均衡，便主动打折。这并不真正说明房价下降。观察一个地区房价变化趋势不光要看该地区某些楼盘的要价，更要看该地区房价的时间序列数据。
　　在市场经济中，房价涨跌原本寻常，值得深思的是为什么由某些房地产商带头来吆喝"拐点论"。
　　房价和所有价格一样，说到底是个货币问题。如果社会上的货币流动性过剩，就一定产生通货膨胀的压力。用老百姓的话来说，东西就是那么多，如果钱发多了，票子就毛，价格一定上升。
　　当前，通货膨胀率正在节节上升。2007年1月的通货膨胀率仅为2?2%，而在2008年2月，通货膨胀率已经高达8?7%。上升速度之快，几乎可以和我国20世纪八九十年代二次通货膨胀的初期相比。如果我们掉以轻心，让通货膨胀率冲上两位数，一旦形成民众价格上升的预期，再要治理就非常困难。高通货膨胀不仅造成很大的经济损失，而且伤害低收入家庭，扩大贫富差距，造成严重的社会问题。针对这个问题，中央将执行了7年的稳健货币政策改为紧缩货币政策。
　　尽管新政策已经出台，由于巨大的惯性，货币流动性过剩的矛盾并没有立即得到缓解。截至2008年1月末，金融机构贷款余额28?67万亿元，同比增幅17?53%。2008年1月份贷款增加8036亿元，同比增加2373亿元，创历史新高。其中，居民贷款增加1355亿元。货币供应量（M2）增速为18?94%，比2007年12月份高2?2个百分点。?? 参见"减速2008"，《21世纪经济报道》，2008年1月25日。也就是说，社会上的钱不仅没有明显减少，反而还在继续增加。
　　2008年1月，中国外汇储备增加616亿美元，其中外贸顺差195亿美元，外汇储备增量中不能被解释的部分为309亿美元，这说明海外资金继续流入中国。??参见《21世纪经济报道》，2008年3月11日。
　　反映到日常生活中，大家都感觉到无论是吃的、用的，价格还在上涨。这就需要我们认真地执行紧缩货币政策，坚决把通货膨胀的势头压下来。严峻的形势正在考验着金融当局，是真紧缩还是假紧缩？如果是真紧缩，有可能将今年的通货膨胀率控制在6?5%左右；如果是假紧缩，通货膨胀率有可能突破两位数。
　　按照一般规律，当物价全线上升的时候，除非遭遇金融危机，房价必然跟着上升。按照"拐点论"的说法，似乎房价逆势而动，不升反降，这就怪了。就像下了一场大雨，无论大河还是小河，水位必然上涨。如果你家门口的小河的水位反而落了，岂非咄咄怪事？倘若如此，也许更糟，莫非出现了地震的征兆？
　　主张"拐点论"的人有没有理论根据呢？
　　有人说："房价涨得这么高，老百姓已经买不起了，自然房价要下降。"说这些话的人显然没有注意居民收入结构。目前贫富差距比较严重，低收入家庭很难买得起商品房，而高收入家庭的购买力在最近几年内仍足以支撑商品房市场。房地产市场上供不应求的状况并没有得到扭转。
　　还有人说："房价哪有只涨不跌的道理？房价连涨了好几年，该跌了。美国房价跌了，中国的房价也该跌了。"这种说法反映了许多人的情绪，但是判断房价走势不能感情用事，更不能像算命先生一样瞎猜。房地产市场有其特定的规律，不能和其他市场（例如证券市场）做简单类比，也不能和其他国家简单比较。房价和其他物价一样，必定有升有降，但是目前全面下跌的可能性不大。
　　有人呼吁，不能听任房价暴涨，政府该出来管一管了。显然，在许多人头脑中还保留着某些计划经济下形成的思路，一遇到问题就往政府身上推。让政府来干预价格，实际上是在开历史倒车，短期内也许有一些效果，其结果必然破坏市场竞争机制，否定改革开放。治理房价暴涨应当从市场上找原因，找对策，特别是要关注金融市场的变化，而不能简单地要求行政干预。
　　有人质疑，从2007年11月以来，商品房交易量剧烈下降，房价难道不会下降吗？在2007年年底，商品房交易量下降的原因主要是银行按揭贷款额度控制。由于2007年房价暴涨，各家银行的按揭贷款额度到10月份就基本用完了。只要一卡贷款的资金来源，商品房交易量自然下降。元旦之后，仅仅两个星期，各家银行就将第1季度的投资贷款全放了出去。通货膨胀的压力非常严重。2008年第2季度的贷款形势依然非常紧张。只要信贷没有紧缩，对房价的压力就必然有增无减。
　　目前，不仅社会上资金流动性严重过剩，存在银行里面的钱还有外流的趋势。由于2008年2月的通货膨胀率（8?7%）高于银行基准利率(4?14%)，老百姓在银行中的存款出现了超过4个百分点的负利率。在过去，银行城乡居民存款余额每个月都要上升1500亿元左右，可是在2007年4月非但没有增加反而下降了1674亿元，5月又下降2784亿元。以后虽有恢复，但未能制止下降势头。2007年10月份的下降幅度达到5062亿元。??参见国家统计局，《中国经济景气月报》，2008年第2期。中国的金融结构很不稳定，在银行中的居民存款比例太高，其中还有40%左右的存款是短期或活期存款。一旦出现负利率，存款必然要流动，对金融体系的冲击太强。民众的钱没进银行，究竟去了哪里？冲到消费领域，导致物价上涨；冲到证券市场，导致证券市场大起大落；冲到房地产市场，房价焉能不涨？
　　迄今为止，还没有见到有哪位学者给"拐点论"提供理论基础，除了个别地方之外，也没有听说哪家统计机构给"拐点论"提供数据支持。铺天盖地而来的"拐点论"其实只是某些房地产商的独角戏。不能不佩服他们兴风作浪的能量。
　　我从来就不愿意拿阴谋论来讨论经济问题。某些房地产商鼓吹"拐点论"必然有其理由。明明尚未出现房价的转折点，却拼命鼓吹房价已经下跌，用心何在？
　　主张"拐点论"的人当中，是否有一些人是"项庄舞剑，意在沛公"，试图拖延货币紧缩？在迅速扩张之后，他们的资金链非常紧张，如果拿不到银行贷款，很可能要遭遇危机。国务院和银监会曾经三令五申，房地产企业的自有资本不得低于项目投资35%，否则银行一律不准贷款。??参见《国六条》和银监会相关通知。可是，至今全国房地产企业的自有资金比例平均数还停留在25%上下。有些房地产商空手套白狼，自有资金比例还不到20%。为了谋求暴利，他们大量占用银行贷款，把金融风险转嫁给银行和全体民众。有些房地产企业过度扩张，囤积大量土地。2008年1月7日，国务院发出《促进节约集约用地的通知》，明确规定：如果土地闲置1年，征收20%的土地闲置费，闲置满2年，依法无偿收回。这就像催命符一样，逼着那些囤地的房地产企业非大量筹款不可。如果银行贯彻落实紧缩货币政策，许多房地产商将拿不到预期中的银行贷款，有些房地产企业会由于资金链断裂而破产倒闭。货币紧缩政策对于那些违规的房地产企业威胁极大。
　　众所周知，宏观政策效应有一个滞后期。紧缩货币政策的目标是调整金融结构，任务相当艰巨，不可能一蹴而就。货币紧缩政策刚刚出台，某些房地产商立刻高喊拐点到了。倘若真的由于紧缩政策的出台，房价应声而落，政策的威力实在匪夷所思。从理论和多年实践经验来判断，这样的事情基本上是不可能的。这些房地产商就像个调皮的顽童，还没挨打，就先喊痛。他们之所以迫不及待地高喊"拐点论"，无非想表明自己是个乖孩子，房价已经降了，就别紧缩了。醉翁之意不在酒，他们的眼睛盯住的是银行贷款。别听他们忽悠，等把贷款拿到手之后，他们出售商品房时能卖多高价就卖多高价，在房价上绝对不会温良恭俭让。
　　尽管鼓吹"拐点论"的人不多，但是影响很大。许多人厌恶房价暴涨，不自觉地听信了"拐点论"。如果听任"拐点论"泛滥，有可能贻误战机，酿成高通货膨胀，破坏当前经济增长的势头。天下有大道理，有小道理。小道理要服从大道理，局部利益要服从整体利益。整治通货膨胀事关全局，事关人民的利益。某些房地产商的目标是利润最大化，可以理解，但是不应该干扰国家的货币紧缩政策。至于说某些官员跟着起哄，除了掩盖自己的失误之外是否还有别的目的，尚需观察。因此，我们不能忽视"拐点论"，要认真地讨论分析，揭发"拐点论"背后的利益取向；要提倡严谨的学风，不能容许散布虚假消息，浑水摸鱼。当前，一定要坚定不移地贯彻落实货币紧缩政策，为持续稳定的经济发展铺平道路。