胡月晓：货币不紧缩 房价难下降

未来房价走势判断：货币不收，房价难降。

胡月晓

房价为何有易升难降的市场表现？原因在于：超宽松的货币态势未改变；调控目标不明确，使得市场对政策理解产生差异；过往调控历史使得政府公信力缺失。未来房价走势判断：货币不收，房价难降。

房价为何易涨难降

自4月份出台新一轮楼市调控政策以来，房价走势不仅牵动着普通百姓的心，引领着中国资本市场的波动，也关系着中国经济转型的进程。9月底再次出台加码的“二次调控”措施，实际上就是承认了前期楼市调控效果不佳。回顾半余年的调控历程，纵然在政策高压下，房价仍然顽强上行。房价为何有易升难降的市场表现？我认为原因在于以下几点：

1.超宽松的货币态势未改变。房地产市场的金融属性是相当明显的，因此用传统的供求分析很可能让人得出错误的结论。城市化、经济发展、人口变动等因素都是影响楼市发展的根本和长期性因素。但在短期内，对楼市变动有决定性影响的，显然是投资需求和居民财富分布结构的变动。经过十多年的发展，房地产已成为我国居民重要投资工具之一，用于自住的真实消费需求比重在不断下降。

《中国城市状况报告（2010/2011）》称，中国城镇居民自有住房率达87.8%；上海市有关部门针对本地居民进行的一项抽样调查统计也显示，2009年上海市本地居民户均拥有的住房套数为3套。可见，构成住房市场无底洞式的旺盛需求，大多为投资需求。当一种资产主要被用作投资需求时，其金融属性就大大增加，并超过其本身的实体经济属性。当房地产被金融属性主导时，货币态势，即流动性充裕变化状况，就成了决定房价走势的基本因素。正是当前超宽松的货币态势，以及过分充裕的流动性状况，决定了楼市泡沫不仅不会破灭、反而会继续扩大的趋势，造就了当前楼市房价易升难降的局面。

2.模棱两可的调控目标。调控目标不明确，使得市场对政策理解产生差异，进而产生不同的预期，形不成向下的预期合力。虽然“国十条”开篇就明确提出了调控的目标是“遏制房价的过快上涨”，但界定却不明确：到底多快是“过快”？非过快的选择有缓慢上涨、停滞和下降，政策的追求对象是哪一个？这些政策都没有明确。如果缓慢上涨是政策容许或是政策的追求目标，而现在的市场表现又不能令调控部门满意，那么现实当中的缓慢上涨是否速度仍然过快，或者“缓慢上涨”根本就不是政策目标？如果缓慢上涨没能成为政策认定的“过快上涨”的对立面，那么“停滞”和“下降”哪一个会是？如果是下降，要下降到多少？总之，政策目标的模糊，令开发商、投机者、自主型的真实需求者各方都在揣摩政策底线，市场各方之间充满着非理性的博弈。

3.过往调控历史使得政府公信力缺失。2008年席卷全球金融危机，也对中国的资产泡沫产生了深远影响。2008年下半年，中国房地产价格也在市场作用下，开始了自行的调整。但就在这种市场自发的调整刚展开之时，中国实施了规模空前的反危机措施，开始向宏观经济体系大规模“放水”，货币投放迅速增加，流动性开始泛滥。但在危机初期之时，由于真实需求的下降，货币投放并未改变实体经济领域价格变化趋势，通货紧缩态势继续发展，从而刺激了货币当局进一步维持超宽松货币的决心和勇气，力度也愈发扩大，终于引起那些具有高金融属性的资产（如房地产、大宗交易商品等）价格飞涨。自从2005年国务院新、旧“国八条”和25号文发布后，国家层面的调控房价行为就没有停止过。但现实的调控效果是，年年调控年年涨、越调越涨，及至2008年金融危机爆发，当房地产市场投机者、开发商等众多参与机构和人员，做好了“死”的准备时，没想到天降甘霖，空前的货币“大放水”让楼市投机者个个赚得盆满钵满。中国房地产调控的历史现状，不仅使得政府政策的公信力受损，而且使得投资者的“抗体”增加，极大地增加了市场对调控的“耐药性”。

未来房价走势判断

未来房价走势判断：货币不收，房价难降。

自2005年3月旧“国八条”颁布后，房地产调控的力度并非不强，措施并非不具针对性，但每次都被市场轻松化解，抛开仁者见仁、智者见智的诸多具体原因，最根本的基础就是——2005年至现在正是我国货币供给快速增加时期。1998年中国开始房地产市场化之时，货币深化指标（M2/GDP）为120%，2005年快速上升到158%，之后便在此水准上稳定下来，2009年时在“反危机”的货币扩张政策下，中国货币深化指标再次快速上升，由2008年的155%暴涨到了181%，居全球首位，遥遥领先于世界主要经济体。基于房地产的金融属性，仅在产业层次上，在实体领域对房地产市场进行调整，其效果要么是无效、要么是导致新问题出现，同时还使得经济体系中“寻租”现象增多，在制度上成就了腐败的系统性基础（这已被现实证明了）。

从当前货币政策走向看，货币当局仍无加大货币回收力度的迹象。2010年9月29日召开的中国人民银行货币政策委员会2010年第三季度例会，仍然强调强调“继续实施适度宽松的货币政策”，更为重要是，在现实当中，当前中国经济决策中的利益纠结已使得政策调整成为既得阶层的可操控工具。在全社会通胀预期高企情况下，流动性充裕格局仍然得以维持的状况说明，货币当局仍极力维护当前的流动性充裕局面，尽管其它部门在政策导向上宣称要治理通胀和控制房地产泡沫。

从治理通货膨胀角度，快速回收货币的效果是最佳的，但猛烈的货币回收措施对当前房地产利益集团是一个重要打击，在现有利益格局没转换前，即现有既得利益集团的资产调整没完成前，对全社会利益格局调整有重大影响的强烈货币收紧政策是很难出台的。未来我国的货币回收力度将比较平稳，房地产价格走势也将进入一个平稳、缓慢，但为时较长的回落轨道。