“白菜与房价”

自博鳌论坛之后，关于“工资与房价”的争论就一直没有停止过，网络、媒体、官员、民众分别从不同的角度提出了自己的理解与看法，也有嘲弄与批评，但似乎大多是断章取义，并没有判别是非的说服力，而真相常常是在不断认识世界的争论中才被正确揭示的。

就像当年为了让中国人吃饱肚子的“农业学大寨”，不从经济体制上解决生产力和效率的问题，而试图用人定胜天的方式扩大耕种面积，结果不但造成了巨大的生态破坏，不得不用更高的成本来退耕还林，也并未让中国人解决温饱问题。看问题的角度不同，分析问题的方法不同，僵硬的放弃科学的态度，最终只能得出错误的判断。

为了让民众能从不同的视角来剖析其中的关系，有必要针对网络与媒体提出的疑问做有针对性的讨论。

社会中提出的疑问大约有如下几类，我没看出其中的道理何在。

一、是白菜与房价不能同比。连部里的官员都认为这是风马牛不相及的事，我却认为颇具有可比性。

物价的相比大约有几个对等或接近的条件：一是，最低比价品物质的本身变化不大。白菜就没有发生物质的巨大变化，房子的物质变化大大提高了，因此以白菜为基价可比性更高了，而不是降低了。

二是，生产方式的变化差异不大。因生产方式的变化会产生的效率上的巨大差异，让可比性会失去平衡，而白菜和住房的生产方式基本仍保持着三十年前的传统方式变化不大。白菜有了机种与化肥等提高成分，住房的机械化程度与产业化也略有提高。假如住房生产的产业化水平大大提高，也许会让成本下降、效率增长，但目前住宅产业化水平大约不到5%，与日本的50%以上差十多倍，不但不能起到降低成本的作用，反而可能会由于产品的个性化非标准性而提高。

三是，与生活相关性变化不大。三十年前大白菜是凭票、凭本限量供应，如今仍是CPI中的重要组成部分，没有发生巨大变化。如果说大白菜的生活相关性在减弱、物质作用则应被削弱，那么用被削弱的商品物价与重要的商品物价相比，不是更有说服力。

四是，生活中最常见、最熟悉。如果用不被民众理解和了解的商品作对比会增加许多猜测，而白菜则是老少皆知的商品，生活中最常见的商品，故更有说服力。

三十年前住房约300元/平方米（有人说那时分配住房没有价格，但房子不是天上掉下来的，300元/平方米是基本造价），可换15000颗白菜，而今按5000元/平方米（统计公布的全国住房平均房价2008年是3919元/平方米）算，可换2500颗白菜。或者说每亩生产的白菜量与房屋置换量发生了巨大变化，而与工资收入并未发生巨大变化。三十年前28.6元/月的工资能买1430颗大白菜，今天2860元/月的工资还是买1430颗大白菜。可见这其中的房子的价格比对应工资与大白菜都是在降低的。无论如何，这种价格的变化都是事实的存在，是不可否认的一种事实存在。

二、有人将计算机等高科技工业化产品的降价与房子的涨价相比，因此想证明房子的价格过高。前面已提到了，工业化生产效率的提高会降低工业化生产商品的价格，同时如果工业化产品的原材料也是工业化产品这样的效率提高、成本降低就成倍的产生了加速的效应。如果高科技产品的科技含量在技术进步中加快了更新换代的周期，这种因科研成本降低和科研成本分摊的原因，也必然会起到效率提高与价格降低的作用。

新的电影首映时的价格和几个月后的价格就完全不同；新的时装必然会有个好价格，但一段时间后也许只有几个月后，价格同样会快速跌落，甚至打折出售，这也是同样的道理。当计算机、电视等高科技产品几个月就在技术上被快速更新时，当手机几个月就被替代并导致价格快速下跌时，也反映的是同样的道理。山寨机的低价也恰恰是没有这些科研成本投入的分摊。工业自动化可以让许多传统生产方式的商品成倍的降低生产周期，但却无法让房屋建设的周期成倍恶化。

住房生产的工业化程度、住房生产材料的工业化程度都无法与完全工业化生产的商品相比，其因科技与工业化程度导致成本降低的因素不多，而传统方式生产的原材料价格反而在不断提高。建筑也有高科技，除了节能、环保材料的生产与利用，设备的更新与优化之外，建筑还有另外一种艺术的创造价值，就像优秀的建筑可以与传世的绘画、古董、雕塑媲美，越老价格越高，而不是随着高科技产品的技术更新而贬值，只有那些价格无法被市场认可和提升的一般建筑才会只能满足今天、无法满足今后，才会被快速的拆旧或拆除重建。

一个最简单的对比就是，常常在评估方法中出现重置成本或重置价格，计算机、电视机、汽车等不能与房子相比的就在于重置的成本与价格。计算机会贬值是因为新的计算机的重置成本会更低，而住房的重置成本会越来越高。

市场中的二手房交易不管价格高与低，都与被社会“谩骂”的开发商无关，但价格的不断上涨或下跌，一个重要的原因则与重置成本相关（包括土地的重置成本）。而白菜可以与住房相比的重要原因也在于两者的重置成本的提高（生产成本包括人工成本的提高）。

位置、位置、位置是房地产中最常见、最不会被淘汰的词汇。位置因素所包含的重置成本更是不可忽略的。当土地有价并成为房价中的重要组成部分时，重置成本的影响就更为重要了。

三、也有人用其他的一些商品价格与住房价格的变化相比，但却忽略了一个重要的原料变化价格——即土地的价格变化。土地从征地、拆迁的实物用地成本之外，一个重要的变化就是政府收取的地租变化，这也许是大多数的商品变化中并不存在的。

铁矿石的价格上涨会引发钢材的价格变化，但并没有因此增加政府的租金，但土地则完全不同，而租金并非市场化因素，在垄断的土地供给之下，非市场自由调节的因素会导致价格发生巨大变化。

房价中土地价格的比重不断提高，从最初的约10%到了今天的40—60%，无疑对价格的影响与推动作用巨大。2008年全国的平均房价为3919元/平方米，但全国平均的住宅用地价格为4625元/平方米，按1：2的容积率计算，土地成本占到了房价的59%（全国平均容积率不到1：2），足以说明地价对房价的影响。如果扣除这一因素，工资和白菜的上升水平与房价的上升水平就更无法相比了。

没有一个地方政府和土地部门肯承认土地是房价上涨的原罪，也没有哪个专门指责与痛恨开发商的人将土地上涨的因素明确的告诉民众，但却不可不承认面粉贵过面包的现象。

为什么面粉会贵过面包呢？这就回到了重置成本上了。当土地出现天价时，房价一定会被推高。这正是在于更多的人会从重置成本上考虑而推高房价。

开发商用100万元购买一亩地时，如每亩地开发之后获利100万元，但再购买一亩地时，土地已变成了200万元/亩，表面看开发商每次开发都获利丰厚，但每次变成土地时，却发现重置成本在不断的提高。所拥有的土地资源并没有在不断的交易与交换中增加，那么就只能随着重置成本的提升而推高房价。似乎争取获得能比重置土地时更超额的利润，否则岂不只获得了个名以上的利润，却无法增加再生产过程中扩大。

除了房屋开发之外，大约没有其他的任何一种商品的重置会有这种特殊的变化了。如果一种商品的生产其获利的部分并不能使其具有不断扩大生产规模或超额利润的能力，这种生产方式还有可能不断持续吗？这种商品还会有人投资与生产吗？

四、关于工资含量的可比性也是一种质疑。

有专家认为三十年前的工资中没有住房工资，同时也不包括看病、教育等含量，因为这些都是国家承担，因此那时的工资低，但不用支付教育、医疗等费用。而今天工资收入高了，但并没有可以更多的用于购买住房，还需要为医疗、教育等做储备与消费，所以他们认为不能用工资收入的增长倍数与房价的增长倍数相比。

我并不同意这种看法。我可以同意说现在的工资中可用于住房支出之外的其他支出费用增加了，但却并不都与住房消费相关，也绝不是仅仅与当年的教育、医疗等必要开支相互抵消了。

三十年前28.6元/月的工资收入大约只能买1/5块手表或1/5辆自行车，但今天的收入却可以买好几块手表、好几辆自行车，很多人用工资收入购买了汽车。这些与医疗与教育的费用支出并不产生矛盾，而吃、穿、用和文化、体育等消费难道并没有增加吗？换句话说，即使在现有条件下扣除工资中必要的医疗、教育等成分之后，难道工资收入的增长倍数不是仍然大于房价增长的倍数或数十倍吗？总不能将当年工资中不含的医疗、教育、住房之外的其他消费增长也扣除吧。（原属于非工资的公共开支部分）这种扣除方式并不具有任何的对比影响，否则又怎么会每年有这么多的家庭凭着工资的收入就能购买商品房呢。反之，如果是因为教育、医疗支出的加大影响了购房能力，也不能将国家分配制度中的不合理性让房价来承担和解决。

不承认工资收入的增长倍数大于房价的增长倍数至少是不尊重事实的一种说法。也等于不承认如今全社会的生活水平远远大于三十年前的改革成绩，不承认如今的住房条件和住房面积都比实现住房市场化改革之前有巨大变化与提高的事实。

从今年一季度公布的职工收入7000多元与2008年的3919元/平方米房价相比，一年约可购买8平方米住房（加住房公积金），也证明了房价与工资收入之间的增长关系。三十年前同样的职工收入一年只能建一平方米的住房。而今天的8平方米住房可是含了土地出让金且质量、水平已大大提高了的商品房。

不管如今的工资含量有什么没什么都不会影响工资收入增长远高于房价增长数倍的事实。

五、工资收入统计中的缺陷也被当作攻击我的工具之一。如我国现有的工资收入统计中以在职职工为主，通常不含个体户或部分私营企业的职工收入情况。这种情况是对的，但如果认为因此就不能用工资增长数倍与房价增长数倍相对比，则是我不同意的。

其一，历史的统计与今天的统计并未发生重大变化。职工收入的增长数倍是肯定的，与房价的对比结果也是一致的。请问除了这个统计之外，是否还有其他的统计可以做参考吗？许多人用的房价收入比难道不是用这个统计的数字吗？为什么那些用这个统计数字计算房价收入比并认为房价过高的结论有人相信，用同样的数据证明工资收入的增长数倍高于房价增长数倍就不对了呢？

其二，请问三十年前的住房福利分配中又是否包含了这些未列入职工收入统计中的人群呢？本来这些人当年也无法享受住房的福利分配，或者说列入职工收入统计之中的大量集体企业（包括当年的大集体和小集体企业）中的职工又有几个能分到福利住房呢。或者说，未列入职工收入统计中的人群过去的工资与住房分配无关，今天也同样并不影响对比统计的倍数和对比关系。

其三、未纳入工资收入统计中的人群工资收入未必低。或者说未必买不起住房或解决不了住房问题。

目前我国统计中的职工收入大约不含个体、私营等就业中的收入。一类个体户是高收入者，或说是在当地的高收入者，如个体的演员、作家、写手、网店店主、经纪人、股民、自由职业者、小商、小贩、小企业主等。一类是被雇佣的从业人员或农民工等。农民工在农村有住房，在城镇就业的收入则一定会高于在农村的收入，与城镇比也许是低收入，但回到家乡也许就变成了高收入，至少他们有房住。

硬把农村有房的人再计算到必须购买商品房的行列中，是没有说服力和对比意义的。而这类中的高收入者也许并不缺少住房或购买商品房的能力。

因此未列入工资收入的人群的工资收入不列入城镇商品房房价的对比之中并不影响对比的结果和对比的意义。

2005年的人口调查资料显示，这部分人群的购买能力并不低，在当年商品房购买人群的调查中，无正式职业的人群占所有购房人群中的比例最高。也证明了未纳入职工收入统计中的人群的收入（包括非工资性收入、非直接劳动收入）并不一定比职工收入水平低，也不能证明其不具备解决住房的能力。

以现有的工资收入统计看，是完全必要和有更广泛的意义和合理性的。

大部分的反对意见都与上述五种情况类似和相关。我知道目前凡是说房价没有泡沫、不高、有合理性的言论的都会引发部分人的反对，也许会引发众怒。当我用三十年前的工资增长数倍与房价增长数倍作对比时，人们大多数并没有将眼睛关注于这是不是事实和有没有道理或逻辑性，而是气愤于一直在社会上被人们称为是有巨大泡沫的高房价。明明眼看着在不断上涨的房价，为什么会居然与想象之中的增长数倍和工资收入的增长数倍有这么大的差别。于是他们就想用各种各样的理由来否定这种事实，或用各种各样的理由来否定这种事实中的对比意义。遗憾的是这些反对的理由并不能让民众心服口服，至少不能让我推翻已有的结论，更不能推翻商品房市场化改革给社会与民众带来巨大变化与生活质量提升的事实。

我不否认某些地区的房价高，并已超出了当地平均的消费能力。如REICO报告中已公布了部分地区的住房可支付指数小雨100的结果，说明这些地区的房价高于当地的合理支付能力。但商品总是按市场中的消费能力定价的，但这个消费能力并不局限于当地户籍人口可计算出的消费能力，定价也并非以此为基础。如果此地的外来消费能力的吸引力是够大，则房价就会按这些外来消费能力提升。如三亚的房价按当地的消费能力计算一定是超高，但对外来消费能力就不一定了。当地人不用再额外花钱支付天气、温度、大海与自然景色的拥有权力，但外来消费者则自愿花钱去购买附带与住房上的这些资源。于是房价自然就超出了按当地收入计算的消费能力，但不等于没有市场中的购买能力与需求。

那么全国的房价和某些地区的房价中就不能不考虑这些特殊因素导致的房价上升前提。三亚人买不起这些海边的风景房，但不一定反对这些外来购买能力，至少这些消费者的税收为当地的公共利益支出做出了巨大贡献，当地人成了公共利益的分享者。

北京市为了解决户籍人口的住房，拒绝因外来消费能力而推高房价，因此出台了一系列类似于世界贸易保护主义的做法。如出台两限房、经济适用住房的特殊政策限定只许拥有北京市户籍的家庭购买，宁愿破坏市场经济，也不愿承认这些外来人口对北京财政税收、消费、投资以及经济增长的贡献。

文化大革命和阶级斗争给我们留下的遗产是，绝不能为美帝国主义或资本主义提供社会主义国家的服务，尤其是不能让他们剥削社会主义工人阶级的劳动。但世界贸易一体化中，中国的廉价劳动力为世界各国提供着“中国制造”，并且靠出卖廉价劳动产品而致富和各取所需。当世界经济危机时，中国更强调的是要限制贸易保护主义对世界经济的不利影响。然而在谈到房价时，最能体现出地方政府的这种贸易保护主义的消费限制（包括中央政府大量的房地产市场中的限外令）。社会中评论房价和收入比时也从来不承认这种带有贸易保护主义倾向的作怪，不承认外来消费能力对市场的影响与冲击，似乎一个地方的市场房价只能按本地的收入水平计算高与低，却不知道房子是不可移动的，但人是可移动的。没有大量的外来消费能力抬高北京的房价，又怎么会有北京政府的高额土地收益呢？

将真相告诉民众而引发的一时愤怒并不会比为了政绩和舆论压力而欺骗市场的结果更可怕。与其试图用对开发商的行业攻击和政策的扭曲让房价跌下来，不如让市场按经济规律和供求关系寻找合理的平衡。对地价的控制、对税费的降低和对工资收入的增长才是政府更应关注的问题。