低迷声中看房价房价与物业税低迷声中看房价

　　2007年11月以来，全国各地商品房交易额普遍下降，在房地产市场低迷的时候，新闻媒体上不断传来消息，好像房价就要下降了。在报纸上看到大字标题"深圳房价加速下滑"，??参见《21世纪经济报道》，2007年11月26日。"广州房价拐点将现？"??参见《21世纪经济报道》，2007年12月10日。据说，在中央电视台的《经济半小时》节目中，有人宣布广州的房价暴跌了20%。
　　有的房地产老板站出来呼应房价下落。例如，万科的王石公开表示："我承认楼市拐点确实已经出现。"于是，有人提问："珠三角房市低迷，北京是否会受影响？"
　　房价暴涨，民怨沸腾。老百姓对于高房价早就恨之入骨，巴不得房价早点跌下来。作为学者，我历来不喜欢高通货膨胀，更不喜欢房价飞涨。倘若果真能够将房价压下来，未尝不是一件好事。可是，做研究不能感情用事。在房价研究上尤其要冷静，要坚持说真话，为老百姓说话。
　　房价变动反映出经济规律。无论是什么人违背经济规律，都要受到惩罚。过去是这样，现在是这样，将来还是这样。对于规律，我们一定要有敬畏之感。要了解潮流，才能驾驭潮流，保护自己，发展自己。
　　房价和其他物价一样，有涨必有落。世界上只涨不落的房价从来就没有存在过。但是，如同潮起潮落一样，房价变化也有其内在的规律，和人们的偏好没有多少关系。并不是你喜欢什么，它就按照你的愿望变化。
　　当前报道的房价数据扑朔迷离，有人说："有关房价的数据都是真真假假，任何根据统计数据所做出的判断都让人半信半疑。"??参见《现代快报》，2007年12月18日。这就需要我们下点工夫，去伪存真。
　　首先，有些房价变动属于正常的营销策略。在宏观调控政策下，房地产投机活动受到抑制，自然减缓了房价上涨趋势。某些被夸张推高的房价出现调整，也是意料中事。例如，有的房地产商将原本每平方米（以下简称平米）12 000元的住宅喊价15 000元。如今打个折，卖13 000元。这只能属于房地产的营销策略，算不得降价。上海有个豪宅楼盘叫汤臣一品，要价每平米11万元。其实，开发商压根就没打算卖，不过借此做个广告，把汤臣一品放在前头，而借机将汤臣集团其他的房子卖一个好价钱。如果哪天汤臣一品的价钱改为10万元每平米，难道是真的降价吗？
　　去菜场买菜。
　　"多少钱一斤？"
　　"两块。"
　　"一块卖不卖？"
　　"行，你要几斤？"
　　连卖菜的老太婆都知道营销策略。难道你花一块钱买的青菜还占了什么便宜？
　　开发商要价肯定高于真实价格。在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。由于住宅的地点、环境、楼层、朝向、结构、质量等各不相同，房价自然也大不一样。因此，房地产商一定先喊出一个比较高的价，然后慢慢地降，直到摸准购房者愿意支付的上限为止。当我们讨论房价的时候，要从时间序列数据来判断房价的变化趋势，拿房地产商开出的楼价来讨论问题，难免出现严重的扭曲。
　　其次，房市低迷并不等于房价要下降。
　　在房地产市场上，谁的信息最多？毋庸置疑，买的没有卖的精。房地产商的信息要远远超过政府部门和普通购房者。从理论和经验出发，如果房价真的要下降了，房地产商肯定要抢先出手，抛售楼盘。如果在短期内楼盘供应量突然上升，那么很可能将出现房价下降。可是，各个大城市商品房交易额都出现萎缩。房地产商普遍捂盘惜售，说明他们估计房价还要上升，既然房价还要上升，何必急着出售。
　　按照一般情况，在年底应当出现楼盘促销。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为："开发商在年底进行楼盘促销并不少见，一是临近年关，开发商都想冲刺一下，完成既定目标，甚至为把当年业绩做得更漂亮些；二是年尾也是开发商回笼资金的时候，要做财务报表，还要还银行贷款、工程结款等，所以多卖点房回收点资金也是好的。不少楼盘在今年二、三季度上海楼市回暖时涨得太快，到年底还剩些房源，但看到调控来袭、交易冷清，便主动调价促销。但问题在于，开发商的营销策略的改变并不代表他们就看空明年的上海楼市。"从各地数据来看，理应出现的售楼高峰并未出现，这表明，许多房地产商正在等待着下一波涨价。
　　在年底出现楼市低迷的主要原因是银行按揭贷款的额度控制。各家银行都有按揭贷款的额度控制，由于房价暴涨，许多银行到10月份就已经完成了按揭贷款的贷款任务。银行将贷款的水龙头一关，房地产市场自然冷却下来。
　　第三，即使出现了拐点，也并不意味着房价下跌。
　　王石估计楼市的拐点已经出现。姑且不论他的判断是否正确，许多人误解了拐点的经济学意义。在经济学中拐点(Inflection Point)有着很明确的定义：表示曲线由加速增长转变为减速增长，由凹曲线变为凸曲线，曲线的二阶导数在这个点为零。值得提醒的是，在这个点之后曲线仍然上升，具有正斜率。说白一点，出现拐点只不过表示房价的涨速没先前那么快，但是还是在上升。拐点和房价的最高点完全是两码事。如果王石讲的是经济学意义上的拐点，那么他说的还有几分道理，如果他说的是达到最高点，从此房价就要下降，就不对劲了。
　　第四，当我们讨论房价的时候，应当区分具体楼价和房价指数。按照国务院24号文件，必须用70%以上的面积兴建90平方米以下的小户型住宅。可是，2007年1月到10月，全国90平方米以下住宅开发投资占住宅总投资的比重只有21?46%。??参见中国人民银行副行长刘士余2007年12月17日在"加强商业性房地产信贷管理专题会议"上的讲话。众所周知，小户型的总房价肯定低于豪华大户型。如果认真执行国务院文件，多盖些小户型住宅，那么平均房价肯定会降下来。不过，如果70%以上的面积被用于建设廉租房、经济适用房和小户型住宅，今后可以用来盖大户型住宅的面积肯定大幅度减少。开发商没有土地就即没有了用武之地，在土地招拍挂中，他们肯定要争先恐后地举牌，直到把地价拍到天上去。随后，他们盖的豪宅也肯定会卖天价。如果拿大城市中心的那些豪宅来说事，房价肯定还要涨;如果拿整个城市的房价来计算，在包括廉租房、小户型住宅、经济适用房之后，房价指数确实有可能下降。
　　在任何时候个别楼盘或者个别地区的房价都有可能波动，但是，从全国来讲，房价由三大因素决定：供求关系、货币流动性过剩和资产重新定价。
　　在供求关系上，房地产市场上的需求除了正常需求之外，还有投机需求。近年来，住房正常需求十分旺盛。城市人均住宅建筑面积在2003年为23?7平方米，2004年为25平方米，2006年为26?1平方米，几乎每年都增加一平方米。
　　2006年全国人口净增700万，农村进城人口1780万，结婚的新人有980万对。城镇居民人均可支配收入在2005年是10 493元，2006年增加为11 759元，净增1266元。??参见《中国统计摘要》，2007年，第113~115页。在2007年这些因素非但没有减弱，反而更强地继续推动房价上升。显然，对于居民的正常需求，我们不仅不能打压，还必须加以鼓励和保护。从供求关系来看，推动房价上升的因素很强，而导致房价下跌的因素并不强，因此，在较长时期内房价还处于上升通道。
　　房地产政策要管的是过度投机需求。毫无疑问，在某些地区的房价暴涨中，投机因素起到了推波助澜的作用。深圳就是个明显的例子。在2005年全年内深圳购买二套及以上房产的购房者为7553人，占全市交易套数的20%左右。在某项二手房市场的问卷调查中，64%的人表示购房用途是自住加投资。在2006年，深圳置业者中大约30%的人在取得产权证之后半年内转手出售。??参见《深圳房地产发展报告》，2007年。这都说明在深圳房地产市场上投机活动相当严重。整治过度投机靠的是财税、金融和土地政策，简单地喊口号，或者采用行政手段来打压房价并不能达到预期目的。
　　说到底，房价是一个金融问题。在短期内房价上涨的原因是资金流动性过剩，在较长时期是由于资产重新定价。目前，推动房价上升的最重要的因素是资产定价。2008年2月，消费价格指数（CPI）为8?7%，2007年12月21日，1年期存款利率上调为4?14%。扣除5%的利息税之后，仅为3?67%，低于通胀5个百分点。受到多种因素的牵制，利率在短期内升不了多少，而通货膨胀率也降不下来，负利率将严重地困扰我们的金融体系。按照经济学理论和过去多年来的实践，只要有负利率，银行中的居民存款就会流动。2007年城乡居民存款规模在17万亿元左右，其中活期和短期占40%~50%，也就是说，有大约7万亿~8?5万亿元资金具有很强的流动性。但这些钱会往哪里流呢？
　　按照2006年的数据，中国老百姓除去日常消费、投资之外，购买商品房用了2万亿元，还往银行里存了2万亿元。         在负利率的情况下，老百姓还会继续把钱存进银行吗？         在2007年4月城乡居民存款余额下降了1674亿元，这是多年来的第一次下降。在该年5月又下降了2859亿元。随后，只有一个月略有上升，其他各月都在下降。到了10月份，突然下降了5092亿元，震动了整个金融系统。在11月居民存款回升2655亿元，12月份又回升5996亿元，但是和年初相比，居民存款余额几乎没有增加。          参见《中国经济景气月报》，2007年各期。也就是说，老百姓在2007年新增加的收入基本上没有存进银行。在负利率的压迫之下，银行存款不仅没有增加，还有可能继续外流，见表1?1。表1?1城乡居民存款变化情况(单位：亿元)居民储蓄存款居民储蓄变化2006年9月158 1081 7262006年10月158 033-752006年11月159 7161 6832006年12月161 5871 871(续)居民储蓄存款居民储蓄变化2007年1月161 8152282007年2月170 8729 0572007年3月172 40215302007年4月170 728-1 6742007年5月167 869-2 8592007年6月169 5391 6702007年7月169 457-822007年8月169 073-3842007年9月168 973-1002007年10月163 883-5 0922007年11月166 5382 6552007年12月172 5345 996资料来源：国家统计局，《中国经济景气月报》，2008年1月。老百姓在2006年存进银行2万亿元，2008年的居民收入比2007年有增无减。老百姓手里节余的钱就算和2007年一样，这些钱如不进银行，会去哪里？金融市场由5个部分组成：证券市场、债券市场、房地产市场、期货市场和外汇市场。           目前，我国的债券市场规模只有几千万亿元，期货市场和外汇市场基本上都没有开放，证券市场的规模有限，这使得我们的金融结构出现了巨大的扭曲。美国、欧洲、日本比我们有钱，但是，他们的资金被分散在上述5个市场中，存在银行里面的钱并不多。我国的大部分资金存在银行中，而且40%左右是短期和活期存款。这样的金融结构很不稳定，一旦出现负利率就有大麻烦。银行里的钱往外流，必然要流进股市和房地产市场。中国的股市能够容纳的资金有限，且如果听任大量资金进入股市，有导致泡沫经济的危险。于是，必然有相当一部分资金要进入房地产市场。假若2007年民众存进银行的2万亿元当中，有1万亿元进股市，1万亿元进房地产市场。商品房竣工面积在2007年只能增加5%左右，那么，几乎相等面积的商品房在2006年卖了2万亿元，在2007年可能有3万亿元涌进房地产市场。由此可见，房价上涨的压力非常大。何况，银行存款当中还会流出一些，这更加大了房价上升的压力。
　　观察房价走势，切莫忽视资金流分析。打个比方，银行像个水库，居民存款好比天上下雨，利率好比水库的大坝。如果天上不停地下雨，大坝又加不上去，那么水就会漫出大坝。水流总要有个去处。有人认为房价已经涨了好几年，该歇歇了。有人拿股市的大起大落来比房地产市场。于是，前些时候有人说，深圳房地产市场暴跌，亿万资金外逃。事实已经证明这是谣言，可是，在听到这些不负责的话的时候该怎么想呢？就算深圳的居民把房子卖了，手里拿着资金往哪里逃？拿在手里，通货膨胀，亏8%。存进银行，负利率，亏5%。进入股市，大幅震荡，不确定性很高。换美元，别说还有管制，就是换了，美元还在贬值。转了一圈，只有房市可供选择，许多资金还要回到房地产市场来。
　　金融结构的扭曲是历史造成的。追究金融结构扭曲的责任毫无意义。我们理应大力发展证劵市场、债券市场、期货市场，在有条件的时候适度开放外汇市场，但是，平心而论，这些市场的发展需逐步完成，急了容易出事。在金融结构尚未发生根本调整的情况下，资金肯定要流入股市和房地产市场。假若有更多的资金流进房地产市场，房价焉能不涨？金融结构调整绝非一朝一夕的事情，房价上涨将伴随着这个金融结构调整的全过程。
　　在房价上升过程中，最重要的是要照顾好民生，以民为本，多盖一些廉租房、经济适用房和小户型房，让老百姓能够安居乐业。深圳部分地区的新开楼盘的喊价下降是好事，很可能是宏观调控政策抑制了过度投机。但是，还不能根据这一点来判断全国房价的走势。从资产定价的角度来观察，不论你喜欢还是不喜欢，大量资金还将继续涌入房地产市场。房价很可能还要涨上一段时期。等到金融结构调整到一个新的稳定状态，房价暴涨的趋势才可能逆转。
　　（2008年3月2日修改）
　　去伪存真，把握房价变化趋势
　　在我面前摆着一张2007年12月21日出版的《上海证券报》，通栏标题是"首破两位数，房价涨幅创两年来新高"。2007年11月份全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达10?5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高。房价上涨之势仍然是"高烧"不退。
　　而紧挨着的另外一篇文章的题目是"中原集团：明年深圳房价可能下跌20%"。据报道，中原集团总经理黎明楷预测："2008年深圳房价可能会下跌20%左右。今年房价暴涨的情况将不太可能再现。"中原集团是在香港注册的一家房地产代理公司，在房地产业界有些名气，总不至于胡说八道吧。
　　就在同一张报纸上，两篇文章都在谈房价，其观点截然相反，老百姓该相信谁呢？
　　顺手查了一下最近的报纸，关于房价走势的判断明显地存在着两极分化。有的报纸报道"深圳房价加速下滑"，??参见《21世纪经济报道》，2007年11月26日。"深圳楼市触顶回落"，高档楼盘降价达到20%也极少成交。??参见《21世纪经济报道》，2007年11月5日。有人在中央电视台的《经济半小时》节目中声称，广州的房价要下降20%。有报道说："房地产市场最早出现冬天不是在北方，而是南方深圳。如今的深圳，无论是一手房还是二手房，成交量大幅萎缩，价格加速下滑，且暂未表现反转的征兆。"??参见《21世纪经济报道》，2007年11月26日。
　　2去伪存真，把握房价变化趋势另一方面，根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队2007年10月底发布的数据，8~10月这3个月内，北京期房价格涨幅就超过了20%。北京有位房地产商说："现在北京卖房太没有挑战性了，只要房子造出来，就不愁卖。打折？能让你买到一套房子就不错了。"
　　2007年10月，上海商品住宅成交量161万平方米，比9月下降了22%，但是成交均价由9月份的每平方米10 507元上升为11 577元，上涨10?18%。??参见《21世纪经济报道》，2007年11月5日。
　　中国社会科学院发布的蓝皮书认为，2008年房价仍然处于上升通道。
　　看起来，官方统计数据和学者们说的和某些房地产商、新闻媒体很不一样。如果说只是数量或者程度上有点差别就算了，可是，两种说法南辕北辙，大相径庭，叫老百姓如何适从？
　　为了去伪存真，掌握房价的变化规律，我们需要仔细研究一下，断言房价就要下降的根据是什么？
　　第一，类比法。从国内看，深圳和广州新开楼盘的房价下降了，既然南方的房价下降了，其他地方也会下降。从国际上看，美国房价下跌导致次贷危机，既然美国的房价都可以下跌，那么，为什么中国的房价不能下降？
　　第二，推论法。股市暴涨之后必然暴跌，房价从2004年开始暴涨，已经涨了3年了，该跌一跌了。世界上哪有房价只涨不跌的道理？
　　第三，寄托希望法。在许多报纸、刊物上经常见到这样的说法，如果房价继续暴涨，政府肯定会出台更为严厉的政策。只要政府出手，房价肯定跌下来。
　　讨论房价变化趋势时，一定要心平气和，头脑清醒，要从理论的高度来剖析，抓住问题的实质。人们普遍希望房价下降，有人就顺着潮流说话。他们用心良苦，完全可以理解，但是，在任何时候我们都要尊重客观规律。假若违背经济规律，无论是何等伟人，一定要受惩罚，何况眼下尽是我们这样一些凡夫俗子。
　　让我们来分析一下，为什么说上述判断站不住脚。
　　采用类比法，一定要注意类比事物是否具有相同的背景条件。拿美国房价下跌来类比中国的房地产市场就有些荒唐。中国和美国处于不同的发展阶段，中国人均居住面积只有27平方米，美国早就超过了60平方米。他们的人均居住面积已经相当稳定，而中国每年人均居住面积才增加1平方米。在中国房地产市场上，除了由于人口增加、更新改善方面的住房需求之外，扩大居住面积，农民进城，家庭规模小型化等因素都在强劲地推动着正常住房需求。在其他国家这些因素远远赶不上中国。简单地比较，不伦不类，难免出错。
　　采用推论法好像是在猜谜一样。有人认为，经济发展有周期，股市大幅震荡，房地产市场连续火了好几年，也该走下坡路了。在海外，采取这种推论法的也大有人在。君不见，每年都有人在预测，中国高速增长了20多年，快到头了吧？确实，如同任何事物的发展一样，房价必然有升有降，不存在房价只升不降的神话。但是，我们不是算命先生，无法准确地推断到底什么时候房价会向下调整。根据中国房地产市场发展态势，目前房价还处于上升通道。假若断言房价就要下降，应当拿出比较有说服力的论据来，一厢情愿的猜测是不管用的。
　　不少人把打压房价的希望寄托在政府政策上。在无可奈何的情况下，他们自觉或者不自觉地唤起了头脑深处的计划经济思维。请问，为了稳定房价，政府还有什么政策没用？金融政策、财税政策、土地政策等等，尽管还有许多尚待改进的地方，该用的政策都用了。如果说这些政策还不够"严厉"，那么剩下来的只有政府直接干预房价了。由各级地方政府直接来设定房价，一房一价，不准涨价。这些办法确实有效，一定可以把暴涨的房价压下去，可是，房价只不过是整个价格体系中的一个部分。管住了房价还不够，还必须把上游和下游的价格管住。管房价之后就要不断地管下去，最终倒退回计划经济。如果只管一部分而放开另外一部分，就一定出现混乱，导致腐败。依靠政府直接干预房价实际上是捡了芝麻丢了西瓜，得不偿失。
　　仔细研究一下有关深圳、广州房价的变化趋势，无非是某些房地产商新开楼盘的价格有所下降。解释这个现象并不复杂。
　　首先，2007年上半年深圳房地产业的投机活动相当猖獗。实行了一系列宏观调控政策之后，打击了过度投机活动，确实缓解了部分需求压力，这是导致深圳房市降温的重要原因。可是，必须警惕，投机活动随时可能卷土重来。到深圳投机房地产的资金未必一定要来自本地。在资金市场高度一体化的情况下，浙江、山西的资金不要几分钟就可以转移过来。务必要继续注意抑制房地产市场的过度投机。
　　其次，对于自住需求要分层次。在当前，中国的普通老百姓的收入水平无论如何也难以支付那些豪宅。在过去几年内，北京、上海、广州、深圳盖的大部分是大户型豪宅，而90%以上的老百姓被高房价排挤在这个市场之外。对于高收入群体来说，买涨不买落。高房价只会刺激他们更加热衷于房地产市场。随着用70%的面积盖90平方米以下小户型住宅政策的贯彻，可以被用来盖大户型住宅的面积会剧烈减少，使得大户型住宅的供求关系更为紧张。因此，对于大户型住宅来说，恐怕2008年的涨势更严重。但是，由于小户型、经济适用房和廉租房的大量建成，房价指数的上升趋势可能得到缓解，是否能够出现下降还要继续观察。
　　第三，部分新开楼盘售价打折属于开发商的营销策略。在房价暴涨时，开发商标出了很高的价格，年终到了，他们或者是为了有一个较好的业绩，或者为了回笼资金，或者为了账面均衡，他们主动打折，但并不真正说明房价下降。观察房价变化趋势要看一个地区的时间序列数据，而不能光看某些楼盘的要价。目前，各个城市的商品房交易量下降，开发商捂盘惜售，恰恰说明他们判断房价还要涨。毫无疑问，房地产商的信息远远超过政府和购房者。由于他们的行为受到利益的支配，我们不仅要听他们怎么说，还要看他们怎么做。
　　总之，我们一定要透过现象看本质，在判断房价走势时要站在理论的高度上，纵观全局，注重数据，绝对不要人云亦云，随波逐流。只有这样才能认识潮流，驾驭潮流，保护自己，发展自己。