我国房价收入比的社会差距与住房政策的调整方向

时间:2010年07月25日 15时28分   来源:经济要参   作者:金三林
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住房问题既是经济问题，也是社会问题。居者有其屋是中华民族和谐文化的主要内容，也是构建和谐社会的重要前提。就在2006年关于我国房地产市场争论最激烈的时刻，有研究者通过分析房价收入比，得出了“我国房价收入比依然在可以接受的范围内”这一结论。其理由主要有二：一是2004年我国房价收入比只有6.67（如果仅用住宅价格计算则应为6.44），低于2000年的水平；二是在房价上涨的同时，居民收入也在增长。但为什么大多数人的感受与上述结论截然不同？原因就在于，我国居民收入差距太大，用简单平均数远不能真实反映我国居民购房能力的差距。本文根据城镇居民收入分组资料，分别计算出了2000-2005年最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比。结果表明，我国不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。这也意味着，我国政府的房地产调控政策有必要从“一刀切”向分类管理转变。
一、我国平均房价收入比的计算
房价收入比是指家庭住房总价（即一次性购房总价）与居民家庭年收入的比值，是考察居民购房能力的一个通行指标。在国外，有新建住宅（新房交易）的房价收入比，也有旧有住宅的（二手房交易的房价收入比），所选取的房价都是中位数价格或平均数价格，家庭收入也都是中位数收入或平均收入。
一个国家的平均房价收入比通常用家庭年平均总收入与一套房屋的平均价格之比来计算，即：
房价收入比＝每户住房总价÷每户家庭年总收入
其中，每户住房总价和每户家庭年总收入的计算公式分别如下：
每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格
每户家庭年总收入＝每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入 　  由于我国住房商品化是从上世纪90年代开始起步，因此我国房价收入比应该从上世纪90年代初开始计算。根据历年《中国统计年鉴》公布的相关数据，本文计算出我国1991-2004年的平均房价收入比，如表1所示。
表1 1991-2004年我国平均房价收入

从上表可以看出，以平均水平计算的我国房价收入比并不是很高，1991-2005年的数值在5.35到7.26之间。
二、我国平均房价收入比的纵横向比较
从1991年到2005年期间，我国房价收入比的变动可分为四个阶段。
第一阶段是1991-1993年，房价收入较快增长并处于较高水平，从1991年的6.27上升到1992年的7.26，这也是20世纪90年代以来的历史最高值。1993年有所下降，但数值仍然较高。
第二阶段是1994-1998年，为平稳上升阶段。房价收入比从1994年的5.35缓慢上升到1998年的6.35，年均上升0.25。
第三阶段是1999-2003年，为平稳下降阶段。房价收入比从1998年的6.35缓慢下降到2003年的5.75，年均下降0.12。
第四阶段是2004年至今，为快速上升阶段。2005年的房价收入比为6.77，比2003年增加1.02，年均增加0.51，增速明显加快。2006年房价涨幅较大，预计2006年的房价收入比会高于2005年。
由于房价收入比是每户住房总价与每户家庭年总收入的商，它的变动主要取决于每户住房总价增长情况和家庭年总收入的增长情况。在房价收入比平稳上升阶段，住房总价增速基本高于家庭收入增速；在房价收入比平稳下降阶段，则是家庭收入增速总体高于住房总价增速。2004年以来，每户住房总价增速快速上升，而每户家庭总收入的增速相对平稳，二者的增速差迅速扩大，结果导致了房价收入比的快速上升。
关于房价收入比的合理范围，有国际机构曾提出4:1-6:1的区间，但由于国内外对家庭收入、房屋成套面积的统计口径不一致，国内曾有学者提出我国房价收入比的合理范围应该是4:1-9:1。不过，越来越多的研究结论认为，房价收入比的高低受每个国家经济实力、住房市场、居民收入水平、消费结构、居住习俗、居住水平以及每年上市住房的构成等诸多因素的综合影响，而不同国家、不同时期拥有的相关因素很不一样，因此，房价收入比的国家差别很大，并没有所谓的国际惯例。例如，联合国1998年对96个地区（国家）的统计资料显示，各地房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区（国家）房价收入比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一半以上地区（国家）的房价收入比在6以上，还有一部分在4以下，列入4-6范围内的只有一小部分地区。
虽然没有国际惯例，但通过上述数据可以看出，在全球范围内，房价收入比的平均水平在6.4-8.4之间。从这个标准来看，我国当前的平均房价收入比是较低的，而且与国际平均水平接近。
三、我国房价收入比的社会差距
尽管从平均水平来看，我国当前的房价收入比不高，但由于我国居民收入差距很大，用简单平均数并不能真实反映我国居民的购房能力。实际上，不同收入群体的房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势。本文根据《中国统计年鉴》提供的城镇居民收入分组资料，计算出了从最低收入户到最高收入户共七个组的房价收入比，如表2所示。
表2 2000-2005年我国不同收入群体的房价收入比

注：2003年统计年鉴没有公布2002年居民收入分组数据。
分析表2可以得出以下结论：
1.我国最低收入户的房价收入比很大，2005年达到了22.69，是全国平均水平的3.35倍。低收入户的房价收入比也较大，2005年达到14.74，是全国平均水平的2倍多。
2.我国最高收入户的房价收入比很小，2005年只有2.45，是全国平均水平的36%。高收入户的房价收入比也很小，2005年只有4.1，是全国平均水平的60.5%。
3.我国最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，2005年二者的差距达到了20.24，最低收入户房价收入比是最高收入户的9.3倍。
4.我国最高收入户和最低收入户房价收入比的差距在加速扩大，2000年最低收入户房价收入比是最高收入户的5倍，2001年扩大到5.4倍，2003年扩大到8.5倍，2004年又扩大到8.9倍，2005年进一步扩大到9.3倍。
5.我国中等收入以下家庭的房价收入比呈现不断增加的趋势，而高收入以上家庭的房价收入比呈现不断下降的趋势。尤其是，最低收入户的房价收入比上升速度较快，与我国平均房价收入比的走势严重背离。
需要说明的是，由于没有人均住房面积的分组数据，以上数值只是估算。由于低收入家庭的人均住房面积要小于全国平均水平，其房价收入比可能会小于本文的计算值；而高收入家庭的人均住房面积要大于全国平均水平，其房价收入比可能会高于本文的计算值。但是，由于高收入家庭的真实收入水平要大大高于统计水平，其真实的房价收入比应该低于本文的计算值。因此，即使考虑人均住房面积差异这一因素，“我国不同收入群体房价收入比差距很大，而且有越来越大的趋势”这一结论也仍然成立。
四、我国房价收入比社会差距的国际比较
从国际比较来看，我国不同收入群体的房价收入比差距也是较大的，而且低收入家庭的房价收入比也是较高的。
根据联合国《世界发展报告1999/2000》提供的1998年世界上96个地区（国家）房价收入比资料进行的分组测算：家庭收入在999美元以下（最低收入户）的地区（国家），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000-3999美元之间（中等收入户）的地区（国家），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的地区（国家），房价收入比平均数为5.6。如表3所示。
表3 1998年世界96地区（国家）房价收入比按家庭收入分组

2005年，我国最低收入户家庭收入为9998元，按当年中间价平均汇率（1美元等于8.1917元人民币）计算，约合1220美元，属于表3中的1000-1999美元组；中等收入户家庭收入为29265元，按当年平均汇率计算，约合3570美元，属于表3中的3000-3999组；最高收入户家庭收入为92463元，按当年平均汇率计算，约合11290美元，属于表3中的10000以上组。但2005年，我国最低收入户房价收入比是22.69，是同组国际平均水平(9.7)的2.3倍；中等收入户房价收入比是7.75，是同组国际平均水平(9)的86%；最高收入户房价收入比是2.45，只有同组国际平均水平(5.6)的44%。
从96个地区（国家）的平均水平来看，高收入家庭的房价收入比总体上也低于低收入家庭，但差距要比我国小很多。2005年，我国最高和最低收入户房价收入比差距是20.24，而国际同等差距只有4.1，只有我国的20%。
综上分析，我国房价收入比的总体水平不高，也与国际平均水平接近；但是我国不同收入群体的房价收入比差距很大，最低收入群体的房价收入比比同等国际平均水平高出很多，中等收入群体的房价收入比与同等国际平均水平接近，而高收入群体的房价收入比要小于同等国际平均水平。这再次说明，我国住房问题的核心是结构问题，是社会差距问题。而理论和实践都证明，在市场经济条件下，低收入家庭不太可能通过提高家庭收入来显著提高购房能力。因此，住房社会差距的调节需要政府发挥作用。
五、我国房地产政策调整的方向
上述分析结论表明，我国政府的房地产调控政策有必要从“一刀切”向分类管理转变：对低收入家庭，主要通过公共财政政策，提供廉租房；对中低收入家庭，主要通过政策性住房金融来满足其基本住房需求；对中高收入家庭，则完全通过市场方式来满足其住房需求，政府主要通过货币政策来调节市场的过度波动。同时，政府还有必要保持廉租房政策和住房金融政策的稳定性，确保低收入家庭不会受到房地产市场调控的影响，中低收入家庭较少收到影响。
由于2020年和谐社会要基本形成，鉴于我国住房社会差距巨大的现状，必须在2010年以前遏制房价收入比差距继续扩大的趋势。对各级政府而言，可谓是任重但不能道远。当前，应主要做好两项工作：
一是大力加强廉租房建设，完善相关制度。首先要将“建设廉租房、满足低收入家庭基本住房需求”作为各级地方政府的重要责任，列入政绩考核范围，彻底改变廉租房严重缺乏的局面；其次要制定统一的制度，规范各地廉租房的出租对象、出租程序、出租期限、资金保障等具体问题，增加出租工作的透明度，并对官员的违规行为建立罚则。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建设廉租房，应鼓励政府通过市场化购买、租赁等方式获取房源，既减少政府官员的寻租空间，也活跃房地产二级市场。廉租房的出租对象应限定在特定范围，并以民政部门的低保户等为重点。廉租房的出租、管理等工作，应下放到城市的街道办事处，尽量减少信息不对称。
二是加快住房公积金向政策性住房金融转变。住房公积金兼具融资和补贴功能，是一种典型的政策性金融工具，但它现在归建设主管部门管理，各地市场分割，远远没有发挥出其应有的功能，应加快改革，使其成为真正的政策性金融工具。改革的主要工作包括：将各省级住房公积金管理中心（机构）由行政管理部门改造成住房金融银行；将住房金融银行及其业务纳入银监会的统一监管体系；允许不同住房金融银行异地开展业务，允许企业或个人自由选择交纳机构，增强住房公积金市场的竞争性；完善公积金归集政策，实现对低收入职工缴存住房公积金最低限额、对高收入职工最高限额政策，支持中低收入家庭购买或租赁住房；建立住房公积金贷款担保制度，防范住房公积金贷款风险；完善政府对住房金融银行的财政和税收支持体系，建立政府对住房金融银行的考核体系。
（作者单位：国务院发展研究中心信息中心）
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