2010年，大连房价走势与政策分析

2010年，大连房价走势与政策分析

一、房价走势，升是必然的，降是有限的

2009年10月11日，深圳新商品房成交475套，创深圳09年最高记录，均价约19000元/㎡。10月12日，深圳新商品房成交320套，均价约21500元/㎡。成交如此之高，引起业界和消费者十分关注。

北京中原地产等机构认为，限外令的解除，释放了境外高端人士的购房需求，而信贷政策的放松和通胀预期也推动了国内富人入市购买房产。在通胀预期愈演愈烈的背景下，投资保值成为楼市消费的主旋律，并已经取代刚性需求，成为支撑上海、北京等地楼市的中坚力量。

大连房价上涨势头也十分强劲 ，10月16日的秋季房交会，价位又整体上调。与夏季房交会时的价格相比，市内四区许多相同楼盘价格不到三个月上涨了千余元。中山区秀月街一楼盘夏时9660元/㎡起价，此时则为11000元/㎡起；甘井子区南松路一楼盘也由夏时的7500元/㎡上涨到8500元/㎡起价。新城区楼盘价格也稳中有升，夏交会上较为多见的4000~5000元/㎡价位的商品房已经难觅。

现在，中心城区的中山、西岗、沙河口三区的商品房价格，基本都在平方米万元以上，参展楼盘均价达到1.2万元/㎡以上的项目占了84.62%。多数均价集中在13000～14000元/㎡。甘井子区价位5500元～8500元/㎡，高新园区价位5000～9000元/㎡。市内四区6000元/㎡以下的项目仅为3个。旅顺口区报价在5000元/㎡，金州区报价在6000元/㎡，开发区则在6000～7000元/㎡。

按照2008年11月大连市开始实施的税费优惠政策，凡在2008年11月1日起至2009年12月31日签订二手房买卖合同，都可以享受税费补贴政策。因此自10月起，赶末班车的购房者也掀起一个置业小高潮。

对本次房交会参展楼盘的调研表明，大楼市未来总供应量，市内四区、高新园区及新城区规划达到1664.03万㎡，规划商品房住宅共计104702套。其中展示供应量为895.78万㎡，在售项目存量为768.25万㎡，而有效供应量为19048套，新城区参展项目占的比较大。

　　从区域分布看，甘井子区未来供应量为666.6万㎡，共计42544套；高新园区达到301.08万㎡，主要以展示项目为主。中心三区受土地资源稀缺影响，未来供应量相对较小。甘井子区和新城区的展示表明明年可销售量充足。

而从经济周期和房地产市场的发展来看，判断2010年的大连房价走势，在现行政策下，升是必然的，降是有限的。

二、真正影响大连房价的几个主要因素

商品房房价主要就是由地价、建筑安装成本、规费（规划、设计、报建）、配套费（消防、人防、水电汽等）、税费（税：营业税、城建税、教育附加、印花税、企业所得税；费：营销及广告费、管理费、不可预见费等）、企业利润六大块组成。当前房价表现为高房价阶段，房价在通货膨胀的预期下必定走高，一般总要有5%以上；再有土地市场的非理性抬价及房源入市前炒作抬价也约占到15%左右。

今年年初，在市场前景黯淡的大背景下，政府制定了大量扶持房地产的政策。行至年中，伴随着房地产市场的逐步升温，各地政府也在逐渐收紧扶持政策，其中就包括对投资客限制作用明显的收紧二套房贷。

明年的市场情况究竟会怎样，这要看年底的国家经济报告，看是否出现对行业新的政策指导。比如，大连市2009年的房价迅速坚挺走高，就与大连市在各种扶持政策之外，又加推动迁沙河口区高儿基路的住宅有密切关系。

人们说起房价高，首先埋怨的是地价高，但是忘记了在中心城区中的地价中是含有动迁成本的。这几年，动迁成本飞涨，地价怎能不高？中心城区的大规模动迁，一是迅速抬升了土地成本；二是高补偿推升了房价；三是减出效应创造了商品房需求，火爆了楼市。它导致了房价的螺旋式上升，把房市拖进了虚拟化经济。

2009年5月，胜利路—高尔基路动迁了113万㎡（比原计划少），动迁补偿均价10000元/㎡。同时，中山区长江路沿线拆迁每平方米补10000元，富丽华地块拆迁的货币补偿传出了12000元/㎡。动迁出刚性需求，已成为购房主力。

2009年8月24日，新商报发出：西岗区将抓好长春路南段升级改造、一二九街周边区域的改造、水产品交易市场改造等重点项目，提升主城区综合服务功能，为现代服务业发展创造便利条件的消息。长春路南段升级改造计划拆迁近200万平方米，动迁人口近10万，新建500万平方米，既可以改造西岗区近1/3人口的居住环境，又可以实现西岗区商务和商业建筑面积翻一番的建设目标，丰富和完善主城区的商业功能；一二九街周边区域的改造，将使大连市的中央商务区功能向西岗区中部延伸；水产品交易市场改造项目与大连市未来钻石港湾地区的规划和布局相衔接，将成为西岗区北部现代服务业集聚区。

如此动作，怎能不推升补偿、推升地价与商品房的房价。所以，地方政府的政策，可能仍然成为明年主宰房地产市场兴衰的重要因素。

同时，今年八九月我国消费品价格环比水平均出现反弹，比如市场上的粮价，显示了一定的通胀压力。而今年以来货币增速的快速增长，也为通胀预期的产生增加了可能性。

因此，我们不难得出影响大连2010年房价上涨的主要因素有：1、动迁的真实规模与补偿博弈；2、国际热钱涌入的多少与流动性大小；3、美元的贬值幅度与人民币是否放弃与之准硬挂钩；4、国内的通涨幅度与人民币未来的升值走势；

5、股市等虚拟经济的表现；6、房地产的优惠政策还有多少。

三、涨幅如何主要取决于国际热钱的涌入程度

赌人民币升值的国际热钱2010年将成为股价房价大涨“真凶”。

9月14日，中国人民银行公布，国内外汇储备在9月底达到了2.273万亿美元，高于6月底时的2.132万亿美元。市场分析认为，在预期人民币升值之下，国际热钱正在通过各种渠道暗奔中国。

9月以来，市场对人民币一年期升值预期由此前的0.5%上调到1.5%至2%，3年期升值预期已经从此前的3%上升到7%。尽管人民币兑美元汇率基本稳定在6.82左右，保持准“硬挂钩”状态，但境外市场认为，升值预期正在重新升起。

与此相对应的是，最近随着美元汇率逐步下行，国际投资市场预期美国本土投资回报率未来可能面临长期向下的趋势。全球资金正在从美元、美国国债流出，涌入新兴市场。数据显示，今年以来国际资金更多地通过国际资本市场、大宗商品市场等方式和渠道，涌向预期人民币升值的中国，不断推升外汇储备和外汇占款。

目前国际热钱同时又在借道香港，利用内地和香港的一系列经济安排间接进入。大量热钱流入香港，其真正意图在内地而非仅在赌港币升值。国际热钱在香港囤积一定时间后，很可能在今年第四季度或稍晚些时候通过各种渠道伺机进入中国内地，并同样提升内地资产价格水平。

热钱的流入将会加剧国内的流动性过剩，进一步推高股市或房市资产价格。

　　由于中国经济基本面远远好于大多数其他经济体，2010年中国将吸引到更多资本流入给经济注入更多流动性。不仅会增加人民币的升值压力，而且将加剧中国资产价格通胀。

在全球流动性较多，在美元汇率持续下行的状态下，外汇净流入的态势有可能加剧，并进一步导致国内流动性的压力，增加物价上行的风险。

四、不同品位的楼盘涨幅不同，旅顺金州的房价将有较大涨幅

楼盘由于所处的地理位置好，楼盘的售价就比较高，本地居民承受得起的大连楼盘并不多，绝大部分高档房源都是被外地人买走的。

　　购房的外地人一是看中大连的地理环境，来连购房自住，包括休闲和为将来养老做准备等；二是资金比较充裕的，来大连购房当作投资；三是为子女就学立足大连做准备。因为大连的就业和工作环境比北方其它城市好，因此，大连的发展吸引了全东北的有钱人来购买住房。目前，大连地区60%的房子，都是被外地人买走了。而高档楼盘尤甚。

　　2009年伊始，大连楼市在各项利好政策的支持下开始走出低谷，逐渐蓬勃发展起来。

按照往年的经验，夏交会应该是一年里人气最弱的展会，然而本次秋交会却成了唯一的一次不及夏交会的展会，即使观展依然大有人在，但成交量大幅跌落，甚至有个别大的开发商展位门庭冷落，秋交会的冷清也成事实。这主要是房价高涨，购房者望而却步。

数据显示，本次大连秋季房交会与夏季房交会时的房价相比，不到三个月时间，涨了至少千元。参展楼盘均价达到12000元/平方米以上的项目占了八成以上，购房者观望情绪非常浓厚。成交量的减少是由于房价过快增长，购买力减弱才是买房的最大阻碍。

　　市中心房子买不起，新城区已是绝大多数人的无奈之选。

展会现场观察到，市中心区域楼盘展位的人气远不及旅顺、金州、开发区等新城区展位，数据显示，大连中心三区万元以下在售项目仅1个，市内四区6000元/平方米以下的项目仅为3个。市内房价的高企，使得原本打算在市内买房的人将选择逐步延伸到了周边新城区。

秋交会的冷清，客流量和成交量未达预期，许多开发商计划年底推出的新盘也推迟到明年，市场形势的发展前景不甚明朗。

由此可知，明年高价盘的销售速率将主要受通涨预期和流动性影响，而低价房的销售速率主要受政策调控和收入预期的影响。旅顺口区、金州区受中心城区高房价挤出效应的影响，房价渐次将有一个较大的升幅。

2010年，大连房价走势与政策分析(之三)

五、在第一季度就将看到房地产政策的地方性调整

全国各地房价9月纷纷突破历史新高。银监会的统计数据显示，1至7月，银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元，占同期全部新增贷款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策，虽然收缩程度不一，但从紧之风已经悄然刮起。

我们考察2007年的房价暴涨和今年5月的房地产价格，都会看到股市房市的对应性。流动性充裕，股价涨，房价涨；股价平，房价稳。房价与股价走势稍有不同的是，房价更受政策性影响。本轮房价的上涨，就是因为全球性经济危机袭来，政策改变的结果。各地的购房政策优惠，原规定到2009年年底为止。房价上涨过快，房地产泡沫显现，必定要有宏观调控。但目前经济并未全面好转，不可能推出全国性的房地产宏观调控，根据各地区房地产的不同情况，我们将在2010年第一季度，看到主要中心城市和沿海地区率先做出对房地产政策的地方性调整。

房地产市场的发展趋势，要看未来股市的走势，如果股市在未来走势平稳，甚至“涨升”一片，投资者的大量资金就会转进入房地产，是必定推动房地产市场持续热起来的。如果造成全局性的房地产销售的量价齐升，房地产政策的地方性调整就会提前到来。

六、新的全国性的房地产政策不可能在2010年推出

新的房地产政策主要有两个：一是物业税的推出，二是专家建议的二次房改。

物业税是地税。征税将按时下房屋的市场价格作为税基，但税基一定要刨除土地价值。否则交了70年土地出让金再征就是税上加税。而不征地价税实际上是房产税，这时候需要中介机构评估这个房子的房产价值，地方的情况有千差万别。因此物业税的开征几年内是难于统一出台的

物业税从国家来讲，可保障土地资源的节约化利用等等，因此第二套房可以征，第一套房不能征。面积过大、完全是为了奢侈性居住，将来必定就要交税。比如说两百平方米以上的就得交税，别墅就得交税，征税可能要区别对待。

“物业税”将来可能叫“房地产税”。当初之所以叫做“物业税”，是从香港引进而来。将来可能是将现在的房产税与土地使用税改革，合并起来取名叫房地产税。如果开征房地产税，则现在的房产税与土地使用税都将不复存在。

现在房产税是按房产原值扣除30%后征税，其每年的征税额是固定的，而合并后房地产税将是根据房子现时的市场评估价征收。比如，上世纪80年代在深圳价值100万元的房产，按照目前现行的房产税，为70万元，每年1.2%的税率征收；将来如果开征房地产税，则将按该房产的评估价征收，估计现时该房产可能价值上千万元。

社科院发布的《2009房地产蓝皮书》指出，对房地资源征收持有调节税，有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。

　　根据社科院的建议，对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税，其中两类资产持有可给予税收减免：其一，国家认定的标准以下的自住房减免持有税，以鼓励自住性购房需求；其二，租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免，鼓励闲置住房资源进入租赁市场，增加租赁市场供给。

在我国，真正影响房价的是货币化分房，是从1998年开始的，才短短的十年。而从日本五十多年的经验来看，有两大因素决定了房价的波动。一是就业，就业率越高，房价上涨速度越快；二是储蓄余额，储蓄余额越多，房价上涨速度越快。

房地产行业问题的关键在于如何防止房地产行业的过度市场化以遏制投机行为，以及如何强化保障责任堵住腐败漏洞，以强化市场化过程中的公平和公正问题。

民间呼声的高涨与舆论的热炒，使得“二次房改”成为一个热词，不过，何为“二次房改”，其内容包括什么，就是专家学者的三次上书内容也各有千秋。但不管是哪种房改方案都直指高房价，正是这个无法遏制涨势的房价，逼迫人们反思现行的住房制度问题出在哪儿。

　　住房制度的完全市场化也在一定程度上导致了过度的房地产热。权力和资本基于政绩和利润的集体冲动，一方面导致宏观经济可能出现泡沫化风险，另一方面带来了严重的社会不公，失衡的房市推升房价，远离合理的市场价格，使中低收入阶层望房兴叹。

因此，如果说十年房改的宝贵经验是市场化，那“二次房改”的关键就是纠偏市场的不合理的要素，设计公平合理的制度根基，实现全民意义上的民生安居。

在房价高涨的背景下，面对“二次房改”的传闻再起，住建部政策研究中心主任陈淮明确表示，不论短期计划还是“十二五”规划中，住房目标仍然是住有所居。当前在住房发展过程中，保障体系和市场化之间的结合有进一步的改善和调整的必要，但是这个基本方向中没有“二次房改”。据悉，住建部已于日前启动住房“十二五”规划编制工作。

2009-10-19