两只股的投资价值被低估了3-5倍

www.hexun.com 【2006.04.03 10:23】 证券时报
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【作者：招商证券朱哲】
近期大盘维持着震荡上攻走势，相应个股行情维持着高度活跃，而房地产板块无疑是机构资金积极追逐的重点对象，近期G万科的强势行情更是一度激活了整个地产板块的短线活跃，虽然短线地产板块仍将有一定的反复，但是地产板块已经逐渐崭露头角，后市行情的发展将是值得期待的。
行业发展出现良性转机
自国务院出台调控政策半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显，房地产行业也因此受到了较大的冲击。不过我们也注意到，国家发改委、国家统计局发布的1月份70大中城市房屋销售价格指数显示，房价同比上涨5.5%，涨幅比上月回落0.7个百分点；环比上涨0.9%，涨幅比上月高0.3个百分点。自2005年7月份国家发改委、国家统计局开始发布月度价格指数信息以来，各主要城市价格指数环比变动出现分化，珠三角城市广州、深圳涨势明显，但在2005年11月份后，这种分化现象逐渐消失，各城市房价均保持温和上涨或回升同时，这意味着房地产行业已经出现微妙的良性转机。
而建设部下发2006年工作要点中，与房地产相关的内容有两方面：继续贯彻落实加强房地产市场调控的政策措施；合理引导住房建设和消费，完善住房保障制度，改善城乡居民的居住条件。同时，工作要点特别强调了规划的重要性，这将对稳定市场预期有正面作用。此外，文件还鲜明地提出了“积极稳妥地开展以货币补贴为主解决低收入家庭住房问题的试点工作。进一步明确城市政府责任，加快建立以财政预算安排为主的规范、稳定的廉租住房资金渠道”的举措，为住房政策的改革指明了方向。以中低价商品房为主的土地供应结构和降低的消费者心理预期这两大因素，注定了房地产价格走势的不可逆转。由国务院发展研究中心推出的《2006上证年度房地产行业发展白皮书》指出，全国整体房价持续上涨的总体趋势不会改变，行业的良性转机将刺激房地产板块寻求市场的重新定位。
升值预期促成地产股强势
在房地产行业基本面保持基本稳定的情况下，人民币持续升值的进程，也将对房地产企业形成积极推动。人民币升值对房地产的资产重估效应要远远大于它对房地产供求的刺激效应。本币升值促进以本币计价的不动产房地产资产价值按照市价重估。人民币升值带动的需求效应在于———外资对房地产需求增加。主要有如下方面的动力：外资赶在人民币升值前流入中国，可以避免到时外币贬值的汇率风险和汇兑损失；外资流入后以房地产的资产形式保有，可以享受人民币升值带来的人民币资产升值的收益，而房地产是抗通胀、流动性良好的实物资产形式；人民币升值后，外资出售房地产，变现收益兑换成外币时享受人民币强势货币的收益。可见，外资的不动产需求主要是投资性或者投机性需求。
内资需求同样有增。内资需求增加的机制在于：人民币升值将降低建筑装修材料的进口价格，并且可能影响国内市场建筑装修材料价格，成本敏感型的商业用房和用户需求可能受到刺激，因此人民币升值的预期将刺激房地产板块反复活跃。
新会计准则引导重新估值
今年开始实施的香港新会计准则对在香港上市的房地产公司带来了正面影响，也在二级市场有积极良好的反应。内地在近期正式公布并将于2007年实施的会计新准则也将极大地改变财务报表数据，上市公司利润短期内发生剧烈变化。按照新的会计准则，跌价准备从2007年开始计提后不能冲回，只能在处置相关资产后，再进行会计处理。一些利用大幅计提跌价准备进行利润调节的公司，有可能在2006年将跌价准备冲回，否则再也没有机会将这些“隐藏利润”重新披露。往年可能靠项目结算安排隐藏利润的房地产行业有可能在2006年转回部分跌价准备，极大地影响当期净利润。另外，投资性房地产国际会计准则实施后，会使投资性房地产公允价值的变动将被确认为损益，引导市场对地产股的重新估值，同时也将进一步放大人民币升值效应下的资产重估效应。
如何把握地产股市场机会
我们建议投资者后市可关注三类地产股：其一是土地储备较多，具有品牌规模优势、经营管理能力较强的上市公司仍是我们中长期应重点关注的品种，如G万科、G招商局、金地集团等；其二是G华侨城、金融街等这些区域垄断公司，由于其将在各自的垄断区域内实现收益的稳定增长，同样具有不错的投资价值，也可以中线关注；其三是具有大量投资性地产的公司。在A股市场，从事投资性地产经营的上市公司，股价较之账面溢价极为有限，一般都在1.5倍左右。而实际上，部分公司资产取自于上世纪90年代，公允价较之账面的成本价，甚至已有高达3-5倍以上的增长。新准则的出台，将凸显这部分公司的投资价值，如G陆家嘴、G金桥等。