哪只股的投资价值被低估了8.49倍

www.hexun.com 【2006.04.04 09:40】 证券时报
【作者：成之】
在近期的市场中，房地产相关个股的持续活跃一直是贯穿行情发展的主线。不管是传统的房地产上市公司背后的人民币升值概念，还是商业类上市公司的商业地产价值重估概念和传统工业类上市公司的厂区搬迁概念，在二级市场上始终是最重要的拉升题材，可谓风光无限。本文通过对现有资料、信息进行整理分析，旨在对深沪两市与地产增值相关而受市场瞩目的上市公司进行分类扫描，以寻找其中的潜力个股。
全国性地产公司：仍需整合
综合行业研究人员的意见，全国性房地产公司可以定义为在国内具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显著的房地产公司。按照这个标准，笔者从目前上市公司主业为房地产开发与经营的公司中，可以筛选出11家全国性地产公司：G万科A、G招商局、G宝恒、G华侨城、金融街、金地集团、G城建、G中企、世贸股份、中房股份、亿城股份。而对国内房地产上市公司的规模、经营状况与发展趋势，可从中国房地产TOP10研究组连续三年发布的系列排行榜体现出来。
中国房地产TOP10研究组由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成，从2003年起，研究组相继发布了一系列中国房地产公司排行榜，在业内极具影响力。其中，根据总市值、总资产、利润总额、主营业务收入4个指标进行综合评比，研究组评定出2003、2004、2005年中国房地产上市公司综合实力10强，在三个榜单中，万科列2003年第二，2004、2005年第一，陆家嘴名列2003年第一，2004、2005年第二，其他连续三年上榜的公司还有：中华企业、招商地产、北京城建、中国国贸、金地集团。另外，在其评定的其他子榜单中，上榜的上市公司或上市公司的大股东还有亿城股份、恒大地产等。
对于房地产上市公司的发展趋势，研究组认为，房地产上市公司正处于高速成长时期，领袖级企业呈现“均好性”发展，但规模最大的万科在全国占有的业务份额也不到1%，其他企业的综合实力则更待加强。而笔者认为，要形成实力更强大的全国性房地产公司，国有房地产企业尤其是央企房地产业务的整合将是必由之路。有资料表明，在目前房地产类上市公司中，有15家与央企相关，而央企的同类业务整合成大公司大企业集团一直在国资委的战略规划内。在这15家涉及到的上市公司中，最值得关注的是G万科A（大股东为华润集团）、G招商局（大股东为招商局集团）、G华侨城（大股东为华侨城集团）、G宝恒（欲更名为中粮地产，大股东为中粮集团）、中房股份（大股东为中房集团，也是唯一确定主业为房地产的央企）。如果他们将来能够进一步整合，则将催生出中国房地产行业的旗舰。
区域性地产公司：抓住机遇
区域性地产公司指在一个地区有一定规模、品牌影响的上市公司，其中最有代表性的是上海和深圳两地的房地产公司。
深圳本地地产类上市公司。除了能够走向全国并取得比较好的业绩的万科、招商局、华侨城、金地集团这四家，其余主要为深圳建设控股旗下的8家企业，包括深万山、深长城、深振业、深天健、沙河股份、深深房、深物业、深天地，多数属于深圳国资改革的重点对象。而在这8家中，笔者认为，资产与经营情况相对较好的深振业、深天健、深长城和沙河股份值得关注。
上海本地地产类上市公司。由于近几年上海房地产市场的持续增长，诱使许多上市公司向房地产转型，上海本地地产类上市公司从2000年的近10家增加到目前的近20家。而这近20家公司中除中华企业、世茂股份已经走向全国外，其余公司则立足上海本地。其中，根据上海本地发展规划，以开发区基础配套设施以及房地产项目建设、租赁为主的张江高科、陆家嘴、浦东金桥、外高桥等公司值得重点关注。另外，积极投入住宅流通服务领域的金丰投资也值得关注。
其他地区的地产类上市公司仍有约40家，虽然其中也不乏发展良好者，但普遍存在难以做大做强的问题，在规模、土地储备、资金、盈利模式上面仍有诸多不足。不过，随着国家十一五规划中区域发展战略的推进，如环渤海经济圈、中部、东北等的战略性发展，预计相关地域的地产上市公司将迎来良好的发展机会。投资者可以重点关注中国国贸、天房发展、G渝开发、银基发展、恒大地产等公司。
增值概念类公司：价值重估
近期市场炒作的一条主线，无疑是围绕价值重估展开，其中对地产的重估是主流，主要又可细分为商业地产价值重估和搬迁土地价值重估两类。
商业地产价值重估。由于大部分商业类上市公司的资产采用历史成本法计价，财务上并不能真实反应其实际价值，而人民币升值背景下的外资并购使得资金对这种背离主动纠偏，而2007年1月1日起将实行的新会计准则，加速了这种纠偏的进程，成为商业地产股近年来反复活跃的主要原因。
国泰君安研究所的一份研究报告表明，作为样本的23家商业公司的平均重估价值是其目前平均帐面净资产值的4.89倍，最高的达8.49倍，最低的2.15倍。分地区看，北京、上海、深圳、天津、武汉等中心城市的公司重估升值幅度较大，如华联股份重估每股净资产是每股帐面净资产的8.49倍，上海新世界为4.75倍，津劝业为5.79倍，鄂武商A为5.18倍。该研究报告并重点推荐了百联股份、王府井、北京城乡、津劝业和通程控股等5家公司。
搬迁土地价值重估。由于城市整体规划建设的需要，部分上市公司目前的处于城区的厂区将搬出主城区。由此，原来的工业用土地将可以转为商业用土地，并进行商业地产开发，此类地产将面临大幅升值，给公司带来新的利润增长点。同时，在搬迁过程中获得巨额资产，也能促进公司业绩的高速提升。按照地域发展特点，目前的搬迁概念主要集中在上海、北京、重庆、广州等地。
上海的搬迁概念股。主要源于三大题材，即迪斯尼概念、浦江开发与世博会建设、纺织企业整体外迁。其中，迪斯尼概念涉及的上市公司为G界龙，浦江开发与世博会建设涉及的上市公司有江南重工、上实发展、上海新梅、沪东重机、锦江酒店等。纺织企业整体外迁则主要涉及望春花、G龙头、上海三毛、G申达、华源股份等。
北京的搬迁概念股。北京的搬迁主要是围绕2008奥运会，主要涉及的上市公司有首钢股份、北京化二、ST丰华等。
重庆的搬迁概念股。重庆已明确提出到2007年，将主城区29户重点污染安全隐患企业全部搬迁。其中，渝三峡于日前公告称拟将公司现址生产用土地共计96.55亩以每亩150万元作价出让给重庆渝富资产经营管理公司，预计公司在此次搬迁中获得14482万元的资金。因此，像ST农化、ST渝万里、攀渝钛业、西南合成等重庆化工类及其它工业上市公司均存在一定的机会。
广州的搬迁概念股。广州的搬迁概念股主要有G穗机场、广钢股份和广船国际等。白云机场于去年搬迁到新址后，原来的机场土地具备良好的商业改造用途，升值空间巨大。而广钢股份的搬迁是由于公司所拥有的138万平米土地被广州规划局由工业用地转为生活用地，有分析师预计搬迁将给公司带来10-20亿元的潜在收益。广船国际则与广钢股份一样列在本次规划之内，潜在收益同样可观。