《赵岩专栏》“两房”那点事：怎不令中美牵肠挂肚？ | 专栏 | reuters.com.c...

美国两大抵押贷款巨头房利美和房贷美（下文简称“两房”）上个宣布将退市，在中国又引起了不小的风波。
很多人认为，两房债券现在形同美国国债，但未及淡忘的金融史会告诉你，这是想当然，和“中国投资已打水漂”的误解一样要不得。
 
2008年，时任危机救火队长鲍尔森决定置“两房”于政府庇护下。实际上，美国政府此举也许只是为如何处置两家公司的麻烦争取些许时间。毕竟，他们支撑着美国总额11万亿美元住房信贷的半壁江山。中国作为两房债券第一大海外投资者，用3,760亿美元构建了和两房命运血肉相连的关系。
 
从两年後的今天看来，2008年美国的两房拯救计划，拖延了问题，也让问题的复杂性进一步加剧。
 
根据该计划，两房的政府借款需要支付10%的年利给“纳税人”，目前利息额是145亿美元，比两房年景最好时的收入还高。但是，两房（或者说是美国政府和纳税人）截至第一季度共承接了163,828处丧失抵押品赎回权的住房，超过整个西雅图的规模，被戏称为“美国最大的房东”。
 
这些房屋可不只是收回这麽简单。它们需要人照顾以避免荒草丛生、生?长霉而更加无人问津。两房仅雇人剪草打理的账单每个月都超过1,000万美元。而官方统计，每出售一处此类房屋，平均要亏损39%。
 
《纽约时报》数据显示，目前两房逾90天未缴的贷款比率达到4.3%，明显超过同比数据2.41%。市场没有一丝春消息，美国房贷银行家联合会（Mortgage Bankers Association）稍早称，虽然房地产贷款利率已经跌至新低，但是新贷款申请却跌到13年的新低。7月美国国会刚刚延迟了对两房命运的裁定，因为总体而言，两条可能的道路都问题重重，而且不是小问题。
 
完全国有化会让美国政府和其代表的纳税人背上无以承受的巨额债务；但对两房私有化又可能在房地产市场不景的情况下令贷款进一步干涸，让美国房地产市场再次沉陷。
具体而言，对两房国有化，数以万亿计的债务就被加载到联邦政府的资产负债表上，评论认为，虽然美国和希腊不同，它的国债AAA评级不会轻易丧失，但是，所谓AAA评级事实上就会在投资界挥发消逝了。如果问题进一步恶化，纳税人就会被更深套牢。
 
支持缩小或者最终废除两房的人，建议把两房先分拆成更小的子实体，未来渐渐缩小在美国房地产市场中的功能。但问题在于，金融危机仍处于养病期，房地产贷款如果没有政府金融支持和保证可能会彻底枯竭。 所以，国会搁置两房，希望春天降临，似乎成了目前的上选。
 
目前美国联邦债务8万亿美元，但是两房和联邦住房贷款银行的债务也合计达8万亿。，美国乔治?梅森大学房地产专家Anthony Sanders近期在国会听证会上说，合并计算这16万亿，这些债务甚至超过美国一年的国内生产总值。这意味着什麽？他说，这就是美国为支持房地产金融的，希腊式发债方案。
 
中国的两房债权：误解与想当然
 
正如美国议员Jim DeMint所说，非常讽刺的是，“美国经济中最重要的私人板块——房地产领域的经济活动正被联邦政府控制。”不但房贷美和房利美被美国政府接管,根据美国官方数据，目前政府直接或者间接的支撑着97%的新发放贷，包括由美国联邦住房局（Federal Housing Administration）提供的贷款。
 
难怪很多投资者以为，两房债券形同美国国债。但在没有充分研究的情况下，这恐怕有点想当然。这种想法也和“中国两房债券投资已经打水漂”的误解同样要不得。
 
应该说，解脱两房债务的大包袱，对美国而言，非不想也，是不敢也。正如耶鲁大学教授Robert J. Shiller所说，美国政府不得不为两房撑腰，否则会带来仅次于30年代金本位取消的全球经济恐慌。
 
这也事关美国的切身利益。“经济危机中，全球的投资人都在问，哪里是资金最安全的地方，答案往往是美国。”Shiller说。资金避险成为资金流向美国的主要原因，如果两房倒下呢？
 
但是人类还未及淡忘的金融历史告诉我们，金融机构和政府的血脉联系，并不意味着可以获得政府在偿债方面的保证。
 
--1987年挪威政府全资拥有的军工企业Kongsberg Vaapenfabrikk公司出现问题，挪威政府拒绝为其清偿16亿挪威克朗的债务，并表示该公司虽属全资国有，但是政府不承担其债务，也不对其债券人承担任何相应责任。
 
--1989年，新西兰政府于60年代创立的为其产业发展提供资金和风投服务的DFC New Zealand出现偿债危机，大约22亿新西兰元的债务政府也拒绝买单。
 
--1988年美国联邦土地银行密西西比州杰克逊分行因为资产质量问题不能对其债权的持有人履行偿债责任，美国政府完全没有采取任何步骤拯救这些“债主”。要知道，成立于1916年的联邦土地银行是美国农业信贷体系的主要组成部分。是美国政府调节美国农业生产规模和发展方向，贯彻实施政府农业政策的银行。
 
这些先例在美国学界早有研究，但在中国国内却没有报导。它们告诉中国，两房问题迟迟没有定论，就始终存在最坏的可能性，切忌想当然。
 
中国应该盯住2012，不是作为传说中的末日，而是美国财政部承诺将为两房债务提供担保的时限。两年是一个不短的政治周期，而盖特纳6月刚刚明确表示，两房债券不是美国国债。风险仍只是在不断被拖延，当然如果世界末日成真，那我们确实不用担心了。
 
但是，说中国两房债券投资已打水漂，却是缺乏常识的误解。两房债券一直在正常交易，也正常付息。尚未听说有无法承兑的债券。
 
7月14日房利美就才刚刚成功售出40亿美元的短期债券，且利率还较早前的0.2%有所降低至0.187%。显示投资人对两美债券的偏好度有所提高。 联储7月1日最新资产负债表则可看出，海外投资者持有两房债券截至6月底还同比还上升了188亿美元，达约8242亿美元。
 
应该说，在美国最终决定如何处理两房之前，两房残留的真实价值无人知晓。对于普通股甚至优先股的持有者，这个价值恐怕所剩无几，但对于直接的债券持有者，恐怕就要看债券合约怎麽写，以及两房最终的结局。当年两房合共1.1万亿美元的房贷支撑债券按照票面价值而非市场价格计入了美联储资产负债表。如果两房破产，这些证券的实际价值当然会显现。
 
两房仍有太多不确定让中美都需要牵肠挂肚。但暂时唯一可以确定的是，不管两房的壳多重，美国都会背着它们慢慢爬行。毕竟，没人愿意看到房地产二次见底，山姆大叔想以一句“伙计，实在是倒霉”就把数千亿美元债务一笔勾销，谁也不会买账。