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政府应该提供公开透明房地产信息

早报评论专栏作者 易宪容 2006-05-09 20:40       五一期间，最为热闹的事情可能就是房地产市场的信息混乱了。从五一节之前，先有不同的政府部门发布楼价上涨幅度不同的争论；后有空置面积及空置率不同的纷争；再有一些地方的部分开发商一方面极力推高房价，另一方面又囤积居奇，制造“房荒”等。从这些现象看，最大的问题就在于房地产市场缺乏客观、公正、公开透明的信息，在于政府相关部门不能够向市场发布具有普遍公信力的数据以及对数据的客观解释性分析，从而使得在这个信息完全不对称的市场，房地产开发商能够以其信息优势向市场散布虚假、误导性信息，并通过这种方式牟取暴利。
      住房作为一种特殊商品，消费者购买其产品时，不仅要购买其产品本身的质量，而且要购买其产品周围的环境。然而，无论是对住房质量还是对住房的销售过程，在买者与卖者之间存在严重的信息不对称。比如对于住房的质量，卖者更加知道所建楼盘的施工技术、所使用材料，也知道所建楼盘附近的环境及未来之发展，但对买者来说，则只能通过相关部门对楼盘的质量鉴定、政府对周边环境的规划，以及样板楼的式样来判断与识别住房的质量。特别是在预售的情况下，买者只能通过售楼说明书与开发商楼盘的模型来了解住房区域、质量与环境。
      而在销售市场，由于住房产品的不动性，因此，就区域性来说，每一个楼盘、每一套住房都是唯一的。这种住房的不动性与唯一性决定了住房市场是一个不完全竞争、甚至是一个垄断的市场。在这个垄断市场，土地为国家所垄断，如果政府对这种垄断性没有一定的条件约束，开发商就能够利用这种垄断性向市场发布虚假性、误导性的信息来欺骗消费者。特别是在住房预售制度的掩护下，房地产开发商要发布虚假信息更是如鱼得水。
      正是由于这种买者与卖者之间存在着严重的信息不对称，不少国家制定了严格的法律来约束这一严重不对称，以保护消费者利益。比如，政府通过购房格式化合同，对消费者所购住房的建筑面积有详细规定，它通常包括个别单位所占面积、窗户及部分属于整幢楼宇的公用地方，例如楼梯、升降机、走廊、大堂、通天等。消费者可以根据平面图估算出实用面积，从而减少买者与卖者在建筑面积与实用面积之间测算的争议。
      对于住房预售来说，政府会要求房地产开发商公布其楼盘的详细信息。如在楼盘开盘之前，开发商申请预售或是销售许可时，政府会要求开发商公布上市的房源套数、面积、开盘时间、预计价格；在销售中，政府主管部门会要求开发商及时公布已售套数、面积、价格，以及可售套数、面积等等。
      还有，政府规划部门会把楼盘附近和周边的生活设施、教育环境、干线道路，以及该地区的未来发展等等，详细地规划在所属地区的发展蓝图上，蓝图内展示每一个地段可以供发展的用途。而这些信息完全可以通过网络查询到。
      再者，一些国家的房地产市场不仅做到了信息的公开与透明，而且做到了信息收集与整理的科学与规范。反观内地房地产市场，目前的信息混乱还表现在信息发布的非科学与非规范上。比如，对房价信息，不仅信息统计方法不统一、不规范，而且信息编制缺乏科学性。这样，对同一件事情的统计可能得出两种不同的结论。
      比如，房价信息编制缺乏科学性。一般说来，房价指数并非根据每平方米楼面面积的平均价，而是按每套房子的类别以及成交价进行加权调整得出。住房的分类又可以根据区域、面积大小、位置、设施、完工质量、管理水平等方面来划分，并通过标准加权计算出某一类房价指数，然后再对各类房价指数再加权调整，从而得出当地的房价指数。房价指数又分为一手房房价指数及二手房房价指数。后者最重要的意义就是同质楼盘在不同时期价格的变化。而只有在这一基础上才能知道房价是上涨还是下跌。而目前我们的房价指数仅是一手房市场楼盘成交平均价。在这里，由于住房产品的质量、地点、位置、楼面等不同，平均价是无法把房地产市场的信息汇聚到该产品去，其意义也就不大。
      最严重的问题表现在用一手房市场平均价来表示一个地区房价的变化情况。这样一种价格既不能反映某一地区房地产市场变化的实际情况，因为不同的产品不同的价格比较意义十分有限，也容易为某些地方政府操纵当地房地产市场价格变化创造条件。比如，如果一个地方希望当地房价上涨，它可以多让一些高档楼盘开出；如果一个地方希望当地楼盘下跌，它可以让一些低档楼盘开出。这种手法在过去几年就已经出现了。
      在2005年“国八条”中，如何建立起公开、透明、科学、规范的房地产市场信息体系是当年宏观调整的主要目标，但从目前所发生的情况来看，不仅宏观调整后实际情况与所要达到的目标相去甚远，而且房地产市场信息的混乱也是无可复加。为什么会如此？最大的问题是相关政府部门作为太少，在于对市场信息监管与发布不严格，在于对房地产市场信息体系可做及能做的事情没有做，有效的制度规则没有建立起来。在这种情况下，房地产开发商必然会利用制度缺陷来误导市场与消费者。这就是五一节前后，一方面内地房地产市场房价迅速飙升，另一方面住房空置过高的重要原因。

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