江南：房地产成本为何说不清(东方早报 2009-3-9)

房地产成本为何说不清
2009-3-9 1:58:06

东方早报评论专栏作者 江南
《东方早报》3月7日刊登了马光远先生的文章《房地产成本何时才能说清楚？》。我认为，比“房地产成本何时才能说清楚”更需要解答的是“房地产成本为何说不清楚”的问题。
马先生在网上搜了一下，了解到提交《我国房价为何居高不下》这一政协大会发言的机构——全国工商联房地产商会的有关情况。他写道：“原来其成员有招商地产、万通集团、华远地产等大开发商，大名鼎鼎的任志强更是该会的现任副会长……如果任志强先生真有诚意，就请拿出敢为天下先的勇气，率先公布华远在各个城市楼盘的成本，而不是拿一些含糊的调研报告，并且打着工商联的旗号来忽悠人。”
全国工商联房地产商会做了一个发言，该会成员有不少房地产开发企业（难道房地产商会的成员不应该有房地产企业？），知名房地产商人任志强担任该会的副会长，以上事实就可以推论出任志强打着“工商联的旗号”来忽悠人吗？这是明显的血统论逻辑。况且，即使这份报告源自任志强授意，他也没必要把自己的商业秘密全部“晒”出来。否则，以此逻辑推论，任志强也完全有理由要求批评房价高的人全部把自己的工资条和小金库都“晒”出来，这样，房地产市场就变成了集体裸奔的场所。
按下上述逻辑硬伤不提，不妨探究一下房地产企业的确切成本是多少。
文中做了一番合理推论：“根据这份发言，‘目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总销售收入的14.21%。’——这就意味着，房地产企业的总成本只占总销售收入的54.5%左右。”（编注：黑体字部分非马光远原文所有，系版面编辑为了方便读者阅读，根据上文单引号内内容进行计算后所得，如有不妥，谨向马先生致歉。）
房地产项目的利润率是45.5%，这究竟是不是一个“暴利”，本身就很值得探讨。房地产项目的时间周期较长，一般来说从拿地到销售完成，两年算比较快的，三年完成也不算很慢，这还是在市场销售火爆时的经验，碰上像2008年这样销售不畅的年份，拖上四五年也不足为奇，不信可以调研一下1997年亚洲金融危机后上海大量外销楼盘严重滞销的历史。故此，我认为用45.5%作为一个普遍的利润率本身就是不妥的，有必要考证的是“年利润率”。
我也认同前几年房地产开发项目普遍存在“暴利”，但在思考如何解决这个问题的时候，必须完整考量造成这种局面的各种因素及其流变，不能光凭“义愤”把气出在“任志强”们头上，否则“暴利”一定会卷土重来。
事实上，前几年的房地产商的“暴利”无非来自三个源头：首先是房价不断上涨，这个原因大家说得很多了，不再赘述。其次，是融资方便，因为这个原因，导致房地产商可以用很少的自有资金开发，“45.5%”的利润率就很有可能乘以五甚至是十。
最后是一些地方政府不会谈判，这原因很少有人提，但的确是最重要的事实之一。政府也是“理性人”，他们会根据地块的机会成本来出售土地。房产开发热到来之前，很多原本属于国有企业的土地是亏损的无底洞，能“零地价”卖出去，只要开发商负责为职工买断工龄等安置问题，都能令官员们窃喜。棚户区改造项目也是如此。但现在气氛逆转，政府卖地时会先暗自计算好：这块地旁边的楼盘开盘价多少，两年后房价再涨15%能卖多少，所以我得把土地起拍价定在这个房价的多大一块比例。这个政府暗自划定的比例连同所有税费，肯定会超过预估价格的50%。换句话说，一些地方政府成了所有房地产项目的“大股东”。
如此一来，房地产成本就理所当然地成了“永远说不清楚”的秘密了。假设任志强把他开发的某个地块成本完全公布了，也只不过是提醒当地政府去好好透视一下，然后检讨“我为什么卖便宜了，隔壁那块地该提价多少”。我想，连任志强自己也说不清楚他下一个项目的利润率吧，因为，他根本就不是“大股东”。
（作者系房地产业内人士）
http://www.dfdaily.com/node2/node24/node224/userobject1ai157266.shtml
房地产成本何时才能说清楚？
2009-3-7 2:29:54

据媒体报道，日前，全国工商联房地产商会通过全国工商联，向两会提交了一份提案和两份书面发言。名为《我国房价为何居高不下》的大会发言称，全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。
其实，无需看这个报告，经过房价多年的疯涨和围绕房价的诸多争议、讨论，老百姓慢慢也明白了，房价居高不下，根子不仅仅在开发商，只要地方政府在房价里面有切身利益，房价之谜就只能一直是个谜。
记得笔者有一次在央视新闻会客厅谈房价问题，我问王石为什么大多数开发商不主动降价求生存。王石的回答是：“这个你要问地方政府了，降不降价，不是我们说了算。”当时本人并没有明白他的意思，毕竟房价不属于政府定价范畴，价格的主导权还应该在开发商。但这个报告里的数字似乎为王石的话做了一点暗示或者说是旁证。
我在网上搜了一下全国工商联房地产商会，呵呵，原来其成员有招商地产、万通集团、华远地产等大开放商，大名鼎鼎的任志强更是该会的现任副会长。全国工商联房地产商会似乎是在为开发商叫屈，不过，笔者还是从数字中看出了一些端倪。根据这份发言，“目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总销售收入的14.21%。”——这就意味着，房地产企业的总成本只占总销售收入的54.5%左右。开发商的利润有多高，不小心被自己人曝了光。
如果大家对中国房地产市场有跟踪，我想都不会忘记2005年围绕是否公布房地产的成本引发的争论。在强烈要求开放商公开成本的呼声中，福州率先公布了房价成本信息：在信息所列的23个楼盘成本目录中，开发商的利润率平均约为50%，最高的超过90%。但这个公布成本的行为，却遭到了开发商一致的抵制。所以到今天为止，对于我们所买房屋的成本，作为业主的我们是一无所知的。其实，在全部的房价里，地方政府究竟拿走了多少，开放商的成本和利润是多少，只需要三个数字就可以说明的问题，开发商们何必总是欲说还休呢？
从客观而言，“全国工商联房地产商会”这么做，未必就是一件坏事。大家都知道，地价和一些税费的确是目前房价高的原因之一，需要地方政府对此有一个公开透明的说明。如果开发商和地方政府能把房价的成本说清楚，得益的无疑就是老百姓了。当然，我更希望，如果任志强先生真有诚意，就请拿出敢为天下先的勇气，率先公布华远在各个城市楼盘的成本，而不是拿一些含糊的调研报告，并且打着工商联的旗号来忽悠人。北京 马光远
http://www.dfdaily.com/node2/node24/node223/userobject1ai157008.shtml