张睿：“内定”地王被叫停 神秘地产大鳄出水(时代周报 2010-4-15)

一个占地2800亩、规划建筑总面积近700万平方米的巨无霸项目胎死腹中。

这个福州国土资源局原计划4月9日至19日挂牌出让的地块，因被国土资源部认定多项出让指标违规，被中途叫停。

除了一次性出让面积严重挑战国土部设定的300亩上限之外，公告中还设定竞买人必须“开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上（含400万平方米）的各类房地产综合项目”等指标，地块瞬间被推向“竞买人疑似内定”的风口浪尖。

作为国内屈指可数的符合出让条件的开发商，福建籍地产大佬黄如论旗下的世纪金源，不经意间便卷入了这场漩涡。

国土部证实六项违规

3月22日的一则土地出让公告，将福州的房地产市场搅得沸沸扬扬。编号为2010-12号的2800亩地块将在4月9日至19日挂牌出让，起始价达到178亿元，单单交易保证金就需要40亿元。

根据公告，这是福州晋安区内一幅棚户区、旧城改造的地块，位于连江路以东、福马铁路支线以南、铁路东站以南、化工路以北的区域，出让时被分为了ABCDEFG等多个地块。

在福州土地出让史上，除了2001年融侨集团拿下的2800亩江南水都地块之外，2010-12号地块的体量无可匹敌——它几乎是2009年福州全年出让土地面积的2倍，后者仅有1412亩。

“这个土地出让公告挂出后，引起了很大的轰动。”在4月9日国土资源部召开的2009年国土资源公报新闻发布会上，全国土地总督察办公室副主任纪东义在回答时代周报记者提问时称，“2800亩一次性上市交易，已经远远超过规定的300亩面积上限。”

2009年11月国土资源部印发《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》，对商品住宅用地的宗地出让面积首次明确规定了上限，其中大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）

7万平方米。

“该地块的出让存在六项违规行为。”纪东义告诉时代周报记者，除了面积“超标”外，该地块的土地出让金缴纳方式、土地分期交付的方式，以及对竞买对象设置“开发项目面积”等特定条件等方面，都存在违规行为。“国土资源部迅速反应，已经责成国家土地督察上海局跟福州市政府沟通，责令其限期整改，符合条件后才能上市。”

按照公告，福州市国土局允许地块的竞买人分六期支付土地价款：第一期在土地合同签订后十天内支付40亿元；以后各期地价款的缴纳金额为（总地价款-40亿元）/土地出让总面积]×各期交地面积，具体缴款时间为在发出交地通知书之日起10日内。这种缴交方式，违背了去年底财政部和国土部等五部委出台的新规：“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。”

而在土地交付方面，福州市国土局规定：片区总体交地时限为二年半，分期分批净地交付，首期交地时间为土地合同签订之日起六个月内，交地面积不少于300亩，其余每期交地不少于500-600亩净地。“按规定，土地应当一次性交付。福州市国土局在这点上也违反了规定。”纪东义表示。

4月10日，福州市国土局在网上发出《关于暂停宗地2010-12号地块挂牌出让的公告》，宣布“经我局研究，暂停该地块的出让”。

符合条件仅有一家

地块出让戛然而止。但已经发出的公告，却没能摆脱“竞买人疑似内定”的猜测。

按照出让公告，竞买人“必须具有一级房地产开发资质，集团(含下属子公司)开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上的各类房地产综合项目；在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达2000万平方米以上。”

数来数去，以造城运动著名的华南地产商碧桂园，目前也仅有碧桂园凤凰城一个超级大盘有1332万平方米的总规划建筑面积，超过400万平方米的指标；全国最大的开发商万科，目前的最大项目是340万平方米的杭州万科良渚文化村；福建当地最大的开发商融侨，在国内开发的最大项目重庆融侨半岛总建筑面积为350万平方米，而其福州大盘江南水都的总建筑面积也仅有300万平方米，未能“达标”。

相比之下，拥有“地产福州之王”和“大盘之王”称号的世纪金源，目前已经完成或正在进行中的总建筑面积400万平方米及以上的项目包括：400万平方米的昆明世纪城、400万平方米的长沙湘江世纪城、600万平方米的贵阳世纪城，480万平方米的合肥滨湖世纪城以及1300万平方米的南京长江世纪城——造城的大手笔无人能及。

事实上，2010年初，坊间就已经有世纪金源要杀回家乡的传言。

1月20日，一位称“今天世纪金源刚开完2009年会”的网友在百度贴吧上表示，目前济南和福州政府都在邀请黄如论到当地开发建设，还透露黄同福州市政府就4000多亩的土地已经谈判3次。更有网友将地块面积、分区情况等信息发布到网上。

而3月22日的土地出让公告挂出后，一名海峡房网的网友也留言称，“金源内部的人说：现在金源就在等两大项目的政府审批，一个是山东济南；另一个就是福州二化那块地的成片开发！哪个快上哪个！”

面对这些传闻，世纪金源选择了沉默。4月12日上午，世纪金源策划部经理关玉峰对时代周报记者表示，“世纪金源是否会回福州开发大盘，这些是高层领导的事情，我们并不知道。但要明白，这些都只是传言。”该人士同时以领导出差不在集团为由拒绝了记者进一步采访的要求。

在地块出让暂停之前，福州市国土局曾对地块面积超标和“内定说”做过回应这是旧城改造的项目，非净地拍卖，不受相关面积规定的限制；由于地块规模很大，设定了较高门槛，对开发商资质要求也相应更高。

但在4月10日的暂停公告发出后，该局未对此事做出进一步的说明。

究竟地块在出让之前，相关部门是否清楚符合“400万平方米及以上的项目至少两个”条件的开发商，全国有多少家？该指标的制定依据是什么？目前地块是否在整改过程中？届时是否会拆分出让？

面对时代周报记者的这些问题，福州市土地发展中心招商部主任林胜未作正面回应。而福州市国土局在其网站上公布的办公室、执法处和土地利用管理处等相关部门的电话，几天来一直处于无人接听状态。 

世纪金源的低价大盘           

在等待事态进展的过程中，福州坊间的争议却一直存在。

“即便没有设定‘400万平方米以上项目至少2个’的类似条件，如此大体量的项目，像金源这样有实力吞下的开发商也寥寥。”一位福州地产观察人士对时代周报记者表示，如果拆分出让，或许能减少“零竞争”的机会。

也有福州市民表达出希望金源回到家乡建设的愿望。一位市民在1月初，就到福州市便民呼叫中心网站上发出诉求，试图向相关部门求证“金源即将回归福州进行投资，开发4000亩超级大盘”是否属实，并称“这个消息非常让人振奋。”

“其实有不少福州百姓是欢迎黄如论回到福州开发的。你去看看金源在各地项目的房价就知道了。”福州市一位地产研究人士告诉时代周报记者，“万科在福州7000元/平方米拿的地，现售房源价格已至16000元/平方米，世茂当初3500元/平方米拿的地现在要卖2万元以上。而金源的贵阳世纪城跟湘江世纪城开盘均价只有3500元/平方米，是比当地均价低的。”

根据福房网的最新统计，4月5日到4月11日的一周，福州一手住宅签约量有431套，均价则达11834元/平方米。“现在福州主要城区鼓楼台江的新房在1.5万-2万/平方米以上，而次城区晋安、仓山、马尾也基本在8000-10000元/平方米左右。动辄上万的房子，福州老百姓买不起。”上述研究人士称。

此次出让的2800亩地块中，规定了竞买人要捐资建设7.7万平方米的廉租房，建设限价7000元/平方米、250万/平方米(3万套)的限价房，这一比例高达40%，此外还将配套6所中小学和2个公园。

一直强调“为民生盖房”的理念、4月初刚刚捐款6亿元建设福建省科技馆新馆、多次登上福布斯或胡润慈善榜榜首的黄如论，在这个透露出“利民”信息的项目上，或许更契合福州一些百姓的期待。