孙勇杰：北大资源160亿济南囤地疑云(时代周报 2010-3-25)

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北大资源160亿济南囤地疑云
时代周报记者  孙勇杰2010-03-24 23:40:57    第71期

一次异常的竞拍、一个庞大的投资金额、一个被认为不切实际的规划、一个泛滥的开发噱头—刚刚摆脱原总裁叶丽宁潜逃阴影的北大资源集团，又面临着新一轮“囤地”质疑。
“这块地，马上要盖五星级酒店了，投资160亿元。”3月20日，济南清河北路，山东师范大学（以下简称“山师”）北院，趁周末赶来看母校最后一眼的公务员李东强说。
沿着李东强意味深长的目光，顺河高架桥以东、历黄路以西，这块土地五年前还是麦田及被麦田包围的山师北院，如今只剩两座崭新的教学楼被忙碌作业的推土机包围。
3月初，山东北大资源以160亿元的投资计划，拿下这块土地。一个预期中的城市综合体，让曾经的山师北院及周边崭新的商贸市场都显得黯然失色。
然而，这个突如其来的庞大计划，一开始就面临这诸多质疑的目光。“我不相信山东北大资源能拿出160亿元。”3月22日，中原地产投资经理薄夫利说。
一场异常的招标
3月8日上午，济南土地储备交易中心，泉城新年第一次土地拍卖会落槌。
这场完全淹没在全国“两会”新闻中的二线城市土地拍卖会，甚至在本地都没有引起媒体的过多关注。这场泉城的虎年首拍，成了北大资源引起多方关注的“绝佳平台”。
在波澜不惊的两块土地拍卖结束以后，济南北城天桥区小清河北路北侧、30米规划路东侧的山师北院西南角两地块拍卖开始，底价为1.1548亿元。
据亲历拍卖会的媒体同行介绍，现场只有两家开发商参加拍卖，济南市西区建设投资有限公司和中建八局联合体率先报价1.18亿元，然后山东北大资源举牌，直接加价1亿，以高于底价近一倍的2.25亿元“秒杀”对手，一次得手。
资料显示，山东北大资源拍得土地折合37.35亩，平均每亩地约603万元，每平方米楼面地价3568元，溢价率95%。
2009年10月，鑫苑国际以11.36亿元的价格拿下历山北路小清河畔300亩的地块，成为济南北部地王，当时每亩折合379万元。此次，山东北大资源拍出的亩单价比前者高出220多万元，成为北部新地王。
“即使是炒高到2000万元一亩我们也必须拿下。”山东北大资源助理总裁王焕新曾表示，该地跟其之前160亿元拿下的徐李片区开发有直接关系，因此志在必得。
然而，济南业界对山东北大资源开出的天价却颇多质疑。“每平方米楼面地价3568元，如果单独运作这块土地，加上开发和建安成本2500元，成本就6000多元，按照25%的利润率算，开盘价格得9000多元，卖到上万也有可能。”
这个价格，相比2009年底济南房价最高峰时均价8481元还高许多。“该地块已接近济南北部边缘，相近地块房价年前才五六千元，如果上万，最近一段时间恐怕很难被市场接受。”济南市搜房网一名置业顾问说。
“以前有过这种直接报天价的情况，但是不多。”山东大学房地产研究中心主任李铁岗说,这其中是否有猫腻不敢说，但山东北大资源采取这种明显吃亏的方式竞拍，估计是为了炒作，拍下来暂时放一段时间，等周边关联地价上涨以后再获利。
3月21日，王焕新表示，因为之前表态已经遭到北大资源集团批评，拒绝对竞拍意图作出回应。明显的是，这次异常的竞拍，让北大资源在山东的庞大投资计划逐渐浮出水面，更多的质疑随之而来。
160亿难觅出处
“我们刚刚与济南市小清河投融资管理中心、天桥区政府签约开发徐李片区，欲投资160亿元。”3月8日，竞拍济南北部新地王的现场，王焕新说。
“济南以前没有过这么大的投入，我个人也不相信北大资源的投资会有这么大的规模。”薄夫利说，项目建成之前，北大资源能不能出这些钱还不好说。
资料显示，2009年12月25日的济南政府工作会议上，确定了16个城市综合体项目，其中位于济南市中心、泉城广场附近的恒隆广场项目，预计投资也不过25亿元。
北城徐李片区经济基础相对落后，山东北大资源要在3-5年投资160亿元，显然大大超出了本地业界的预期。“很多企业在开发初期都会报出一个很大的投资额，从而通过这么大的名义去争取开发的资格。”李铁岗说。
抛开业界的质疑，山东北大资源也没有给出160亿元资金的具体来源。北大资源的宣传称，该集团土地储备现已达2000万平方米，跃居房地产行业土地储备前五名。事实不是如此，2000万平方米的土地储量，几乎跟国内一流房产企业万科、富力、华润置地不相伯仲。
但根据北大资源的公开资料，除了成立初期中关村科技园等项目，近年北大资源操作的项目主要是东莞的华南Mall，该项目在2005年原总裁叶丽宁潜逃后也陷入长期停顿。直到去年，北大资源的历史遗留问题才基本得以解决，东莞华南Mall临江土地查封才得以解封。
业内人士分析称，让近年高管团队完全换血、一直处理遗留问题的北大资源拿出160亿元，显然不大现实。而吊诡的是，北大资源似乎一夜之间成为一线房产商。连带济南项目，今年前3个月全国拿地7万亩。
今年1月底，北大资源品牌总监王国林对时代周报记者表示，北大方正只是代管，北大资源仍是一个独立集团。据媒体报道，2010年，北大方正已经将房地产列入集团的四大产业之一。山东北大资源的宣传中，也刻意强调了背靠“控股7家上市公司”的北大方正资金优势。
根据北大方正首席执行官李友最新的报告，北大方正2009年实现利润25亿元，净资产210亿元。以25亿元计算，即使将北大方正利润全部投入到山东北大资源的项目开发中，也不可能实现3-5年160亿元的资金投入。何况，这只是北大资源的一个项目。
同时，以IT和健康产业为核心的北大方正，在首席执行官李友提出的三年多元化发展战略前提下，并没有提出加大房产投资力度。在北大方正的公开资料中，记者也没有找到相关内容。
“植入教育”遭质疑
教育、科技、健康，是山东北大资源开发徐李片区的三个关键词。“教育配套规划中，将引入北大国际幼儿园、北大附小、北大附中等资源，打造济南北部教育标杆。”山东北大资源副总裁亢伟说。
主打教育牌似乎只是其一厢情愿，并未获得业界人士的认可。“无论是北大资源的开发项目还是济南之前的经验，打教育资源牌已经不新鲜，恐怕只是噱头而已。”济南本土一家房企高管说。
推倒北大南墙起家的北大资源，在教育资源输出上，确实鲜有成功的先例。无论是早期的中关村科技园还是近期的东莞华南Mall，一直主打人文、教育资源优势的北大资源，在房地产开发中，教育资源却是个优雅而缥缈的招牌。
“北大科技园更多的是一个牌子，一个概念。”2004年底，时任北大资源副总的朱宏涛说。北大资源早期，在北大科技园这块主打教育、科技的招牌下，就曾在山东、江西等地开发房产项目。随着原总裁叶丽宁的潜逃及高管全部换血，项目多数没有下文。
叶丽宁时代结束后，北大资源逐步转型为更为纯粹的房地产公司。但是，在这个济南北部城市综合体项目上，北大资源依然惯于打着北大教育资源的优势招牌开发房地产。
“教育资源这个旗帜很多企业都用过，比如重汽地产就在济南用过，重复肯定是存在的。”薄夫利说。
而在李铁岗看来，用教育牌来推进房地产开发，效果是很明显的，也是众多房企惯用的手段，不排除以教育资源做噱头的可能。
李铁岗分析说，一种是围绕本地区已有的教育资源进行开发，另一种是新建一个教育区。“若是后一种效果可能不会太明显。因为学校不只是靠建筑和几个好老师，学校的核心竞争力是长期的文化积累。”
在济南北部推倒山师北院围墙的山东北大资源，显然采取了效果不太明显的方式，准备“植入式”引进北大附中、附小以及北大国际幼儿园。
在济南业内人士看来，北大资源160亿元的项目，更无法实现的是宜商宜居的城市综合体。
“囤地”综合体?
“我们将把该地块打造成一个宜居、宜商的综合性地产项目。”山东北大资源地产常务副总裁韩忠华说。
山东北大资源的资料显示，拟兴建的城市综合体，将引进济南市唯一的一家世界品牌的免税专卖店，引进高科技市场及产品直销中心，引进五星级酒店、五A甲级写字楼等商务资源。
“如果真是准备在那里开发建设五星级酒店和高档写字楼，这不就是找死吗？赔钱是一定的，这样的规划太不明智了。”济南一位不愿透露姓名的业内人士对此感到非常震惊。
李铁岗也持有近似的看法。“北城的发展刚起步，发展还不成熟，市场还不行，这样的城区没有高档酒店和写字楼需要的基础。”北城是一个贸易区，不是高档酒店和写字楼发展需要的商务区。济南这样的城市商务区多是围绕政府中心发展的。在北城这样的区域，建立城市综合体的条件并不成熟。
“目前整个项目还在筹备阶段。”3月21日，王焕新对时代周报记者说。一个既定的事实是，这样一个投资160亿元、规划不被业界看好的项目，已经作为北大资源在山东战略布局的核心悄然启动了。
“开发商有借济南城市综合体建设热潮囤地再转手的可能，就是个‘囤地’综合体。”多名济南房企人士质疑，北大资源仰仗北大的招牌有顶风囤地嫌疑。
“根据国家最新的关于土地开发的管理办法，想要借机囤地是没有机会的。”李铁岗说。在业内人士看来，政府也不傻，现在对囤地打击这么严厉，北大资源借这个机会囤地，恐怕损失更大。
“这是集团跟政府合作的一个项目，我们不方便发表意见。”截至时代周报记者发稿前，王焕新仍不愿就相关问题作出回应。

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