神马文学网牛刀：广州勾地将勾走高房价的魂 - 牛刀 - 牛刀 - 和讯博客
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/30 02:02:20
中国住宅用地的开发体制的弊端，已经充分暴露。现行的直接招拍挂模式，导致的结果就是有的参与拍地开发商，根本就不知道这块地适合建什么房子，怎么建这些房子，就拼命举牌，将地价越拍越高，拍下来以后才知道坏了事。最典型的就是北京的广渠门15号，拍下来后居然提出修改规划，这是一件十分严肃的事，是用钱来开玩笑吗？
这种体制的源头是土地价格的狂涨，许多开发商把地拍下来不是为了建房子，而是作为资产配置，有的是为了上市融资，有的是为了坐等升值，那么多所谓的地王，除了拉周边房价外，大多闲置。就上海而言，这些闲置的住宅用地，已经高达4000万平方米，建好房子后相当于上海房地产两年的销售总量。但是，开发商却在到处找地，并且搬出所谓的稀缺理论，十分可笑。
地王，成了高房价的标杆，成了高房价的魂。中国社会许多有识之士无不拍案而起，痛斥这种公开的官商勾结，利用高房价掠夺和欺诈城市平民的恶劣行径。国19条出台后，市场仍在观望，房价仍然在上涨，一个主要原因就是，市场不相信地方政府会去执行这个决策，就像市场不相信央行会在今年加息一样。政府的诚信受到了中国社会从未有过的高度质疑，所以，该买房的还在买，该炒楼的还在炒，全然不知道大难临头。
从北京收回大龙地产闲置土地开始，所有的关于土地的问题已经变得非常严肃。最近，广州市出台了“穗7条”，对整个住宅用地的开发体制进行了有益的探索。主要内容是：
1、建立用地预申请制度（俗称“勾地”制度）。
2、年内投入45亿元,供应土地1.05平方公里,建设300万平方米的保障房,储备3平方公里左右的保障性住房用地。
3、加大商品住房用地供应,建立以包括限价房在内的中小户型、中低价位普通商品住房用地为主流的供地结构,支持缓解“外夹心层”的自住型购房压力。
4、探索创新土地公开出让方式。
5、建立土地竞买风险预防机制。
6、“地毯式”清查闲置地。
7、实行“阳光用地”工程,全方位、全过程公开土地供应和监管信息。
“穗7条”的核心是，建立用地预申请制度（俗称“勾地”制度）,根据市场需要来确定土地出让的时序和价格。广州计划结合统计分析未来人口增长、土地资源后备潜力、楼市供求关系、城市规划等情况,建立一套评价计划编制科学性、合理性的指标体系,今后将特别注重控制居住用地的新增规模,合理设置供地布局,既保证民生用地的合理需求,又确保土地资源的可持续利用。先勾地，再招拍挂。
所谓“勾地制度”,也就是用地预申请制度,是土地主管部门根据市场情况和产业特点,对纳入出让计划的土地预先向社会公布出让方案,由意愿购买者提出用地预申请并承诺愿意支付的土地价格,如果申请者的资格符合条件而且所提出的价格符合政府预期,主管部门将以招拍挂方式公开出让该宗土地,提出用地申请者应当参加,且报价不得低于其承诺的土地价格。
根据市国土房管局去年的调查，约有12000多个家庭或个人提出了限价房申购需求，总需求建筑面积约100万平方米。今后两至三年，将重点依据这些需求，并结合楼市运行情况来确定限价房供应规模。今年限价房供地将重出江湖，计划至少供应用地40万平方米，建筑面积72万平方米，建成后可供应限价房约10000套。此外，今年广州还有近800套的存量限价房可买，其中金沙洲中海金沙馨园400多套限价房，计划在今年五一左右上市。
勾地的一个程序，也是招拍挂，同样是价高者得，但不是什么人都有资格来参与，避免了恶性竞争，避免了地王的产生。说勾地制度，勾走了高房价的魂，其主要原因是，勾地制度导致了整个住宅用地价值的重构，使其回归到符合城市居民购买力的水准；其次，勾地制度杜绝了土地的闲置和浪费；第三，打击了囤地和炒地的投机行为。这三点，是勾地制度的核心。
只要各大城市的住宅用地炒不起来，高房价也就失去了根基，为此，我再提醒一下中国各大城市的普通居民，真正需要房子的可以再等一等，不要去买那种高价房，因为无论是土地价值的重构，还是央行的加息，都会导致高房价的崩溃。