不能击垮高房价的调控都是伪调控

不能击垮高房价的调控都是伪调控

2009年最后一个月,被高房价折磨得几乎失去盼头的中国普通市民似乎看到了些许希望。因为,就在这一个月内,政府相继对房地产行业出台了几个比较重要的调控政策。但是，在政府政策还没有正式执行前，一些代表特殊利益集团利益的伪学者就进行别有用心的解读：说什么打击哄抬房价并非要打跨房价！

听到这样的言论，笔者感到特别愤怒。我不知这样的说法是出于这样的学者的无知还是出于其恶毒？如果说是无知，这说明这些伪学者缺少起码的经济学常识，对于房地产完全是外行，他起码要关了他的博客，然后对于经济学尤其是房地产的相关知识进行补课，以免对他人产生误导；如果他是恶意的进行别有用心的解读，我也认为他应该虔诚向佛，向上天坦承他的罪行，然后自问是否还有一个正直学者应有的真诚和良知。

到底能不能在不打跨高房价的前提下就能有效地调控房地产呢？笔者个人认为：至少在目前情况下，只有能打跨高房价的调控才是真正的调控，其他的调控方式都不可能产生预期的良好效果，都是彻头彻尾的伪调控。

为什么目前情况下实行调控要打跨高房价呢？这是由房地产目前的属性所决定的。

在中国特有的法律制度环境下，房地产主要有三种需求：住居性需求、投资者需求和投机性需求。住居性需求反映房地产作为商品的自然属性，其受到需求函数的制约，在需求函数中与价格呈反向变动，即价格越高，需求越少；价格越低，需求越大。这是作为一般商品的需求函数的变动规律。如果作为投资品的话，房地产就只受到租金水平的影响，在租金所决定的需求函数中，租金是与房地产价格呈同向变化的，即租金水平越高，房地产的需求越大。反之则反之；如果房地产变异为一种投机性的金融产品（如股票之类）的话，需求函数也与价格呈同向变动。即价格越高，投机性需求越大。价格涨得越快，越能产生恐慌性需求，需求增长越快；反之则反之。

目前，我国大部分城市的房价收入比极高。世界公认的一般为3到5倍，而我国大部分城市一般超过15倍，北京、上海等城市则是超过25倍以上，因此，除了少数富有阶层能依靠自身实力购买住房而满足于自住需求外，超过85%（央行统计数据）的城市居民家庭已不能依赖于自身经济能力购买住房。因此，住居性需求已在目前的房地产市场边缘化，基本不能对目前的房地产市场形成任何实质性影响；从投资性需求来看，目前，我国大部分城市的房地产的租金收入水平极低，北京、上海的住宅租赁的投资回报率不到3%，远远低于银行的基准利率水平（5.31%）,使房地产已完全丧失投资价值，使投资性需求也不能主导中国房地产的走势；但中国房地产的投机性需求却一直很旺盛。2009年最后一个月，受征收营业税的期限由2年变为5年的政策调整影响，北京、上海、深圳等城市二手房的交易都数倍于正常年份的交易量，深圳几乎出现全民炒房的“盛景”，这显示了中国房地产投机的疯狂。从近几年来房价上涨较快的北京、上海、深圳来看，投机者的年投机收益率都超过100%。如果考虑金融杠杆的作用，投机的收益率能超过300%以上，投机完全获取了一种超额的暴利。自从房地产异化成为一种具有投机功能的金融产品后，完全呈现一种类似于股票市场的走势特点：在一种非理性预期的带动下，房地产价格迅猛上涨，带动投机性需求的迅猛增长。而投机性需求的迅猛增长，又反过来推动价格的暴涨，从而产生炒作的暴利空间。目前，投机性需求已在中国房地产市场出现空前的主宰地位，成为推动中国房地产价格暴涨的最凶恶的元凶，如果不能抑制投机性需求，就不可能阻止中国房价的暴涨。高房价是投机的结果，同时，高房价又成为助长投机力量壮大的最重要的原因。

在一个失去住居性需求和投资性需求为支撑的房地产市场中，房地产市场只由单一的投机性需求所决定。即价格越涨，越能产生投机的暴利。而越能产生投机的暴利，就越能刺激投机性需求的增长。只有价格的上涨才能带动投机性需求的增长。因此，投机与高房价是一对孪生兄弟,互为助长。从中国房地产近年来的发展现状来看，投机性需求的增长成为中国房地产价格上涨的唯一推动力量。一旦失去投机性需求的支撑，房地产的价格就会立即轰然倒地。

由于高房价与投机之间的因果关系，因此，政府目前调控的政策重心就是要打击投机，从而打跨高房价。只有打跨高房价，政府的调控才有意义，才能最终击溃投机的力量，才能使高房价失去上涨和维持稳定的力量，最终使高房价回落，使普通老百姓能通过自己的实际收入购买到住房。如果政府不能以打跨高房价为调控的重心，就不能彻底地打击投机，也就不能够取得调控的预期效果，那么，政府的一切调控都是伪调控，都不能保障民生，调控只是一个维护民生的幌子而已。

虽然高房价在中国存在较长时间，但由于中国整体经济理论研究水平的落后，使得现有的经济理论无法全面解析高房价形成的原因，更没有认识到高房价对一个国家的整体经济发展和改善民生的重要意义，因此，目前，无论是一些所谓的专家或是一些政府决策者都陷入对房地产的迷思当中，理论处于巨大的争议中，决策也处于艰难的摇摆中，更出现了一些伪学者和特殊利益集团对于政府于2009年最后一个月出台的房地产相关调控政策进行别有用心的解读，从而产生极坏的误导。笔者个人认为，决策层出台这样的政策可能有部分良好的主观愿望，希望房价不要涨得太快，但是，出台这样首鼠两端的政策所产生的效果就如同这些决策层频繁摇摆的心态一样，难以产生良好的预期效果。而且以这样的伪调控来保民生，效果不但不能达到，而且真的会失去民心！