二套房贷政策收紧呼之欲出 楼市调整几成定局

2008年国办131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中部分优惠政策即将到期，时间节点为2009年12月31日

11月3日，银监会有关人士表示，银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注。11月4日住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林接受采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

这被视为高层的一种声音，二套房贷政策收紧的风声。

二套房贷收紧 “改善性住房”认定不清

去年政策执行之日，正是楼市处于低谷之时。但转眼，今年春节过后，全国房价出现一波大幅上涨，助推的一大原因就在于房贷优惠政策。而继年内“保8”任务的基本完成和通胀预期的逐步升温，楼市优惠政策的退出也显得顺理成章。

银监会召开的第四次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康明确提出，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。记者从房地产中介公司了解到，今年年初，二套房还是可以争取到首付最少两成和利率下浮30%的优惠措施，但三季度以来，二套房就不太容易争取到这个优惠了。目前，多数商业银行已对二套房实行了首付四成和利率是基准利率的1.1倍的标准。

据某媒体对京沪穗18家银行的调查发现，已有11家银行的部分网点二套房利率上浮了10%，且多数要求首付最低四成。目前二套房政策执行情况存在“分歧”的是贷款利率，但对二套房首付不低于房价的30%这个标准还是在执行中，有些银行已提高到40%比例。

虽说银监会和央行对二套房贷政策都进行了收紧，但各家银行二套房贷的执行并不相同：

招行北京市分行服务热线的工作人员同样表示，对二套房贷款，该行原则上仍按照监管部门的规定，首付不低于40%，基准利率上浮10%的政策。招行北京市分行建国路支行人士表示，如果原有的第一套房已出售，并有相关卖房过户合同等资料，可以考虑为购房人向分行层面提出关于利率优惠政策的申请。招行该人士还说，另一种情况是，若借款人原有的第一套房人均居住面积低于27.07平方米，而要购买第二套住房，支行层面可考虑以改善性住房的名义向分行提出利率优惠申请，但能否获得分行批准支行层面不能承诺。

交行北京望京支行的相关工作人员称，原则上对第二套住房贷款仍执行首付不低于40%，利率不低于基准利率1.1倍的政策。但对于第一套住房人均居住面积低于27.07平方米的购房者，在贷款购买第二套住房时，该支行可按“改善性住房”对待，即可享受贷款购买第一套住房的利率政策，即在基准利率基础上下浮30%.

建设银行业务部人士表示，房贷政策并没有发生变化。由于早期商业银行对二套房认定标准过于宽松和二套房首付及利率优惠幅度跟首套房相差无几，随着央行、银监会和审计署加强审查监管，商业银行严格执行了二套房认定标准，首付和利率也按照规定进行，正是严格执行规定才导致了购房者对房贷政策发生变化的误解。

此前，由于对“改善性住房”的认定不清，许多银行并没有严格执行二套房首付四成、利率上浮10%的政策。

房贷还款金额增加 楼市调整似成定局

但是如果优惠政策取消，每月还款额必然增加不少。

据媒体计算，目前五年以上贷款基准利率为5.94%，打7折后的优惠利率为4.158%。如果房贷利率取消7折优惠，按目前央行对普通商业贷款利率下浮15%的底线计算，首套自住房的贷款利率最低5.049%。如果是二套房贷款利率上浮10%计算，那么贷款利率为6.534%，比现在的7折优惠利率上升了237个基点。

从月供金额看，假设一位自住客原本计划贷款150万元、30年等额还清的话，7折利率情况下的月供款为7298.53元，而8.5折利率下的月供款将涨至8097.30元，前后的月供负担增大了798.77元;1.1倍利率情况下的月供款9514.59元，比7折利率情况下的月供款增加了2216.06元，利息相差近80万。

而据历史经验表明，在投机性需求占有很大比重的中国楼市，“二套房”政策的变动总是具有很大的杀伤力。2007年9月27日，央行和银监会联合发布了“二套房”新政，其中要求申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

分析师薛建雄认为，如果今年下半年以来靠投资和改善需求推高的楼市得以回归理性，那么不排除今年四季度，今年房价会有下调迹象。搜房网调查数据同样也显示，近四成购房者认为收紧房贷优惠政策后，房价回归理性的可能性较大。如果楼市需求被遏制，成交量下滑，房价极有可能下行调整。

国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比1-8月提高1.9个百分点；房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。国房景气指数步入景气区间。

业内人士认为，今年楼市急速回暖直至高烧，跟去年出台的房产交易税费优惠政策大有关联。应该说优惠政策极大推动了刚性需求的踊跃下单，尤其是近两个月，由于临近年底优惠政策截止时间，大批刚性需求开始爆发性释放。一位业内人士坦言：“税费优惠政策截止时间很快就要到了，因此有相当一部分原本打算明年买房的人为赶政策末班车，把购房时间提前到了现在。”

事实上，大部分业内人士都认为，税费优惠政策终止后，二手房市场受到的冲击将远大于一手房。“比如一套总价100万元的房子，税费优惠前后相差近8万元，而房子总价越高，税费相差越大。为了少缴这笔税费，能买房的今年都买了。所以明年前三个月二手房市场很可能会跌入冰点，成交量萎缩后房价才可能逐渐下降。”有业内人士如是说。当然，二手房的税费优惠，也关系到投资客转手时的交易成本，从而间接影响到一手房市场。

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