说楼论市：直面"国六条"　上海楼市何去何从

说楼论市：直面"国六条"　上海楼市何去何从
[选稿]吴晓岚　[来源]上海商报　2006-06-02 10:34:27
去年的“国八条” 成功地在全国范围内调控了地产投资增速和土地供应，尤其是上海，房价暴涨得到了有效遏制。进入２００６年，上海楼市似乎进入了一个令人欣喜的状态——成交量回升，价格微幅上扬。除了感性希望房价越便宜越好的购房者，各界都对这样的现状甚为满意。正当上海楼市春意渐浓时，央行加息、国务院出台“国六条”，接踵而至的新政让人不得不想起去年此时。难道新一轮的宏观调控果真由此开始了吗？“国六条”将给上海楼市带来怎样的变化？
新税收政策实质是什么？
相比而言，就调控房产市场来说，税收政策出台造成的影响，远远比金融政策带来的影响大得多。去年的几大税收政策及其给市场带来的影响人们应该记忆犹新。先是非普通住宅的契税翻倍增加，紧接着是两年内转手需要支付５．５％全额营业税及附加，别墅三年内转手需要支付４０至６０％不等的物业增值税等。随着全额营业税的征收和其他行政管理措施的出台，上海楼市出现急冻状态，对开发商和二手房东而言，这段经历也许是终身难忘的——成交迅速归零、多数楼盘数月不开一单、割肉降价也无法刺激购买。那么，在今年的“国六条”中，国务院明确而详细地表示需要“完善住房转让环节税收政策”，不由得让人心头一紧：到底会“完善”何种税种？力道如何呢？
政策中有一个新的转变，就是完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。这说明中央政府明确要求通过加强交易环节的税收，来抑制投资性需求，目前北京已经有专门针对房屋交易环节的税收政策，但是在实际操作过程中，仍存在一些问题，因此需要对这个环节加强。一刀切地加大首付比例的信贷政策是不可取的，这次提出有区别地适度调整信贷政策，则有可能针对不同档次的住宅产品的首付比例有所分别对待，比如８０００元／平方米以下的住宅产品仍执行先行的首付比例政策，而高于这一价格的住宅产品则要提高首付比例，当然这个还需要结合所购房屋的总价进行综合考量。
所谓“完善住房转让环节税收政策”，即二手房买卖流程中的税收，目前，该流程中尚有物业增值税、个人所得税尚未正式开征。对于增值税，业内普遍认为开征的可能性不大。因此，“国六条”出台后，绝大多数业内人士都认为这是指二手房交易的个人所得税，其中一大理由是无论国务院还是国家税务总局，在去年一年间，都多次公开重申了该税种在税法上是早已有之的，如若开征，实属正常。但是也有业内人士分析认为，由于任何税收政策对楼市的影响都可谓“立竿见影”，因此分析税收动向时必须谨慎；不过该人士同时也透露，他已从某些渠道获得了“所得税将于６月一定出台”的信息。
综合各方评论，个人所得税成为本次宏观调控中最有可能出台的税收政策，但是税收是整体化的政策，地方会出台什么样的细化政策最为关键，对楼市产生的调控力道如何，也需要看细则的具体规定。
通过信贷调控可能不大
“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。”在“国六条”第二条中，调控的三大传统杠杆税收、信贷及土地政策被一一提及，远比去年的“国八条”详细，被社会各界称为是“国六条中最值得玩味的一条”。
由于４月底，房贷刚刚经历了加息新政策，５月楼市又频传大幅度提高首付的传言，因此，三大杠杆中，人们最关心的当属信贷。
但是，从市场现状来看，通过大手笔的信贷政策来调控楼市，无论在全国范围内还是上海地区，其可能性都不大。首先，就调整利率来讲，４月底的加息使贷款利率上调了２７个基点，但是存款利率却并没有变化，对比后可以看到，现在存贷款利差已经扩大到历史最高位了，进一步扩大的可能性不大，除非央行在后市进一步上调存款利率。
第二，也不可能过分控制贷款投向，因为房地产信贷对于银行来说向来是最优良资产之一，因此，期望银行对房地产投资这一块进行规模控制，对房地产消费的住房抵押贷款进行控制也难以实现。
第三，大幅提高贷款首付比也不可行。这打击的实际是真正需要买房的普通居民，即使这个政策目前盲目出台，经过一段时候肯定难以执行下去。降低“首付比”就是因为一般老百姓买不起房子才出台的政策，提高首付比只会让更多的老百姓买不起房子，业内分析：“如果真要出台相关政策，将首付最底线严格控制在３成是最合理的，既不会严重打压自住购房，又可以让一部分小本投机者出局”。上海多数开发商也表示，如果上海真的要提高首付门槛，对刚进入恢复阶段的楼市无疑是非常大的打击，除非限定首付不少于三成，因为多数开发商现在就是在按照最高可贷款比例来售楼的。如果首付门槛提高到四成甚至更多，上海楼市将会新伤旧伤齐发作，大量房源卖不动。
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