上海楼市逃生记

封面故事－－秦倍钧
眼看着楼价在节节下跌，自己账面上所赚的钱在不断缩水，一些投资客还是心存侥幸，盘算着如何熬过去，等待楼价复苏的那一刻。然而，现实是无情的，请听听这位炒楼者的心声——
风险无处不在
眼下翻开报纸，随处可见“炒房客出血了”、“上海楼市均价跌破8,000元”之类的上海房产利空新闻，王璐(系化名)不禁暗自庆幸，就在今年6月份，她做了三个自选动作——拗断一套房子2万元的定金，这套房子当时市值300万元；降价50万元卖掉“虹桥乐庭”一套200万元的房子；出手一套2月份购入的古北商铺。
“当时上海楼市气氛不是一般的热，如果真的吃进300万元的房子，另外两套房子没有套现，放到现在。一进一出，2年多的盈利基本上就被吃掉了。”
事实上，王璐从来不是悲观者，即使上海楼市在传统的旺季并没有摆脱萎靡态势，王璐还是认为上海地方政府是不会让房价大跌的，然而，身边活生生的例子还是让她觉得目前的低迷至少将延续到明年。
“我身边很多朋友手头还有三、四套房子，有些甚至不清楚现在的房价已经较三、四个月前降了一大截了，显然，当前的挂牌价是不可能成交的。一旦他们生意上周转不灵，把房产套现，虚高的房价必定会急速下跌。这种情况已经在上海发生了，前两天某媒体曾报道一位浙江人抛出一套世茂滨江房产，不包括营业税、中介费，就亏了60万元，他一定是发生了资金周转问题。”王璐说。
作为土生土长的上海人，王璐自认为从2003年购买第一套房子“虹桥乐庭”到今年6月房子全部出手，自己始终较为理性。
“你必须搞清楚，我不是那种温州炒房团，而是一个普通的上海购房人。”
像大多数上海人一样，2003年王璐买第一套房子时根本并没有想到回报率会如此惊人，“当时手头有一笔闲置资金，又不懂股票，只希望资金能有较合理的回报，预期是年收益8％左右。当时我的投资概念还没有成形，本来买房是考虑自住的，要尽快偿还贷款，减少不必要的利息支出。几个月时间里，我就基本上还清了全部贷款，没有什么资金压力。”随着上海房价的节节攀升，王璐意识到房地产是一个不错的投资方向。
“我开始花大量的时间做功课。”王璐说。
王璐特意制作了一个表格，包括每个区域的楼盘情况、预售楼盘价格变化、在售楼盘情况、拆迁情况、拆迁费用、市政道路建设情况等。所谓“业内人士”也未必能把上海楼市讲解得如此清楚。
“根据我了解，‘虹桥乐庭’本身投资客不多，炒风并不旺，属于被动上涨型楼盘。即便如此，这个楼盘从7,000元/平方米的单价起步，最高涨幅也超过了200％。”
2003年下半年，上海的房子开始热销，房价涨得飞快，“虹桥乐庭”均价很快突破1万元/平方米。
2004年，上海的房价开始疯狂上涨，与当年上海股市最火的时候一样，二手房中介门市店疯狂开张，与此同时，大批大学毕业生开始进入二手房中介这个行业。王璐手头的“虹桥乐庭”在2004上半年已累积了近100％的利润，她开始考虑出手这套房子。
“2004年房子挂牌时考虑得最多的是价格，当时我是抱着钓大鱼的心态把这套房子挂了个136万元的全社区最高价。马上就有客人找上门，看都不看就定下了这套房子。对方对价格没有任何异议，由于是给孩子做结婚房，客人提出必须在交易时拿出产证来。现在看来，在房价一路上扬的过程中，拿到房产证是比定价更为实际的问题。据我所知，目前几乎所有的楼盘都出现了开发商推迟出产证的现象，显然，这正是房产投资的风险所在。由于‘虹桥乐庭’开发商迟迟交不出产证，导致这次交易流产。”
2005年春节后，上海楼价达到了前所未有的顶峰。环线内2万元/平方米的楼盘比比皆是。
从开发商那里得到2005年上半年出产证的消息后，王璐决心把“虹桥乐庭”的房子再次挂牌出售。她很快发现，该小区同类面积的房子在网上挂牌的单价达到约2.3万元/平方米，这样算来，她手头这套房子可以挂到约250万元。“这就是高房价的标杆作用，上海的房价与其说是被各路资金炒起来的，不如讲是通过这样的标杆抬高房价，一个台阶一个台阶涨上去的。”回头再看这个价格，王璐肯定地说。
5月份宏观调控政策密集出台，王璐马上发现，在这个价格上根本没有成交的机会。
“刚开始把房子挂在网上，一个月里没有一个电话询问，我对网上销售彻底失去了信心。但这更坚定了我把房子抛掉的决心。”
“由于是自有资金，我一直对政策面上的风吹草动十分敏感。今年4月份，房地产气氛就有些异常了，一位在银行工作的朋友告诉我，上面要求收紧房贷，这在前几年是难以想象的。在此之前，上海甚至通过退税来鼓励购房，政策效应完全逆向。我想，与其通过网上被动销售，不如依靠中介主动出击。”
5月份时，上海房价已经从顶部往下走，通过中介的介绍，来看王璐这套虹桥乐庭的客人却不超过5个。
“那时，这套房子市价已较最高价250万元折让了足足50万。一位上海本地人之前看了许多高价房，可能他对楼市最高价位印象比较深，加上我这套房子装修得颇有风格，5月底，他就定下了这套房子。”
尽管账面盈利损失达50万元，能把200万的房子出手，王璐还是觉得很幸运，“如果5月底开发商仍交不出房产证，房子必定无法成交，放到现在起码再贬值10％。当然，我也有两手准备，今年初，我开始着手装修，当时的考虑是就是卖不掉也可以出租。好在今年5月份房产证出来了，而客人恰好希望购置一套装修好的房子，能卖掉真的很幸运。”
回顾2年多来的波折，王璐最大的感受是卖掉一套房子比买进一套便宜的房子难多了。
“风险真的无处不在，各种客观、主观因素都会造成较大的损失。比如产证就是一个客观因素，即使跟开发商打官司，错过了最佳出手时机，损失起码几十万。大家都想卖个好价钱，有的人是挂篮子，可是我是真的想抛，发觉网上挂牌无效后，马上联系到中介。中介显然更有效率，尽管一进一出中介费要3、4万元，几个月后，相比几十万的房价落差，几万元的中介费我觉得可以忽略不计。算起来，200万元的实际成交价较最高价损失了20％，但如果放到现在，账面要再损失10％。”
明年上半年不买房
在上海楼市最火爆的2年多时间里，王璐始终对楼市保持着高度的关注。
“我甚至在‘香港自由行’时专门跑到中原、美联等房产中介，询问当地的豪宅、普通住宅和商铺的价格。平时我特别喜欢向一些海外回来的朋友打听当地的楼价水平，对比上海的房价到底贵不贵。他们告诉我，以人均收入水平衡量，当前上海房价显然太贵了。”
无论是房源信息或是搜集来的各方面的消息，王璐都很乐意和身边的朋友分享，可是当王璐告诉他们现在可以抛房子时，发觉他们并没像她那么着急，“在我看来，他们可能是轻估了政策效应。”王璐说。
“比如取消转按揭，这意味着投资客还清贷款后才能把房子脱手，据我所知，投资客大多没有充足的资金还清贷款。一套房子首付三成，假设卖家和下家签订了一个协议，再提供上家三成资金，还有四成资金从哪里筹集呢？资金链紧张的炒房客不得不寻求套现，套现个案多了自然会压低房价，人们对房价的预期开始由升转跌，便会推迟置业计划，加上媒体的渲染，房价根本无力回头，这一切正如现在发生那样。”
对于上海房价今后一段时期内的走势，王璐认为，起码到明年上半年不会有任何反弹的机会，不过她对于楼价将出现暴跌的观点也不认同。
“全面暴跌就开发商而言不是自救而是自杀，而且是快速自杀。”王璐比较认同这一观点，“挤牙膏式的降价方式才是市场下行时期最通常最普遍，也是最有效的降价方式。”
深圳、香港楼市早些年的深幅下跌都是以挤牙膏方式完成的。挤牙膏方式下降幅度虽然很明显，但下降幅度不是很大，不是一刀切地下降，而是参差不齐的、有先有后地下降；不是靠一次两次的下降，而是靠一段一段挤压后被迫产生的下降，靠多次下降最终达到一定幅度的、被市场切实认可的下降幅度。采取挤牙膏的方式并不是某些人要求或者希望这样做，而是由市场规律所决定的。”
沪上房产评论人士俞坚认为，挤牙膏式的降价方式（而不是暴跌的方式），才能够吸引真正的自住购房者入场。因为在价格暴跌的过程中，真正自住购房者是不会入场的。那些说等到暴跌就会入场的购房者，实际上只是说说而已，一旦遇到真正的暴跌，他们就不会入场了。谁愿意和敢于在“今天买进、明天却下降20%”的时候买进房子。暴跌不仅不能快速探底、摸底和筑底，反而会使底部越陷越深，探底和筑底过程越拖越长。在价格小幅下降的过程中，即使自住购房者在买入后价格仍然下降，但因为是自己居住，由此产生居住价值(包括使用价值和价值，价值可以用相当于同类房屋当前的租金水平计算）,所以，自住购房者早买进早享受，房价上的亏损可以从消费上的得益获得补偿。换句话说，如果房价的亏损不如租金收益大的话，自住购房者尽早买进还是划得来的，并没有吃亏。
挤牙膏式的降价方式此起彼伏，真真假假，虚虚实实，跌跌停停，才能有效地蚕食购房者中的中坚力量，才能真实地探明和有效地建立市场底部，为市场的反攻和再度崛起创造条件。暴涨是对市场前景(房屋的价格)的过度高估，暴跌则可能造成对市场前景(房屋的价格)的过度低估，两者都偏离了市场的正常航向，因此都需要相反的市场力量加以调整和纠正。
“综合各方面的信息来看，如果一定要划出一个买房时点，至少还要等到明年4月之后。”王璐说，“上海城开的老总分析得有些道理，从房地产资金的流量来分析，从去年4月27日起，一切房地产业的总贷款被停止，而一般开发贷款是三年周期，也就是说明年4月27日以后开始进入还款期。这之前，房地产行业的暴利还可以支撑一段时间。”
城开集团总经理倪建达称，上海现在还只是处于市场观望期，从明年下半年开始，也许局面会更严酷。他对市场预期是今年压力较大，明年研究价格，后年研究成交量。没有成交量的放大，就不可能形成房地产价格的真正底部。
“当然管理层也不愿意看到房价暴跌。比如央行建议取消预售制度，建设部马上表示目前没有取消的可能，这实际上代表了管理层的态度。可从另一角度恰恰说明目前的楼市再也回不到前两年炒楼花的光景了，现在上海楼市已进入完全的买方市场，现在绝对不是买房的时机。”王璐说。
据称，上海目前有六千家开发商在开发各种项目。出于对未来前景的乐观，开发商们跑马圈地，推出大量楼盘。上海统计局公布的数据显示，2003年，上海商品房施工面积为8,267.51万平方米，2004年，上海商品房施工面积达到9,481.61万平方米。按照行业内人士预计，这些施工面积将在今年和明后两年竣工，如此庞大的供应量将导致上海供求关系发生逆转，由以往的供不应求变成供大于求。
另一方面，无论上海的开发商们怎么卖力吆喝，没有卖出去的楼盘仍在与日俱增。9月15日晚上，上海网上房地产公布的数据显示，上海新建商品房可售面积达到
2,040万平方米，近三年来首次突破2,000万平方米大关。这个数字意味着即便按照今年年初市场最狂热的时候的月销售200万平方米来计算，消化掉这些库存也需要10个月的时间。
经过这轮调控，王璐深刻感受到的是，个人的力量、个人的判断其实很渺小，任何人都无法预料到一个政策会对楼市造成多大的伤害。
“从长远而言，我会买一套房子用来自住，可是现在我不会在这上面花太多的时间和精力，因为投资会出现惯性，只要身在这个市场中，难免会蠢蠢欲动。炒楼和炒股都是这样。”
美国房地产泡沫也不小
近来联储局主席格林斯潘指出美国部分地区出现楼市泡沫。以下是联邦住屋企业督察局（OGHEO）公布的最新资料，显示美国出现泡沫现象的15个州的楼价升幅。
表1：美国15个州的楼价升幅
州名 　　　　楼价升幅（％）
1年 　　5年 　　1980年至今
内华达 　　　31.2 　　84.7 　　246.2
加州 　　　　25.4 　　103　　　426.1
夏威夷 　　　24.4 　　82.9 　　322.7
华盛顿特区 　22.2 　　108.1　　411.5
佛罗里达 　　21.4 　　80.5 　　261.1
马里兰 　　　21 　　　77.9 　　321.2
亚利桑那 　　19.4 　　52.7 　　202.7
弗吉尼亚 　　18.6 　　67.5 　　285.2
罗得岛 　　　17.1 　　97.6 　　446.4
新泽西 　　　15.8 　　76.5 　　387.7
佛蒙特 　　　14.8 　　56.4 　　293.2
特拉华 　　　14.8 　　59.9 　　323.1
缅因 　　　　14.1 　　67.2 　　361.2
纽约 　　　　13.5 　　70.6 　　473.3
康涅狄格 　　13.4 　　61.5 　　323.1
全国平均 　　12.5 　　50.5 　　248.8
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