2010年中国楼市何去何从？

2010年中国楼市何去何从？

　　过去的一年，房产业仍然是人们谈论最多的话题，2010年的房产业将何去何从？2009年岁末，为抑制房价过快上涨，中央将采取四项措施。“国四条”的措施执行后，2010年的中国房地产业能否出现拐点？房地产商又有怎样的新思维应对？

　　建设部提出抑价措施

　　2009年12月27日，国务院总理温家宝在接受新华社记者专访时，就抑制房价过快上涨提出四项措施后，住房和城乡建设部迅速积极作出反应。住房和城乡建设部部长姜伟新2010年1月5日在北京提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。

　　姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上说，继续把住房工作作为重中之重认真做好。要完善政策，增加有效供给，继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨。同时要研究促进中长期房地产市场稳定发展的政策。姜伟新表示，在继续支持居民自住住房消费的同时，要更加严格二套住房信贷等管理，抑制投资投机性购房。住房城乡建设部和各城市政府都要继续加强对房地产市场形势的分析研判，特别是要加大对房价上涨过快的热点城市的跟踪调研，针对新情况、新问题，及时提出应对措施。

　　同时，要在保证质量的前提下，大力增加中低价位、中小套型普通商品住房的建设和供应。房价上涨过快、住房和住房建设用地有效供应不足的城市，要增加中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、限价商品住房和公共租赁住房建设及其土地供应数量和比例。各地要对以上五类住房尽快编制今后三年建设规划，年度计划要落实到地块。各地规划主管部门要加快城市控制性详细规划编制和商品住房项目的规划审批工作。姜伟新提出，要继续加强房地产市场监管，下大力量整治捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价，虚报售量、制造紧缺假象和假按揭、假销售等违法违规行为，加大查处和曝光力度。完善商品住房预售制度，加强房屋拆迁管理。坚持依法拆迁，细致做好工作。要引导民众以理性合法的方式表达利益诉求，切实把问题解决在基层和源头。

　　调控：能否抑制房价过快增长

　　细算起来，中央对于推动住房的调控已经有过三次，但是，仍然没有抑制房价的过快发展，根源何在？

　　2003年，中央针对房产市场的迅猛发展，出台了“房贷新政策”，也就是抑制当时宽松的购房按揭措施。调控政策的主要手段是“抑制需求”，这样的政策形成了几个短期的“观望”，而“观望”后却是“开闸泄洪”式的需求释放。经历了初级阶段的“失利”之后，2006和2007年的房地产政策调控随之发生了很大变化。除了进一步上调房贷利率、提高首付比例以及通过增加各种购买和交易税来“抑制需求”外，中央政府同时开始针对土地和房产供应方面制定政策。随后，对行业影响最大的就是2008年出台的“90/70”政策。针对当时全国一线城市“天价地王”频出进一步推高房价预期的情况，中央政府开始对地方政府的“土地财政”进行纠偏，明确指令减少、甚至停止用“拍卖”的方式供应土地。在这一行政调控背景下，有的城市差不多有几百万平米的住宅用地改用招标的方式“低价”出让。通过这样的政策调控，到2008年底，降价已经成为全行业的行为。深圳的房价跌了50%，而北京典型区域的楼盘价格也下降了30-40%。

　　尽管一定的政策调控遏制了房价的上涨，但是2008年2009年的房价主要影响还是来自于金融危机的影响。从2009年年底的房价来看，也出现了反弹现象。那么，政府多次出台调控措施缘何仍然没有抑制房价的过快发展，根源何在？有关专家分析认为，中国的房地产调控之难，首先在于房市存在刚性需求。在国人的传统观念中，有房才等于有家，房子在一定程度上属于生活必需品，不论房价是涨是跌，该部分需求量皆基本恒定。其次，中国的房地产调控之难，还在于房价不同于一般商品。对于一般商品价格调控，运用供给调控与需求调控手段都可达到较为理想的效果。但是，土地作为稀缺资源，调控供给手段受限，相较之下，只能通过调整房地产市场需求才能得到较好的效果。然而在“居者有其屋”的责任之下，房地产市场的刚性需求无法压制，只能压制投机需求，调控方式受限，调控效果自然不尽如人意。中国的房地产调控之难，更因为其涉及广泛的利益群体。一旦房地产市场萎缩，将联动钢铁、水泥、建材、家电等相关产业，使经济增长失去一个重要的驱动力。

　　2010年：中国楼市何去何从？

　　中央经济工作会议还将“城镇化”视作拉内需调结构的新引擎，并继续支持居民自住和改善性购房需求，这一基调的确立，对未来楼市影响几何？围绕这一问题，近日多位业内专家纷纷发表自己的观点。

　　1月6日，在“中国地产新视角高峰论坛”上，金地、首创、万科等开发商首度集体回应地产调控，坦言对楼市政策仍然乐观。金地集团总裁张华纲直言，在2010年开发商“不差钱”仍会持续，而首创集团董事长刘晓光则希望“今年的地价、房价都稳定”。“2009年全国开发商真的‘不差钱’，是因为流动性在作怪。而目前流动性没有很快消失，老百姓对未来预期的调整也不会那么剧烈，所以房地产行业是可以持续发展的。”张华纲说。

　　万科集团副总裁、北京万科总经理毛大庆则表示，虽然今年政府很有可能对楼市采取措施。但是，“我不太相信政府会出台相对唐突尴尬的政策使房地产‘硬着陆’。”他分析认为，今年政府的政策措施更多的将是“定向制导式”的办法，如“提高二套房首付比例”等。同时，毛大庆还表示，今年万科的楼盘预售销售回款很好，但万科北京将避开“那些火热的土地市场”，深耕熟悉的区域和城市圈。

　　对于2010年的房价走势，上海金融学院副校长贺瑛认为，在稳定状态的基础上略微上涨是可以预期的。“房价的高低和土地成本有直接联系。现在拍卖的天价土地越来越多，这在一定程度上助推了房价。（原载《经理日报》）